1 / 6
文档名称:

房地产企业土地增值税临界点的税收筹划.docx

格式:docx   大小:16KB   页数:6页
下载后只包含 1 个 DOCX 格式的文档,没有任何的图纸或源代码,查看文件列表

如果您已付费下载过本站文档,您可以点这里二次下载

分享

预览

房地产企业土地增值税临界点的税收筹划.docx

上传人:fengruiling 9/25/2022 文件大小:16 KB

下载得到文件列表

房地产企业土地增值税临界点的税收筹划.docx

相关文档

文档介绍

文档介绍:该【房地产企业土地增值税临界点的税收筹划 】是由【fengruiling】上传分享,文档一共【6】页,该文档可以免费在线阅读,需要了解更多关于【房地产企业土地增值税临界点的税收筹划 】的内容,可以使用淘豆网的站内搜索功能,选择自己适合的文档,以下文字是截取该文章内的部分文字,如需要获得完整电子版,请下载此文档到您的设备,方便您编辑和打印。房地产企业土地增值税临界点的税收筹划
一、研究背景土地增值税是土地、房地产交易市场特有的一个税种,其目的是为
了合理调节土地增值收益,凡是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人都是土地增值税的纳税义务人。
土地增值税是近年来国家通过税收政策进行房地产调控的主要手段之
一,预征率的提高,清算规程的推行,都推动房地产企业改善长久以来的财务处理方式。土地增值税是在存在增值额的前提下才会有应缴税额产生,而增值额是指房地产转让收入减除扣除项目以后的余额。增值额是产生土地增值税税额的本质所在,土地增值税筹划的关键就是本着高收益低成本的原则控制增值额,增值额的存在主要税收筹划将离不开转让收入和扣除项目两大方向。
二、土地增值税临界点的筹划方法
由于土地增值税普通标准住宅增值率不超过20%免征土地增值税,加上土地增值税适用的税率为分四档超率累进税率,临界点法是土地增值税税收筹划最常见的一种筹划方法。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额;而扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的
评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。
计算临界点的方法实际上就是由于增值额的计算与税率不同而来的,
在房地产企业账务处理中,取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本构成了房地产开发总成本,一般构建临界点的方法,都是计算确定相对变量的比例系数。这里主要就开发总成本不变的情况下,土地增值税各个临界点的计算,如果假设收入不变的计算可以通过同样的表达式推理得出。
下面根据土地增值税的阶段税率进行相关系数的计算推导:设普通住宅项目销售总额为S,不含息开发总成本为V,如果房地产开发费用中利息费用不单独计算扣除,,,。
第一阶段(免税):要使增值率不超过 20%S与V的关系
式可以表达为:(1)S1・(+)三20%<
(+),左右等式整理后得出:,那么如果想要享受普通标准住宅的免税规定,,该系数成为享受免税的最高定价系数。
第二阶段(30%税率):如果增值率超过20%,那么进入第二阶段,而且需要按全部增值额的 30%缴纳土地增值税,那么提
高售价带来的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值税,否则综合收益反而下降,还不如降低售价使增值率低于20%,因而需要计算一个最低定价系数,加上增值额还不能超过扣除项目的50%,否则要进入40%税率,因而还需要计算一个最高定价系数。
根据上述内容,构造关系式: (2)S2-S1-( S2-S1)三[S2-(+)]X30%将S1=,
左右等式整理后得出:。
⑶S2-(+)三50%<(+),左右等式整理后得出:

