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谢永康姚玲珍李媛媛摘要:我国当前各种“挤泡沫”的政策措施已基本奏效,房价拐点已现。当前上海房地产市场呈现“量价齐跌”态势,形成了上海市房地产金融风险的导火索。文章认为上海市防范房地产金融危机的最优政策选择是保持房价的稳定,应该从短期应急措施和长效机制两个方面着手来防范当前的房地产金融风险。
关键词:上海市;房地产金融;风险防范;最优政策
一、上海市防范房地产金融危机的最优政策选择
。我国当前各种“挤泡沫”的政策措施已基本奏效,房价已经呈现稳中有降的态势,房地产市场局部过热、房价普涨的态势得到了初步的遏制。对比历年量价波动的情况可见,当前上海房地产市场可以用“量价齐跌”来描述,表明上海市场并没有能够脱离全国大环境走出特立独行的行情,而是受全国房地产市场的系统性影响比较大。在未来一段时间,如果我国继续保持宏观经济管理政策不变、房地产市场调控政策不变的情况下,根据我们的研究,可以肯定全国房价将持续回落,而上海市房价受上述因素的影响将会更大更显著,总体趋势是持续向下,由此形成了上海市房地产金融风险的导火索。
。基于上海市房价将持续下跌、房地产金融风险加剧的现实状况,我们必须提前做好防金融风险的准备工作。目前有三种策略供选择:一是任由房价缓慢下跌到合理价位再救市;二是加大挤泡沫力度让房价快速下跌到合理价位再救市;三是采取较为灵活的短期和长期反金融危机措施以维持房价大致稳定。
策略一的优势在于,由于房价下跌速度缓慢,短期不会出现大规模的断供,从而不会造成大量银行个贷的不良贷款。
策略一的劣势也很明显。①楼市将陷入长期低迷。因为要保持房产市值高于房贷余额,房价的下跌速度必须非常缓慢,要使房价恢复正常合理价位将需要长达上十年时间,在此期间新房销售将受重创,楼市将陷入长期低迷,从而拖累整个经济的发展。②金融危机爆发的可能性大。既然有不正常的高价,同样会有不正常的低价,在楼市不断向下寻找合理的支撑价位时,房价将可能跌破市值引起恐慌,金融危机将不可避免。③救市成功的可能性小。房价长期下跌后即使政府出手救市,效果也难预料。从证券市场表现来看,历来政府出手救市都只能暂时奏效,最终难以逆转市场的大趋势。因此在经历长期缓慢下跌之后,政府救市政策的成功可能性较小,失败的风险很大。
策略二如果奏效将是最理想的,其优势在于:尽管房地产市场和金融市场短期将面临较大的问题,但灾难时间很短,在政府强有力的救市政策之下,房价在一个合理价位迅速稳定。只要房价能稳定在市值大于个贷余额这个临界点之上,断供潮不会出现,个贷不良率不会攀升;同时刚需将带动新房销量回升,开发贷款也不会出现大量的坏账。按照我国首付三成的情况来看,临界点大概在购房款的40%,在此之上止跌都将不会造成金融危机。
策略二的劣势在于,房价如果快速下跌将会形成强大的下跌惯性,很可能跌破临界点从而引爆金融危机,此时政府救市成功的可能非常小。房地产市场的一个重要特点是房价总是呈现单边上扬和单边下跌的趋势,正反馈效应明显。在泡沫较大的情况下房价暴跌趋势一旦形成将很难控制,从而导致严重的金融危机。从历史上看,无论是在日本金融危机中,还是亚洲金融危机以及次贷危机中,房地产市场都明显表现出这个规律。
由于上海房地产市场在前期属于典型的过热地区,经过多年的上涨,尤其是近两年上海房价的快速上扬累积了很大的风险,暴风骤雨的下跌将引发抛售狂潮,房价崩溃的时候所有人都会丧失理性,尤其是上海楼市中存在的大量投机者,将会大量抛售手中的房产,形成恶性循环从而导致楼价不断下跌。在这种完全失控的非理性大跌中,政府的救市政策很难成功,爆发金融危机的可能性很大,因此策略二的风险更大。
策略三的优势在于:①不会有断供潮。从当前看已经购房者不会断供,从而银行不会被迫降价出售断供房,消除了房价猛烈下跌的一个隐患。②政策实施的难度不大。当前房价下跌幅度不大,十八大提出的收入倍增计划甚至还使房价有上涨预期,此时适当放松挤泡沫的政策,出台一些温和的刺激政策,比如提高公积金的贷款额度,对刚需提供优惠贷款利率等,将能起到较好的稳房价的作用。
