物业服务收费管理办法实施细则.docx

文档介绍：该【物业服务收费管理办法实施细则 】是由【zhangkuan1438】上传分享，文档一共【25】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【物业服务收费管理办法实施细则 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。.
武汉市物业管理条例,2011年1月1日起施行
第一章章总则
第二章章新建物物业与前期期物业管理理
第一节节物业管管理区域
第二节节附属设设施设备的的配置
第三节节前期物物业管理
第四节节新建物物业的交付付使用
第三章章业主、业业主大会及及业主委员员会
第一节节业主
第二节节业主大大会筹备组组
第三节节业主大大会
第四节节业主委委员会
第四章章物业管管理服务
第一节节一般规规定
第二节节物业服服务合同
第五章章物业的的使用与维维护
第一节节物业的的使用
第二节节车位的的使用管理理
第三节节物业的的维护
第六章章法律责责任
第七章章附则
第一章章总则
第一条条为了规规范物业管管理活动,维维护业主、物物业使用人人和物业服服务企业的的合法权益益,改善人人民群众的的生活和工工作环境,根根据《中华华人民共和和国物权法法》、《物物业管理条条例》等法法律、法规规,结合本本市实际,制制定本条例例。
第二条条本条例例适用于本本市行政区区域内的物物业管理活活动。
第三条条本条例例所称物业业,是指房房屋和与其其相配套的的共用设施施、设备和和场地。
本条例例所称物业业管理,是是指业主大大会选聘物物业服务企企业,由业业主和物业业服务企业业按照物业业服务合同同约定,对对房屋及其其配套设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护和管
理理,维护物物业管理区区域内的环环境卫生和和秩序的活活动。
本条例例所称物业业服务企业业,是指依依法取得法法人资格,具具有相应资资质,从事事物业服务务的企业。
第四条条市房屋屋主管部门门负责全市市物业管理理活动的监监督管理工工作。
区房屋屋主管部门门按照职责责负责本辖辖区内物业业管理活动动的监督管管理工作。
规划、土土地、建设设、城管、价价格、民政政、环保、水水务、工商商行政管理理、园林等等主管部门门按照各自自职责协同同实施本条条例。
街道办办事处、乡乡(镇)人人民政府指指导、协助助本辖区内内业主大会会成立及业业主委员会会的选举工工作,指导导、监督业业主大会和和业主委员员会的日常常活动,配配合调解处处理物业管管理中的投投诉,协调调物业管理理与社区管管理、社区区服务的关关系。
武汉东东湖新技术术开发区、武武汉经济技技术开发区区、武汉市市东湖生态态旅游风景景区管理委委员会按照照本条例关关于区人民民政府及其其有关部门门管理职责责的规定,负负责各自管管理范围内内物业管理理活动的监监督管理工工作。
第二章章新建物物业与前期期物业管理理
第一节节物业管管理区域
第五条条物业管管理区域的的划分,应应当遵循相相对集中、便便于管理的的原则,并并考虑物业业共用设施施设备、建建筑物规模模、社区建建设等因素素,按照下下列标准执执行:
(一)以以建设项目目《国有土土地使用证证》宗地图图用地范围围线为准,一一个项目视视为一个物物业管理区区域;但规规模过大、划划分为一个个物业管理理区域不便便于管理的的,或者已已分割成多多个自然街街坊或者封封闭小区的的,可以分分别划分为为独立的物物业管理区区域;
(二)分分期建设项项目或者两两个以上单单位开发建建设的项目目,其配套套设施设备备共用的,划划分为一个个物业管理理区域;
(三)已已建成、共共用设施设设备比较齐齐全、相对对集中的项项目,划分分为一个物物业管理区区域。
第六条条开发建建设单位应应当在取得得建设工程程规划许可可证后三十十日内,按按照本条例例第五条规规定划分物物业管理区区域,并将将划分方案案报送区房房屋主管部部门;区房房屋主管部部门认为符符合第五条条规定要求求的,予以以备案并在在有关图纸纸上予以注注记。
开发建建设单位应应当在物业业销售前将将经备案的的物业管理理区域向物物业买受人人明示。
