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王忆罗旭【摘要】上市房地产企业由于其行业自身的特点,面临着较大的财务风险。本文结合上市房地产企业财务风险特征及外在表现,通过财剖析财务风险形成的原因,并提出相应的措施来控制财务风险,达到控制和尽量化解企业财务风险,提高企业经营决策的正确性和抗风险能力,保证企业战略决策顺利实施,促进企业健康发展的目的。
【关键词】财务风险;识别;控制
由于我国房地产业起步较晚、基础较差、规模较小,企业运行远未实现规范化,与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产业资产负债率都在70%以上,有的甚至高达90%,房地产企业承受着巨大的财务风险。再加上目前国内宏观调控政策的影响,国际经济的变动影响以及金融政策的从紧,使得财务风险已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。本文通过分析上市房地产企业财务风险形成的原因,并提出控制策略,这无疑对上市房地产企业财务风险控制大有帮助。
1上市房地产企业财务风险的外在表现
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当、营运资金管理不善等而使企业可能丧失偿债能力,并导致投资者预期收益下降甚至造成企业破产的风险,是本企业财务活动和日常经营管理不确定性的综合反映,是企业风险货币化的产物,并会通过各种联系表现在企业的财务成果之上。由于房地产企业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点,国内上市房地产企业在财务风险的表现上有一些共同的特征,在当前复杂的经济形势下,上市房地产公司财务风险的表现形式也不尽相同,但主要表现在三个方面:一是,资金周转率偏低;二是,财务杠杆使用过度;三是,项目调整能力弱。
2上市房地产企业形成财务风险的原因
,偿债能力不足
房地产企业的资金来源主要包括自有资金积累、股权融资、债务融资、预收款、其他商业信用等。其中债务融资占到了企业资本结构的70%到90%,房地产企业如此高的杠杆比例就如同对应同样高的财务风险。如果企业利润下降,股权收益率将成倍下降,企业市场价值随之降低;如果企业资金链管理出现问题,无法按期支付本息,企业将面临被收购甚至破产的风险。
,盲目进行投资
部分房地产开发商认为,只要能够成功“圈地”,按照设计图进行施工,在各环节投入相应的资金,按时完工,便会产生其预期的经济利益。很少进行全面的财务预算,没有对开发的房地产项目从征地的成本、资金的运作方式、经济效益的回报率方面做出细致的财务预算。房地产企业大多比较注重工程决算而没有重视项目决策。这些房产企业在事前并未从项目选址、市场需求、投资报酬率、国家法律与政策等各方面进行全面科学的项目分析,也没有进行必要的市场调查,导致决策没有依据,加大了财务风险。
,主营业务受损
开展多元化经营是企业防范和化解经营风险、开拓新的市场、培育新的经济增长点的有效途径。我国许多的上市房地产企业在这方面陷入了误区,它们在多元化经营的过程中,往往只是对证券投资组合理论不加分析地简单运用,只注重外延性扩张,盲目地向多领域、多行业投资,极力拉长战线,导致企业无法突出的主营业务,投资分散,机会成本增大,不能形成资金的合力,最终导致企业特色形象缺乏,核心竞争能力丧失,市场萎缩等不利局面的出现。
3上市房地产企业财务风险的控制对策
房地产企业必须将负债经营带来的风险控制在刻意接受的范围内,找到适合企业发展的最佳资本机构,通过对两大筹资渠道来源的资金(债务融资和权益融资)科学合理的安排和筹划,使他们呈现最佳的资本结构,达到增加企业价值的目的。其主要手段有:一方面贷款程度要适度,建立科学合理的融资决策机制。对于一些经营状况好、房产销路佳、资金流转快的房地产企业,可以进一步提高资产负债率,更高程度的利用财务杠杠。反之,对于经营状况差、房产销路不畅、资金流转慢的房地产企业,可以适度降低负债规模,防止企业过高的财务杠杠放大风险。另一方面,对于负债来说,合理确定长期负债和短期负债分配,使企业短期内到期的负债处于公司可以支付的范围内,对于流动负债问题一定要及时处理。同时结合公司自身能力、合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
,分散投资风险
房地产企业应通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。特别是针对单个风险较大的房地产项目,房地产企业可以采取与其他企业共同进行投资,实现收益与风险的共担,这就能有效分散投资风险,避免因投资风险而引发企业的财务危机。房地产企业可以采取多种经营方式,比如企业应该避免单一类型楼盘的开发,可以将住房、办公楼、商业广场等两项结合或者多项进行综合开发,利用不同类型房地产功能的相互补充,以及不同类型房地产资金的调剂作用,适应市场需要,提高总体抗风险能力和获利能力,从而避免单一产品滞销而造成企业财务损失,以及规避单一产品而带来的风险。
我国市场经济运行还处于初级阶段,企业在日常营运过程中必然会承担很多的经营风险,特别是作为高风险行业的房地产行业,企业必须树立风险意识,在日常运营过程中加入风险管理的学****与培训,使整个企业有备而战。房地产企业必须在应收账款产生之前通过科学设计出最佳的信用政策,在为客户提供信用方面的同时,规避企业坏账风险。此外,收集和积累客户各种信用状况,根据这些资料估计企业能承担的风险水平。根据应收账款有关政策的确立,将应收账款控制在合理的范围之内,通过尽早收款、推迟付款,减少企业发生损失的可能,加快资金周转和流通,实现企业资金的良性循环。
4结束语
在当前形势下,房地产企业必须充分重视财务风险管理的识别、防范和控制,提高抗风险能力,这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强,获得持续性核心竞争力,保证企业的长远发展。笔者通过对上市房地产财务报表进行分析识别财务风险,并总结发生财务风险的原因并提出了一些控制对策,希望能给其他企业一些借鉴。
参考文献:
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