只要能够维持房价稳定,就能充分发挥住房的居住与投资两种功能,满足两个群体的需求。作为一种投资品,只有存在保值增值功能的情况下才有市场,稳定房价符合这一群体的需要;而下跌通道中只有在确信房价已经稳定,刚需才会出手消费,因此在当前情况下,只有维护房价的稳定才能化解房地产金融风险。
此策略的不足之处在于,当前房价处于高位,偏离刚需的承受能力较多,在一段时间内新房销量将停滞不前。避免房地产金融危机是当前的首要矛盾,在贷款余额中个贷相比开发贷款占比更高,因此首先要防范断供导致的金融风险问题。而且只要刚需真实存在,房价稳定下销量肯定会上去,由此可见本策略成功的关键在于解决好开发商的问题。在短期销量难以扩大的情况下,处理好住房开发的节奏问题,保证开发商不盲目屯地盲目开发,改为减少开发尽量消化库存才能避免降价竞销的局面,就从开发商的角度消除了爆发严重的金融危机另一个隐患。
权衡策略三的利弊得失,总体来看防范金融风险的优势明显,不足之处也好弥补,可操作性强。
综合以上三种策略的分析发现,策略三是当前的最优选择。只有保持房价的基本稳定,大规模的断供和烂尾楼导致的房地产金融危机才能避免。
二、上海市防范房地产金融风险的短期应急措施
尽管房价下降有系统性特征,但是由于住房存在区域性的特点,即使在全国房价回落态势下,只要措施得当操作及时,依然能够稳定上海市的房价。防范房地产金融风险的举措可分为短期应急措施和长期防范机制。前者是指在风险苗头出现时稳定房价的重要措施,特点是政策实施后短期即可较为有效地刺激市场需求,增加购买力,提振市场信心,稳定房价;后者是指从政府监管的角度来防范金融风险,特点是偏重宏观层面和长效机制。2012年2月上海出现了“持有长期居住证满3年家庭可购二套房”的“限购松绑”风波,但是当前情况与年初已经有了很大不同,房地产市场量价齐跌已经发出了较强的金融风险提示信号,此时整体调控政策应该进行适应性微调,采取必要措施来昭示政府维护金融市场稳定的意图。尽管十八大期间住建部再次申明“暂时还不想放松房地产市场调控政策”,但是要提早树立应对金融危机的思想,预先储备应急政策。我们可以从以下几个方面来储备应急措施,在适当的时候结合具体情况推出。
。从历史上看,土地供应量与房价都有着密切关系。从2005年、2006年全国土地供应下降,开工建设量减少,2007年房价出现暴涨;2009年土地供应量负增长,2010年房价大幅上涨。这实际上在很大程度上反映了市场供求的基本规律。尽管影响房价的重要因素很多,但房地产市场比竟也是一个市场,供给定律和需求定律也将在房地产市场中得以体现,因此我们相信,适当减少土地总量的供应,将能在很大程度上有助于稳定房价。
调整土地供应政策,从现在就应该开始实行。适当减少土地总量的供应,引导开发商以去库存为当前的工作重心;减少上海市中心区域的土地供应,尽量增加周边地块供给,以较低的平均房价引导和满足刚性住房需求。通过减少供应稳定房价、刺激刚需提高交易量的双重手段,能较好地达到稳定房价、提高交易量以防范金融风险的目的。
。借鉴次贷危机中的措施,必要的时候对刚性需求提供一定的货币补贴,同时降低印花税和给予部分个贷贴息等,能够提高刚需的购买力,促进住房消费。另一方面,降低营业税和契税等以减轻交易成本,也能在一定程度上促进楼市供需两旺。这一措施也许对下跌中稳定房价效果不显著,但是对促进刚需购房以提高成交量,消化商品房库存以降低开发贷款的不良率有着重要的积极意义。
。保障房尤其是经适房和公租房对商品房存在着较大的挤出效应。在当前房价存在较大下行压力的情况下,如何处理好两者的关系,有必要重新调整战略部署。
采用收购的方式完成保障房任务能够一举两得。既满足保障房的建设任务,又解决了冲突的问题,促进了商品房市场的良性发展,因此目前的最优选择应该是暂缓建设公租房、廉租房等,暂时以租金补贴为主,实物配租为辅,适当时候再购买商品房作为保障房。
问题是收购的保障房要合理:价位、地段、数量等都要合理。不仅要考虑收购时以上因素合理,还要考虑到未来管理上的便利性和低成本要求,因此在收购的用途上,宜以公租房为主,廉租房为辅,适当配以经济适用房。
从收购时机上考虑,目前也可以少量购买,目标是完成中央的任务和兑现政府承诺;在需要政府出手救市的时刻再出手进行规模收购。从解决金融危机的角度看,收购的目标应该是那些贷款未还清、银行强制收回准备拍卖的住宅,这样能够最大限度地减轻金融危机的冲击力,最大化收购资金的效用。