老旧城城区没有实实施物业管管理的建成成居住区需需要实施物物业管理的的,由街道道办事处、乡乡(镇)人人民政府、社社区居民委委员会征求求业主意见见后,确定定物业管理理区域,并并报区房屋屋主管部门门备案。
第二节节附属设设施设备的的配置
第七条条新建物物业,开发发建设单位位应当按照照规定无偿偿配置物业业服务用房房,物业服服务用房包包括物业服服务企业办办公用房和和业主委员员会议事活活动用房。配配置物业服服务用房按按照国家有有关居住区区规划设计计规范的要要求执行;;没有规定定的,配置置物业服务务用房的建建筑面积不不低于建设设工程规划划许可证载载明的房屋屋总建筑面面积的千分分之二,并并不少于八八十平方米米,其中业业主委员会会议事活动动用房建筑筑面积不少少于十五平平方米。
物业服服务用房应应当具备水水、电等基基本使用功功能,有明明确的坐落落、房号,并并且具备办办理房地产产权属登记记的条件。
开发建建设单位在在申请办理理建设工程程规划许可可证时,其其提交的规规划设计方方案中应当当注明物业业服务用房房的具体位位置。
物业服服务用房属属于全体业业主共有,专专用于物业业管理服务务工作。
第八条条新建物物业内的供供水、供电电、供气等等计量装置置应当实行行专有部分分一户门号号一结算表表,共有部部分独立计计量表;安安全防范、消消防、环卫卫、邮政、通通信等设施施设备的配配置应当符符合物业使使用的基本本条件。
第九条条新建物物业内规划划用于停放放汽车的车车位、车库库与房屋套套数的最低低比例标准准,按照市市人民政府府制定的有有关技术规规范的规定定核定。
第三节节前期物物业管理
第十条条住宅及及同一物业业管理区域域内非住宅宅的开发建建设单位,应应当按照国国家及本市市相关规定定,通过招招投标方式式选聘具有有相应资质质的物业服服务企业,并并与之签订订前期物业业服务合同同。
有下列列情形之一一的,经物物业所在地地区房屋主主管部门批批准,可以以采取协议议方式选聘聘物业服务务企业:
(一)投投标人少于于三人;
(二)多多层物业总总建筑面积积少于五万万平方米,或或者单栋高高层(含小小高层)物物业总建
筑筑面积少于于三万平方方米,或者者多层、高高层混合物物业总建筑筑面积少于于四万平方方米。
招标人人应当在发发布招标公公告或者发发出投标邀邀请书十日日前,持招招标公告或或者投标邀邀请书、招招标文件等等有关资料料,向物业业所在地区区房屋主管管部门备案案。
第十一一条开发发建设单位位与物业买买受人签订订的房屋买买卖合同,应应当包括前前期物业服服务合同约约定的内容容,并明确确物业管理理区域内属属于全体业业主共有共共用的配套套设施设备备。
前期物物业服务合合同应当对对物业服务务内容、服服务标准、收收费标准、收收费方式及及收费起始始时间、合合同终止情情形等内容容进行约定定;涉及物物业买受人人共同利益益的,其约约定应当一一致。
第十二条房屋交付付使用前(含含当月)所所发生的物物业服务费费用,由开开发建设单单位承担。房房屋交付使使用后所发发生的物业业服务费用用,由业主主承担,但但房屋交付付后一年内内无人入住住的,空置置期间由业业主按百分分之七十的的比例承担担物业服务务费用。
房屋通过竣竣工验收达达到交付条条件,业主主收到书面面交付通知知并办理完完相应手续续的,即为为交付;业业主收到书书面交付通通知后一个个月内无正正当理由不不办理相应应手续的,视视为交付。
第十三三条开发发建设单位位在出售物物业前,应应当制定临临时管理规规约并到区区房屋主管管部门备案案。物业买买受人在与与开发建设设单位签订订房屋买卖卖合同时,应应当对遵守守临时管理理规约予以以书面承诺诺。
第四节节新建物物业的交付付使用
第十四四条新建建物业交付付使用前,开开发建设单单位应当向向房屋主管管部门办理理竣工交付付使用备案案手续,并并提供建设设项目竣工工验收文件件以及符合合法律、法法规、规章章规定和房房屋买卖合合同约定的的交付使用用条件的相相关文件、资资料。
第十五五条开发发建设单位位在与前期期物业服务务企业办理理物业承接接验收手续续时,应当当向区房屋屋主管部门门和前期物物业服务企企业移交下下列资料::
(一)竣竣工总平面面图,单体体建筑、结结构、设备备竣工图,配配套设施、地地下管网工工程竣工图图等竣工验验收资料;;
(二)设设施设备的的安装、使使用和维护护保养等技技术资料;;