(2)、(3)两个等式得出第二阶段定价范围为
%税率时,,。
第三阶段(40%税率):运用的原理与第二阶段相同,收益增加额不得低于税金增加额,构造关系式: (4)S3-S2-<
(S3-S2)三[S3-(+)]X40%-(+)X5%[S2-(+)]X30%将S2=,左右等式整理后得出:。
石红红(2011)的《基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究》中构建了土地增值税临界点筹划法的定价系数,认为40%、50%、60%的税率之下,均有一个最低定价系数,且与上一税率段的最高定价系数之间都有一个间隔区间。但是从以上计算结果发现在第三阶段里并没有税负重、利润少的区间,其最低定价系数实际与第二阶段的最高定价系数相等,究其原因,这是因为在增值率50%以内的还是适用30%的税率,而不是
直接全部适用40%税率,也间接证明了速算扣除数的作用
增值率不超过100% (5)S3-(+)三100%<
(+)。左右等式整理后得出:。
(4)、(5)两个等式得出第二阶段定价范围为
,在适用40%税率时,。同理,可以计算出税率为50%。
在房地产企业对成本预算准确的情况下,可以结合市场行情参考定价系数来决定开发商品的定价范围。
三、案例分析
SD房产公司有一个住宅项目,全部是普通标准住宅,总可
售面积12000平方米,平均单位售价8000元,至2011年年底已
售7000平方米,销售总额5600万元,土地价为1200万元,房屋开发成本4000万元,其中利息支出500万元,假设不能提供金融机构借款证明,城建税率5%,教育费附加3%,地方教育费附加2%,当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。
方案1:继续按平均单位售价8000元销售。
收入总额:9600万元。扣除项目金额:取得土地使用权支付的金
额:1200万元;不含息房地产开发成本:3500万元;房地产开发费用:
(1200+3500)X10%=470万元;加计20舛口除数:(1200+3500)X20%=940万元;扣除营业税及附加:9600X5%<(1+5%+3%+2%=528万元。
扣除项目合计:1200+3500+470+940+528二6638万元。增值额:9600-6638=2962万元。
增值率:2962-6638=45%
应缴土地增值税:2962X30%-0=。
获利金额二收入-成本-费用-利息-税金二
9600-1200-3500-500-528- =。
方案2:由于房地产市场状况不理想,预计维持原价无法将开发商品销售出去,打算对剩余的5000平方米进行降价,那么降价多少才好,根据在关于土地增值税临界点定价系数的计算,如果想要享受免税,。在这里单位建造成本为(1200+3500)X10000—12000=3917元,=6542元,设后面5000平方米的平均单价为P,则需要成立(5600+)-=6542,解得P=4500元。
假设价格真的降到4500元:
收入总额:7850万元。
扣除项目金额:取得土地使用权支付的金额:1200万元;不含息房
地产开发成本:3500万元;房地产开发费用:470万元;加计20舛口除数:940万元;扣除营业税及附加:7850X5%<
(1+5%+3%+2)%=;
扣除项目合计:1200+3500+470+940+=:7850-=;增值率:
+=20%应缴土地增值税:0元;获利金额=
收入-成本-费用-利息-税金二7850-1200-3500-500- =
万元。
比方案1少获利=-=。
方案3:,加上房价不可能从8000元将近降一半到4500元,那么需要提高该定价,这时需要结合30%。=
7037元,设后面
5000平方米的平均单价为P1,则需要成立(5600+)-
=7037,解得P=5689元,假设后期均价为5600元:收入总额:8400
万元。
扣除项目金额:取得土地使用权支付的金额:1200万元;不含息房
地产开发成本:3500万元;房地产开发费用:470万元;加计20舛口
除数:940万元;扣除营业税及附加:8400X5%<
(1+5%+3%+2%=462万元,扣除项目合计:1200+3500+470+940+462=6572万元。
增值额:8400-6572=1828万元;增值率:1828-6572=28%;应
缴土地增值税:1828<30%-0=;获利金额=收入-成本-费用
-利息-税金=8400-1200-3500-500-462-=。
比方案2还少获利=-=
就此证明了高价低利区间的存在,因此后期即使为了促销要降价也不能降到5689元以下,否则还不如直接降价至4500元了
从以上案例的分析可见,房地产企业掌握了临界点的各种计算后,可以作为其销售策略的参考依据,在经营中,临界点的运用不仅仅限于价格的波动,其成本的各个项目都可以成为筹划的重点。