文档介绍：太原市城中村改造融资模式建议书
社会资本参与下的龙城发展新常态
什么是PPP
什么是PPP
PPP(Public-Private-Partnership),即政府与社会资本合作模式,指的是政府与社会资本通过合作来提供公共品或服务的一种方式。
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43号文允许政府与社会资金共同出资设立SPV(特殊目的载体)公司,而SPV公司可以通过银行贷款方式举债并承担责任。通过地方政府出面,联合其他资本组织基础产业投资基金等SPV,向SPV注入土地或者特许经营权,再让SPV做为融资主体向金融机构融资。
PPP中的社会资本有两类,一类是民间资本,另一类是国有资本。即使民营资本进入有些犹豫或者有些难度,至少可以肯定明年将有不少国有资本作为社会资本参与PPP。国有资本不仅考虑盈利,还要考虑社会效应。
大力发展PPP模式是各级政府缓解财政不可持续压力的一种途径。在土地财政难以持续的背景下,地方政府将主要依靠两个渠道获取融资:发债和发展PPP模式。
太原城中村现状
PPP分类
城中村一直为“脏、乱、差”代言了很多年,城中村改造更是干部群众反应强烈的问题。据统计太原市有城中村170个,分布于城市的各个区域。自2003年开始,太原市就已经启动了城中村的改造计划。截至2012年年底,有43个城中村开展了拆迁改造,,万柏林下元等10个城中村实现整体拆除。
11年来只完成3个村整村改造,%,到现在还有170个城中村未完成改造。太原市的城中村人口再加上棚户区的居民,%。这就是说太原市到目前还有三分之一的城市居民生活在这么差、这么恶劣的环境中。————王儒林(山西省委书记)
2015年要改造的城中村包括小店区6个、迎泽区4个、杏花岭区3个、尖草坪区2个,万柏林区6个,晋源区2个。此外,太原市将用2年时间完成中环内46个城中村的改造任务,5年时间基本完成全市170个城中村改造任务。
一流的省会城市需要一流的作品,需要一流的团队,太原市的城中村量大面广,只有优中选优,让有实力的大集团,大企业参与到改造中,才能做到高标准的规划、高水平的设计、高效率的服务、高标准的建设,打造出真正的精品项目————耿彦波(太原市市长)
太原城中村改造面临的问题
什么是PPP
PPP分类
太原市城中村改造成本高、收益低,
关系复杂
城中村改造面临的两大难题
参与太原市城中村改造的神会发展商大部分都是实力一般,或是刚成立不久的公司,而本地一些资金实力雄厚,项目运作经验丰富的社会发展商很少参与进来。从已经完成改造的实例可以看到,除了个别城中村地理位置特别优越或是商业价值很高以外,参与进来的知名社会发展商屈指可数。
城中村改造成立的特殊项目公司一般是由村集体和社会发展商联合成立,主要负责城中村改造项目的融资与实施。然而,由于,城中村的特殊性,导致了项目公司融资渠道单一,融资比较困难。
房地产市场需求的疲软,影响了社
会知名发展商的决策。
城乡二元土地制度下的土地集体所
有制限制了抵押贷款
项目的现金流不满足银行需求。城
中村改造项目公益性强、收益低。
融资渠道窄、融资成本高使城中村
改造受阻
项目公司融资困难重重
难以吸引有实力的社会发展商
太原城中村改造融资建议模式
利益分配原则
光大金控(证券、保险、银行、资管、信托、基金租赁)
优先级LP1
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龙投+国投+区财政
劣后级LP2
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光大金控基金
子公司GP1
(100万)
政府基金
子公司GP2
(800万)
龙城城镇化发展基金
(100亿元)
龙投XX项目公司
国投XX项目公司
有土地一级整理开发资质的公司
太原城中村改造建议模式的优势
什么是PPP
PPP分类
光大金控集团
信托
计划
证券化产品
证券资产管理计划
保险资产管理计划
银行资产管理计划
融资租赁
投资基金
通过基金设立方式参与城中村改造:
有利于减轻政府的财政负担
有利于提高项目的运营效率
有利于拓宽项目的融资方式
有利于实现合作方的优势互补
光大集团金控通过以下方式设立基金
太原城中村改造基金退出模式
土地收储中心招牌挂
土地收储中心招牌挂
项目公司摘牌
项目公司摘牌
有土地一级开发整理资质的公司
发展基金
土地储备中心
社会发展商参与土地竞拍
财政
拆迁安置
土地交易中心
财政留存土地招拍挂溢价部分,其余返还至土地一级开发整理商
光大银行
土储贷款
(用于收购土地)
基金退出路径一
基金退出路径二
基金退出模式一:①发展基金向具有土地一级开发整理资质公司投入资金作为拆迁安置款,②“毛地”变为“净地”后,委托土