文档介绍：目录
第一章:管理项目调研…………………………………………2
第二章:前期物业管理…………………………………………4
第三章:管理模式及管理制度…………………………………8
第四章:人力资源管理…………………………………………18
第五章:物资装备及管理………………………………………26
第六章:工作计划………………………………………………31
第七章:客户关系与档案管理…………………………………44
第八章:社区服务与社区文化管理……………………………52
第九章:会所与商业街的管理…………………………………62
第十章:公共秩序与停车场管理………………………………64
第十一章:装饰装修与环境(VI系统)管理…………………68
第十二章:公共设施设备管理…………………………………75
第十三章:消防管理……………………………………………82
本物业管理方案仅作为“颐园世家”实施物业管理的参考,实际执行过程中可根据实际需要进行调整。
第一章:管理项目调研
对于“颐园世家”(以下简称“颐园世家”)的开发建设,我公司保持了长期的关注,与此同时我们对项目客户对物业管理的需求进行了初步调研,将本项目的调研归纳如下:
一、地理位置:
“颐园世家”合肥高新技术开发区,东临怀宁路,南依****友路,是政务新区的真正核心地带。
二、经济技术指标:
“颐园世家”,,其中多层约6000平方米;小高层127000平方米;商业32000平方米;地下停车场面积为21000平方米。,绿化率35%。电梯数量57部,车位数量671辆(地面:125个,地下:546个)
三、交通组织与智能化配置:
小区设两个出入口,一期一个,车位充足。公共区域机动车泊车位集中在小区周围和地下停车场,主干道旁划定零星临时泊车位。基本远离住宅楼,减少了对居民的影响,组团区道路设计同时亦充分考虑无障碍设计。
“颐园世家”实行智能化配套联网,按星级配置,设:联网式彩色可视对讲、进口带云台监控、红外线防越报警、电子巡更、小区背景音乐。
四、休闲
小区设有多功能休闲会所,会所内设有体育健身中心,医疗室,儿童游戏场所,老人活动中心、景观水池等。每个组团有充足的活动场地,中央长廊与水系贯穿小区的中央,方便了业主的日常生活与休闲。
五、商办楼:
规划总建筑面积为32000㎡的休闲商办楼,与住宅完全分隔又完美配套,与街景容为一体,使住户的生活便利无忧。
六、周遍配套
政务新区是合肥较为成熟的新兴高档居住区,周遍公共配套齐全,宜商宜住,“颐园世家”周围学校、医疗、旅游、餐饮、超市、农贸及生活服务等配套设施一应具全,最大程度了满足了业主的生活需求。
七、物业管理重点和难点
基础性服务提供与差异性服务提供
对小区内部实行封闭式管理
小区安全性、便利性、舒适性高度共融
要成功达到“颐园世家”的管理目标,需要管理者具备优秀的管理服务体系。在“颐园世家”,我们将在管理系统、服务系统、文化系统、人力资源系统全面导入长城模式,并不断改善和提升。
第二章:前期物业管理
一、前期介入管理的设想,物业服务设计方案
前期介入是现代物业管理的一项基础性工作,其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中,并帮助开发商进行楼盘销售,提供物业管理咨询,使物业最大限度地满足业主的需求。
对物业管理前期介入的基本思路是:通过组建专案工作小组对颐园世家的前期介入,提前对颐园世家进行全面深入的了解,为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料,为将来的物业管理工作顺利开展打下基础;以专业的物业管理视角和立场,依据专业调研人员对当地房地产、物业管理等相关市场调研结果,提出一系列基于最大限度发挥颐园世家各项配套设施使用功能,满足未来客户群体的使用需求的合理化建议;并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合颐园世家特点的物业管理方案。
根据颐园世家的具体特点,制定的前期物业管理服务设计方案包括了以下几点:
(一)、组建“前期物业管理顾问团”,根据物业特点,提出合理建议
根据目前合肥市房地产的发展趋势及颐园世家市场定位,基于颐园世家系高档次的住宅楼,对工作环境和生活品质均有着较高的需求,将依托公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家,组建“项目前期顾问团”。
“项目前期顾问团”依据我们已建立并有效运作的管理体系,对小区的给排水、电力供应、消防、安保、园林绿化、停车场、水景、智能化系统、标识系统、管道天然气系统、公共配套设施、管理用房等的规划及施工,从物业管理的专业视角提出科学合理的建设性意见,提交《颐园世家物业规划建议书》、《物业前期介入施工建