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二O—四年一月
目录
一、摘要 4
二、项目背景 5
、国内市场概况 5
、合资股东简介 5
、公司 5
、有限公司 5
、公司 5
、合资谈判进程 5
三、地块信息 5
、上海嘉定外冈工业区 5
、气候 5
、地形地貌 5
、基础设施配套条件 5
、烟台工业新区 6
、气候 6
、地形地貌 6
、基础设施配套条件 7
四、 选址评价方法 8
、选址问题的定性研究 8
、选址问题的定量研究 8
、选址问题的定性与定量相结合的研究 8
、本文选择的研究方法 8
五、 评价流程 9
六、定性指标选取及分析 9
、定性指标评价方法 10
、定性指标选取及矩阵建立 10
、选址基本条件 11
、建厂城镇要求 11
、用地基本要求 11
、层次分析法计算结果 12
七、定量指标选取及分析 12
、投资成本 12
、建设成本 13
、设备购置及安装成本 13
、其他建设成本 13
、投资成本综合比较 13
、营业成本 14
、人力成本 14
、期间费用 14
、税费 15
、能源 15
、直接材料及其他 16
、营业成本综合比较 16
、建设投资回报 16
、比较合资公司的建设投资回报 16
、比较**的建设投资整体回报 17
八、选址指标评价 17
九、选址主要风险分析 18
、选址烟台,面临技术人员招聘困难 18
、选址上海,面临内部后续发展冲突 18
十、结论 19
、两地选址评价得分相近 19
、本文不足之处 19
、定性因素分析可能有偏差 19
、定量因素分析需要继续完善 19
一、摘要
我公司与合资项目正处于谈判过程中,双方已经初步建立了合作意向,计划购买工业新区***公司西侧地块新建厂区,或者租赁工业园厂区作为合资公司工厂地址。
本文通过实地调研、问卷、浏览行政机关官网三种方式搜集选址信息,选择定性研究与定量研究的方法,建立选址指标评价体系,对两处地址进行评价,旨在为我公司选址决策提供部分参考信息。
定性研究部分的结果为上海更具备区位优势,定量研究部分的结果为选址于烟台的经济可行性更好:
选址烟台的投资成本高于上海195万元(烟台厂房的初始建设投资与上海厂房10年租金净现值比较),建设投资回报也高于上海3,000万元(烟台厂房建成后可以转为合资公司固定资产,合资期满后可以选择出售或出租);
%,即烟台每发生5,000万元营业成本,上海将高于烟台191万元。
综合评价定性研究和定量研究指标体系的结果为:,,两地评价得分非常接近。结合选址的主要风险分析,本文结论为:如果能够取得股东足够支持,解决技术人员招聘问题,则应首选烟台,反之,则选择上海。
需要说明的是,由于烟台地块的具体信息、合资公司具体经营范围暂未明确,并且,层次分析法主观因素影响大,计算较粗略,本文还需根据信息的不断更新持续完善。
二、项目背景
、概况
、合资股东简介
、山东**集团有限公司
(略)
、**公司
、*公司
**。
、合资谈判进程
三、地块信息
、上海**工业区
、气候
该区域属北亚热带季风性气候,四季分明,日照充分,雨量充沛,气候温和湿润,°C,极端最低气温-°C。上海春秋较短,冬夏较长。°C,日照1,,降水量1,,全年70%左右的雨量集中在5至9月的汛期。
、 地形地貌
拟建场地属于长江长年累月携带泥沙在河口附近形成的冲积平原,地势平坦,局部略有起伏,场地北侧发育有冲沟。拟建场地第四系地层不发育,基岩埋藏深度差异较大,自东南向西北倾伏,%,地层结构稳定,层位及厚度变化不大,力学强度总体趋势自上而下由弱变强,无其他不良地质作用,属对建筑抗震一般地段,场地稳定,适宜作为建筑场地。场区地震抗震设防烈度为7度,。
、 基础设施配套条件
交通
嘉定区交通便捷。
距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里篇二:售楼部选址建议
售楼部选址建议
一、售楼部选址原则
1、 昭示性:让客户非常容易地看到
2、 通达性:各种通行方式顺畅可达
3、 便利性:项目地块附近,便于展示同时便于看房方便
4、 功能性:满足基本的销售中心功能需求
二、售楼部选址
方案一项目现场搭建
1、项目现场搭建位置
建议售楼部地址选在南迎宾大道(现摩托城对过),(本项目临街面)优点
♦突出性好
项目地附近相对较为空旷,将售楼部建在项目地,能更好突出售楼部位置,便于客户寻找
♦看房的便利客户到达售楼部后,能更好了解项目规划、施工进度等相关情况,促进客户购买♦自建空间布局合理
可以结合本项目的情况,确定销售部功能性更全、更合理
♦展示性好
现场搭建从形象上或功能上都可以体现项目特点。
♦通达性
项目处于五道路口附近,无论是去市区还是上高速交通都十分便利。缺点
♦周边人流量不大
♦项目地周边大多为个体私营门市,环境较差
方案二租赁
