文档介绍：目录
地块现状
产品形态
做怎样的商业
怎么做商业
产品设计思路
辅助型住宅定位
产品设计概念性方案
概念型方案技术指标
项目投入概算
产品定价与价格策略
产品推广策略定位
产品销售策略定位
产品招商策略定位
产品营运管理策略定位
产品总销售额分析
产品效益分析
项目操盘重点
总结
地块现状
地块区域现状
地块区域关系
地块周边配套及相关房地产项目
产品形态
国内目前房地产总趋势
2009年对于中国的房地产是个震撼之年,全国房价一路升涨!导致2010年以及未来几年的中国地产行业充满着更多的挑战,需要我们行业对未来的方向有着清晰的判断:
新一轮调控更为严厉
自2009年12月9日国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后,政府密集出台了系列房地产调控政策。
12月14日,国务院常务会议提出,要抑制投资投机性购房,遏制部分城市房价过快上涨的势头。
12月27日,温家宝总理接受新华社记者独家专访,提出调控房地产的四项措施,强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳定房地产的价格,维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。
今年1月10日稳健康发展的通知》("国十一条"),不但强调了加大差别化信贷政策执行力度,而且去掉了改善性住房这个内容,还首次提出了增加普通住宅用地供应,增加保障房和低价商品房的市场供应,并强调落实地方政府的执行责任,释放了政府全面深化房地产调控、打击投资投机购房、开发商囤地炒地、遏制房价过快上涨的信号。
从已出台的政策来看,新一轮调控不但用到了多元政策,而且采取了政策密集连发、出其不意的策略,狠抓政策落实,以化解市场预期行为对调控产生的对冲效应,具有明确的目的和针对性,凸显中央政府全面调控的决心。二套房贷等调控政策,可看成2007年调控政策的延续。而从取消改善性住房、规定拿地首付款不得低于50%等政策,以及对房价上涨的态度从“抑制”升级为“遏制”、将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价”等定性为“违法犯罪的行为”等来看,新一轮调控比2007年的调控要严厉得多。
地方政府已采取措施落实中央政策
今年2月底,广东出台了“粤四条”,抑制投资投机性购房需求。“粤四条”规定:房地产开发企业取得预售许可后,应当在10日内一次性公开全部房源对外销售,并在公开销售24小时之前,按照"一套房一标价"的方式明码标价。经认定土地闲置满1年的,土地闲置费不再按月计收,而按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收,%-%按月征收处罚力度高了近17倍。逾期不缴纳的,按日加收1%的滞纳金。此外,还可能终止去年"粤十五条"中相关港澳台居民购房优惠的政策。
1月22日,北京收回了大龙地产去年拍得的“地王”地块。2月21日,11个职能部门,联合发布《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,从供应、信贷、市场、监管等多个方面,加强和改善房地产市场调控,遏制房价过快上涨:一律停止执行已经过期的购房优惠政策,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为,收紧房地产开发贷款,恢复"限外令",规定开发企业应在取得商品房预售许可证后的3日内一次性公开全部房源,严格按申报价格明码标价、公开对外销售。2月26日晚发布通知:自今年3月1日(含)起,借款申请人购买"二套住房"申请住房公积金贷款(含个人住房组合贷款),贷款首付款比例不得低于40%。
上海政府将加强商品房预销售管理,加大对虚拟交易、囤地捂盘等违法违规行为的查处力度,严查在商品房预售预订阶段以各种形式炒作、哄抬房价的行为,收紧投资投机性购房的公积金贷款,购买改善型住房的公积金贷款最高限额由80万元降低为60万元。
南京政府将通过多种途径严厉打击炒房行为:已办理预售商品房合同备案登记的住房,在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让。个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元,同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。市区单幅地块出让不得超过20公顷,出让土地首期付款比例不得低于土地出让总价的50%,要在土地拍卖后的一周内付清。而且,收回了招商地产和九龙仓旗下公司于2007年12月6日竞得的栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地,。
金融调控还将加强
2010年央行工作会议称,将在保持货币政策的连续性和稳定性、继续实施适度宽松的货币政策同时,有效管理通胀预期,严格执行有
关房地产信贷政策。
从1月18日起,%,自2月25日起,%。这说明,金融调控已经重启,房地产金融政策从紧。
银监会表示,今年严格执