(三)物物业质量保保修文件和和物业使用用说明文件件;
(四)业业主名册;;
(五)物物业管理必必需的其他他资料。
区房屋屋主管部门门、前期物物业服务企企业应当接接受前款规规定的资料料,并妥善善保管。前前期物业服服务合同终终止时,前前期物业服服务企业应应当将上述述资料移交交给业主委委员会。
业主有有权查阅开开发建设单单位向区房房屋主管部部门、物业业服务企业业移交的资资料。
第三章章业主、业业主大会及及业主委员员会
第一节节业主
第十六六条本条条例所称业业主,是指指物业的所所有权人。
尚未登登记取得所所有权,但但基于买卖卖、赠与、拆拆迁补偿等等法律行为为已经合法法占有该房房屋的人,在在物业管理理活动中享享有法律法法规规定的的业主的权权利,并承承担相应的的义务。
业主可可以依法委委托物业使使用人行使使业主权利利,履行业业主义务。
第十七七条业主主在物业管管理活动中中,享有下下列权利::
(一)按按照物业服服务合同的的约定,接接受物业服服务企业提提供的服务务;
(二)提提议召开业业主大会会会议,并就就物业管理理的有关事事项提出建建议;
(三)提提出制定和和修改管理理规约、业业主大会议议事规则的的建议;
(四)参参加业主大大会会议,行行使投票权权;
(五)选选举业主委委员会成员员,并享有有被选举权权;
(六)监监督业主委委员会的工工作;
(七)监监督物业服服务企业履履行物业服服务合同;;
(八)对对物业共用用部位、共共用设施设设备和相关关场地使用用情况享有有知情权和和监督权;;
(九)监监督物业共共用部位、共共用设施设设备专项维维修资金(以以下简称专专项维修资资金)的管管理和使用用;
(十)法法律、法规规规定的其其他权利。
第十八八条业主主在物业管管理活动中中,履行下下列义务::
(一)遵遵守管理规规约、业主主大会议事事规则;
(二)遵遵守物业管管理区域内内物业共用用部位和共共用设施设设备的使用用、公共秩秩序和环境境卫生的维维护等方面面的规章制制度;
(三)执执行业主大大会的决定定和业主大大会授权业业主委员会会作出的决决定;
(四)按按照国家有有关规定交交纳专项维维修资金;;
(五)按按时交纳物物业服务费费用;
(六)法法律、法规规规定的其其他义务。
第二节节业主大大会筹备组组
第十九九条一个个物业管理理区域成立立一个业主主大会。符符合下列条条件之一的的,应当召召开首次业业主大会会会议,成立立业主大会会:
(一)专专有部分交交付使用的的建筑面积积达到建筑筑物总面积积百分之五五十以上;;
(二)首首次交付使使用专有部部分之日起起满两年且且交付使用用的专有部部分建筑面面积达到建建筑物总面面积百分之之二十以上上。
业主总总人数在二二十人以内内且经全体体业主一致致同意,决决定不设立立业主大会会的,由全全体业主共共同履行业业主大会和和业主委员员会的职责责。
第二十十条专有有部分面积积和业主人人数按照下下列方式确确定:
(一)专专有部分面面积,按照照不动产登登记簿记载载的面积计计算;尚未未进行物权权登记的,暂暂按测绘机机构的实测测面积计算算;尚未进进行实测的的,暂按房房屋买卖合合同记载的的面积计算算;建筑物物总面积,按按照上述面面积的统计计总和计算算;
(二)业业主人数,按按照专有部部分的数量量计算,一一个专有部部分按一人人计算,但但建设单位位尚未出售售和虽已出出售但尚未未交付的部部分,以及及同一买受受人拥有一一个以上专专有部分的的,按一人人计算;总总人数,按按照上述人人数的统计计总和计算算。
业主身身份的确定定,以不动动产登记簿簿或者其他他能够证明明其权属的的合法有效效文件为依依据。
第二十十一条物物业管理区区域符合本本条例第十十九条第一一款规定条条件,开发发建设单位位或者前期期物业服务务企业应当当书面报告告区房屋主主管部门和和街道办事事处、乡(镇镇)人民政政府。
开发建建设单位或或者前期物物业服务企企业未及时时予以书面面报告的,百百分之二十十以上的业业主可以联联名向区房房屋主管部部门和街道道办事处、乡乡(镇)人人民政府提提出设立业业主大会的的书面要求求。
街道办办事处、乡乡(镇)人人民政府应应当在收到到报告或者者要求之日日起六十日日内会同区区房屋主管管部门组织织业主成立立业主大会会筹备组(以以下简称筹筹备组),筹筹备召开首首次业主大大会会议。