通过近段时间找房,光明南大街、渚河路等路段,均没有十分合适商业房。在滏东南大街明珠花园小区底商有间300左右,共3层单层面积约100左右,可
做售楼部使用(一层售楼部,二层样板间及办公用房,三层可做会议室及员工住宿区)。优点
♦通达性好
该地距五道路口100米左右,距项目地约2公里,交通相对比较便利
♦周边人流量相对大
♦距市区相对较近
缺点
♦便利性差
客户看房还得需要坐车去现场看,销售部离项目现场有点远
♦功能性差
该房屋为框架结构,室内格局相对固定,有些功能无法满足
营销部建议
1、从客户看房便利角度结合本项目位置及邯郸人居购房居住****惯,结合市场调研情况,本项目的客户群体主要以项目周边居民及企事业单位为主,建议售房部设在项目现场。
2、从项目形象及功能角度看售楼部设在项目现场更能直观体验项目,同时也能把项目的形象及部分功能展现出来。
3、从项目本身规模来看本项目规模来看,销售周期大概需要1-2年,售楼部建至本项目不影响前期的开发及施工要求。篇三:关于开发项目选址的建议
关于房地产项目选址的建议我曾经参加了辽中县新城区和老城区的房地产开发项目选址考察,今年又深入到沈彰新城项目的开发建设当中。结合实践情况和理性思考,对房地产项目选址的个别问题,提出以下建议,供参考。
一、 新城区的基础设施不完善,开发周期长,投资回收很慢。道路、给排水、燃气、供暖、供电等基础设施,是住宅项目的生命线。如果,区域地段
的基础设施不完备或者还处于等待开发建设状态,那么,购买(或置换)这样的土地进行房地产开发,是对我们开发商的实力和耐心的巨大挑战。
因为,与基础设施完备的区域地段相比较,基础设施不完备的区域地段的地块在正常开发周期内,是不容易收回投资的,极大的影响了企业的投资收益,即:开发周期长,投资回收慢。
二、 不能单独看土地的成本(土地价格),要将土地成本与销售价格进行比较。也许,有人会说:基础设施完备的地段,土地成本高得多;基础设施不完备的地方,土
地成本低得多。
但是,我认为:基础设施完备的地段,房屋的销售价格
1
高得多;基础设施不完备的地方,房屋的销售价格低得多。
因此,不能单独看待土地成本,要将土地成本与房屋的销售价格进行比较,计算一下土地成本占房屋销售价格的比重(比例),比重(比例)越低的地块,效益越好(当然,要计算容积率)。
例如:
甲地块土地价格30万元/亩,,通过市场调研,预计当地的房屋销售价格5200元/平方米。计算得知:土地成本450元/平方米,%;
乙地块土地价格50万元/亩,,通过市场调研,预计当地的房屋销售价格6500元/平方米。计算得知:土地成本375元/平方米,%;
,土地成本达到450元/平方米,%。
由此计算可知,土地成本占房屋销售价格的比重越低,利润空间越大。更何况,基础设施完备的地方,房屋销售的去化率较高,销售速度快,开发周期短,投资回收快。
以上是我的初步建议,不一定正确,仅供参考。
王毅
2013-5-23
2篇四:网点选址建议
根据周边环境(调查半径至少在1公里)内条件,定位网点类型。
社区型网点。此类网点基本要求为:临近或入驻大型社区之内(社区人口饱有量在8万以上为,社区),人均收入达到城区基本水平。社区人口信息可以依据网点地产开发商提供资料参考,居民人员结构可以从北京市房地产信息网,北京房地产协会查取相关资料。
社区型网点要求区域内最好有学校、大型超市、批发零售机构、小型商业机构,提供多元化的社区环境,适合网点的开设。另外要求网点营业用房至少6年内不受拆迁等城市建设影响,临街、最好位于路口交通枢纽(网点展示效果更佳)、车位充足,层次、结构合理,易于装修改造。符合北京市工商行政管理局的准入要求,新建、迁建网点所租(购)房屋能够用于金融机构的经营场所。能够满足通讯联网和安全保卫条件。根据资本性支出审查测算,要求网点资本净现值归零回收期在三年之内。社区型网点面积控制在300-500平方米区域内。
综合型支行可以不依附于大型社区中,但是要求在城市地理位置显著,如:长安街沿线、东西单、商业枢纽、cbd等商务功能区内。除社区型网点的基本要求外,另外要求该网点周边至少拥有大中型企业三到四家,并且拥有在我行开户办理相关业务的企业。拥有大型商业机构、综合性文化娱乐机构(可以保证人流密集性)。面积控制在600-800平方米。
单点型支行定位为主要服务于重点企业对公客户,依托我行客户进行点对点的金融服务的专业性强、针对性强的个性化网点。选址要求可以摆脱行内区域划分,越级跨区域设置网点。要求依附的客户群体为我行a级(在我行开户额3亿以上,中间业务收入200万元以上)。面积控制在300-
600平方米区域内。其他资产指标要求同以上两种网点。
贵宾理财中心、财富管理中心根据特定区域设定(如奥运重点区域、国际机场内、超大型购物广场、高端写字楼内),属于城市高端区域,可以设置为主题式网点。要求客户资源为金卡客户(50万元),白金卡客户(100万元),此类网点不针对不同客户服务,面积控制在2000-3000平方米之间。其他资产指标要求同以上三种网点。