从收储资金来源上看,目前可以动用住房公积金闲置资金进行收储。上海利用闲置住房公积金收储保障房已经取得了一定的经验,在保障本金安全和一定收益的情况下,适当扩大闲置住房公积金收储保障房的数量,尤其是收购一手房房源,既能解决资金闲置问题,又能解决房地产市场资金饥渴和滞销的问题,达到多赢的格局。
在需要规模收储的时候,土地出让金和政府基金等凡是用于保障性住房建设的资金都可以用于收储保障房。另外还要制定一些优惠政策,充分利用社会资源,动员社会资金积极参与到这个重大举措中来,实现既防治金融危机,又解决住房困难的问题,解决社会资金投资渠道不足的问题,达到一举多得的功效。
。上海户口在老百姓的心目中有着很高的含金量,购房入户曾经是启动上海房地产市场的重要手段之一,如果重启这一政策,必能在关键时候发挥出重要而深远的作用。一方面能够拉动巨量资金流入上海房地产市场,消化库存商品房,有效稳定房价;另一方面能够解决大量老百姓关注的户口问题,提高上海的凝聚力,使人们的生活更有奔头,因此这项政策不仅可以成为刺激房地产消费和防范金融风险的权宜之计,而且还能顺应户籍制度改革的需求,达到一举多得的效果。
三、防范房地产金融风险的长效机制
防范房地产金融风险,除了短期的应急措施能够起到一定的作用外,最主要的还是依赖于房地产金融市场的制度建设,做好防范金融风险长效机制的基础性工作。
。一要强化对“四证”的审查把关。为防止开发商资金链断裂而造成烂尾楼,首先要在招拍挂环节严审开发商资质,减缓开发商拿地速度,加强开发过程的动态监控,及时掌握开发商的资金状况;对“四证”不全的不准发放住房开发贷款。二要强化对开发企业资质的审查把关。对一级、二级企业要重点支持,限制对三级以下企业发放开发贷款。三要加强对自有资金的审查把关。强调企业净资产应达到项目总投资的30%,单个项目自筹资金达到项目总投资的35%。当然,对于开发商的正常合理资金需求,应该协调银行尽量予以满足。
。从2005年7月份开始,上海各家银行已全面启用了人民银行个人征信系统,从此个人贷款中异地购房、多套购房及欠款失信记录等可实现全国联网。银行通过查询此系统可客观判断贷款人的贷款历史和还款能力,做出是否放贷的决定,并切实操作多套购房利率,从而有效控制个人房贷风险。但是由于这一征信体系还无法客观统计贷款人的收入水平,目前就做到真实反映贷款人还款能力还不现实,因此如何弥补这一缺陷就成为当前防风险的重点。
首先要详细了解核实借款人(及其家庭成员)的职业、收入状况以及稳定性,确保借款人有足够的收入来保证按期归还借款本息;第二要约见借款人,当面核实有关情况,由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章。对职业及收入状况稳定、有足够的还款来源、个人资信状况良好的借款者,应作为重点支持的优质客户群体;对于信息不符的异常客户,应提高贷款利率或者拒绝发放贷款,并加入征信黑名单。第三,对于购买商用房、商住两用房、购买第二套以上住房用于投资投机的,在审查其第一还款来源时更应严格和慎重,严格执行限购政策,并提高贷款利率。第四,严格审查购房人的资质,打击开发商自买自卖欺骗银行的违法行为,严格控制投机性购房,排除金融地雷的隐患。,加快转型升级步伐。土地财政推高房价泡沫,无论在全国还是上海,已经是一个不争的事实。只有从根本上规避对土地财政的依赖,才能促进房地产市场长期可持续发展。从上海市的具体情况来看,上海的优势显然不在房地产市场,而在于已经形成的人才优势、技术优势、产业结构优势、区位优势等。如何加快转型升级的步伐,将这些优势放大,把这些优势转化为政府财政收入,才能规避当前的土地财政问题,从根本上将房价收入比控制在一定合理范围,既让老百姓有良好的居住条件,同时政府也有稳定的税源。
。强调住房抵押贷款的首付成数不得低于三成。只有严守这个三成底线,才能保证在未来万一泡沫破裂的情况下不至于造成大面积断供问题,同时遏制投机投资性购房带来的房价泡沫。美国的次贷危机和日本金融危机中,教训最为深刻的就是几乎零首付所导致银行系统异常脆弱性带来巨大损失。