商业店面选址要求
一、 经济型酒店选址要求:
1、 区位要求:邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通便利,有通往商业区及机场、火(汽)车站的公交线路;市郊结合部。
2、 建筑要求:独栋,周边有停车场。
3、 面积租期:建筑面积3000—6000平方米,基本年限10年以上。
4、 合作方式主要有三种:特许经营、租赁、共同投资。
二、 咖啡店选址要求:
1、 商圈要求:商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近,人流充足。
2、 建筑要求:层高4米以上,要有适合装修的招牌位及广告悬挂点,排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位,至少
10个以上。
3、 面积和租期要求:一般在300——500平米之间。-,租房年限5年以上,一般至少7到9年。
三、 超市选址要求:
1、商圈要求:市口较好,位于市中心,新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房;对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈,所需10--30分钟的范围为边际商圈,商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数,要求在15-20万人,且周边人口具有一定的增长趋势;社区型综合超市
商圈要求:消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围,商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人,且周边人口具有一定的增长趋势。
物业要求:
2、建筑形态:最好框架结构,期房、现房都可。楼层不超过三层,,柱距以8米X8米为宜,物业纵深以30--50米为佳;
3、 面积和租期:便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米;购买用房面积一般为10000-20000平方米。
4、 合作方式:租赁、联建、购买
四、火锅店选址要求:
1、 商圈选择:选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
2、 建筑要求:框架式建筑,厨房可小于餐厅营业面积的三分之一,其余同餐厅。楼上商铺亦可。
3、 面积和租期:150~500平方米,租期至少2年。
五、普通餐厅、快餐连锁等。
1、 商圈选择:商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象,一般选址在商务区域或繁华街市附近,或其他有知名度的街市;大众餐厅以家庭、个人消费为主,一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处,如繁华商业街市、车站、空港码头,以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。
2、 建筑要求:一般连锁餐饮要求框架结构,。配套设施:电力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处理装置,位置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置,各种建筑结构形式均适合开设餐厅,但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外,餐厅门前须有相应的停车场。
3、 面积和租期:一般要求不得少于三年,面积快餐店要求200~500平方米;大众型餐厅80~200平方米,商务型餐厅150~10000平方米。
六、面馆
1、商圈选择:面馆是中式普通快餐的经营形态,原料加工半工厂化,制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品,
大大缩短了生产时间,满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。。。
2、建筑要求:同餐厅
3、面积租期要求:80~200平方米。2年以上。
七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求:
1、 商圈选择:商业气氛浓厚,客流量大,人气旺的高档综合商场附近;知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征);知名度高的店铺附近(如:麦当劳、肯德基附近);大规模住宅区附近;
2、 建筑要求:商店可见度强,格局是浅方型最佳,门面不少于3米宽,且越宽越佳,橱窗位置及宽度需面向街道,越宽越佳,近期无城建规划。
3、 面积和租期:租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。
八、茶坊、酒吧
1、商圈选择:消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话,这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色,以及舒适和愉悦来吸引消费者的,其选址往往是高雅路段,具有清净、优雅的环境,消费对象具有一定的消费能力和文化修养。
2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求,但对建筑结构形式无特殊要求,视投资者创意、设想而异。,电篇五:关于我市新上项目选址问题的建议
关于我市新上项目选址问题的建议
市政府:
近年来,随着经济的快速发展和招商引资工作的不断深入,我市新上项目越来越多,但同时也暴露出项目选址缺乏宏观指导、城市规划滞后,以及决策程序不规范等问题,致使许多项目的选址基本上由外来投资者主导,决策过程不科学、随意性大,项目建设见缝插针,项目选址过于追求低成本和眼前利益,这对我市今后又好又快发展将带来一系列无法回避的矛盾和问题,应引起各方面的高度重视。
一、项目盲目选址带来的隐患一是破坏城市建设布局,调整代价高。按照现代城市发展理念的要求,我们在城市建设过程中必须遵循“规划科学、布局合理、功能分区”的总体原则,这样才能实现经济社会的持续、协调发展。由于我市城市规划滞后,规划深度不够,项目来了自己都不知道该往哪摆,只好听从外来投资者的意见,而投资者受利益驱动往往不顾后果,单纯追求低成本,这样就难以实现城市建设的合理布局,如果若干年以后发现问题再进行拆迁臵换,将会付出高昂的成本,付出巨大的代价。
二是污染城乡居住环境,治理难度大。项目建设或多或少地要对周边环境产生一定的影响,而现阶段我们在项目选择上门槛不可能太高,一旦项目落地,环境治理和企业发展就是一对不可回避的一对矛盾。目前,我市许多撤并学校和破产闲臵企业用于
招商引资,虽然短期内可以很快上项目,但这些农村学校基本上没有什么基础设施,项目建成后排污问题解决不了,势必对周边环境将造成很大的污染。此外,一些破产企业随着城市的发展已位于市中心地带,周边都是居民住宅,如果再不顾科学硬上项目,就不可避免地造成空气、噪声污染,企业环保治理达标难度极大,今后监管十分困难。
三是影响开发区快发展,设施配套难。开发区的吸引力不仅是因为有了优惠政策,更主要的是源于其产业聚集效应。开发区的发展有一个从项目聚集到产业聚集的过程,项目入驻越多,聚集效应越大。目前,我市的一些项目出于某种原因没有落户开发区,一方面将造成于开发区已经收储的土地闲臵,年度土地指标浪费甚至对明年争取指标不利;另一方面如果项目不集中建设,基础设施配套难,不利于公共资源的集约使用,因此,项目随意选址,到处建项目,形成家家点火、户户冒烟的现象,在短期内建设成本低,但从长期看社会成本更高。
二、几点意见和建议为了彻底解决上述问题,扭转项目随意选址任意摆放的问题,我们建议:一是超前进行科学规划,加大规划的深度和可操作性。虽然我市城市规划基本成型,但与外地相比,仍然存在研究深度不够,操作性不强等实际问题,有必要进行修编,对一些市场类、物流类、汽车服务等完善城市功能和经济发展趋势必要的建设项目,要根据城市建设的功能分区和布局要求,要前瞻性地规划好用地
范围,利用规划引导项目建设进行科学合理选址。
二是尽快制定密山投资项目选址指导意见。建议我市在科学规划、超前规划的基础上,由建设部门牵头,组织各部门参加,研究制定一个项目选址意见,作为密山市今后项目选址总的指导原则和纲领性文件,从宏观上对项目选址进行调控,充分体现政府在项目选址过程中的主导作用,这样什么项目落在什么地方就有了可遵循的依据,避免项目选址的盲目性和随意性。
三是进一步完善项目选址决策程序。由于目前我市项目选址没有一个规范的决策程序,建议学****和借鉴外地的好经验和好做法,分别成立由市政府主要领导挂帅的项目选址决策委员会和各部门专家组成的项目选址顾问委员会。项目选址首先由招商引资部门依据密山投资项目选址指导意见,指导和协助投资者拿出一个或若干备选方案,然后交由项目选址决策顾问委员会初审,初审意见再报决策委员会决定最终选址。
四是加大项目建设的集中力度。从国内外的实践看,项目建设天女散花、满天星布局的方式是与科学发展观相悖的发展模式。既然我市有开发区,又在全力推进开发区的建设,因此,我们在招商引资中就应该把开发区作为项目承载的主要平台,特别是工业项目,如果没有极特殊的需要,就应该优先选择在开发区内建设,从而加快开发区的发展,使其尽快形成吸引力和产业聚集效应。