第二十十二条筹筹备组由业业主和街道道办事处、乡乡(镇)人人民政府、开开发建设单单位派员组组成,其中中业主所占占比例不得得低于筹备备组总人数数的三分之之二。筹备备组组长由由街道办事事处、乡(镇镇)人民政政府派员担担任。
筹备组组应当自成成立之日起起七日内在在物业管理理区域内书书面公告其其成员名单单和工作职职责,并有有权要求开开发建设单单位提供下下列文件资资料:
(一)物物业管理区区域划分证证明;
(二)业业主名册;;
(三)建建筑规划总总平面图;;
(四)附附属设施设设备交付使使用备案证证明;
(五)绿绿化竣工总总平面图;;
(六)物物业服务用用房配置证证明;
(七)专专项维修资资金交存证证明;
(八)成成立业主大大会必需的的其他文件件资料。
第二十十三条筹筹备组履行行下列职责责:
(一)确确定召开首首次业主大大会会议的的时间、地地点、形式式和内容;;
(二)草草拟管理规规约、业主主大会议事事规则、业业主委员会会工作规则则;
(三)确确认业主身身份、核实实业主人数数和专有部部分面积;;
(四)确确定业主委委员会委员员候选人产产生方案和和名单,并并公开征询询意见;
五)完成召召开首次业业主大会会会议的其他他准备工作作。
前款所所列内容,筹筹备组应当当在召开首首次业主大大会会议十十五日前以以书面形式式在物业管管理区域内内予以公示示。
第二十十四条筹筹备组应当当自成立之之日起九十十日内组织织召开首次次业主大会会会议。自自业主大会会依法成立立之日起,筹筹备组职责责自行终止止。
召开首首次业主大大会会议所所必需的宣宣传、文印印资料等经经费由开发发建设单位位承担。
第三节节业主大大会
第二十十五条业业主大会自自首次业主主大会会议议表决通过过管理规约约、业主大大会议事规规则并选举举产生业主主委员会之之日起成立立。
业主大大会依法成成立后三十十日内,业业主委员会会应当就业业主大会成成立事项向向区房屋主主管部门和和街道办事事处、乡镇镇人民政府府备案,并并依法刻制制和使用业业主大会(业业主委员会会)印章。
第二十十六条业业主大会履履行下列职职责:
(一)制制定和修改改业主大会会议事规则则、管理规规约、业主主委员会工工作规则;;
(二)选选举业主委委员会、更更换业主委委员会委员员,决定业业主委员会会任期;
(三)监监督业主委委员会工作作,听取业业主委员会会的工作报报告,改变变或者撤销销业主委员员会不适当当的决定;;
(四)决决定选聘、解解聘物业服服务企业;;
(五)依依法决定专专项维修资资金筹集、使使用、管理理事项;
(六)根根据管理规规约的约定定,对违反反管理规约约的业主进进行告诫;;
(七)决决定业主委委员会工作作经费的筹筹措方式;;
(八)决决定物业管管理区域内内涉及业主主利益的其其他物业管管理事项。
第二十十七条业业主大会会会议分为定定期会议和和临时会议议,由业主主委员会组组织召开。业业主大会定定期会议按按照业主大大会议事规规则的规定定召开。有有下列情形形之一的,业业主委员会会应当及时时组织召开开业主大会会临时会议议:
(一)经经专有部分分占建筑物物总面积百百分之二十十以上且占占总人数百百分之二十十以上业主主提议的;;
(二)发发生重大事事故或者紧紧急事件需需要及时处处理的;
(三)业业主大会议议事规则或或者管理规规约规定的的其他情况况。
业主委委员会不依依法或者不不依约履行行召开业主主大会会议议职责的,区区房屋主管管部门应当当责令其在在三十日内内召开;逾逾期不改正正的,街道道办事处、乡乡(镇)人人民政府应应当会同区区房屋主管管部门在三三十日内组组织业主召召开业主大大会会议。
除前两两款规定外外,任何单单位和个人人不得组织织召开业主主大会会议议。
第二十十八条业业主大会会会议以采用用集体讨论论的形式为为主,也可可以采用书书面征求意意见的形式式。采用书书面征求意意见的形式式时,应当当将征求意意见书送达达每一位业业主;无法法送达的,应应当在物业业管理区域域内公告;;业主在规规定期限内内未反馈意意见的,
视视为弃权。
第二十十九条业业主可以幢幢、单元或或者楼层为为单位,推推选业主代代表参加业业主大会会会议。
业主代代表参加业业主大会会会议的,业业主代表应应当在参加加业主大会会会议三日日前,就业业主大会会会议拟讨论论的事项书书面征求其其所代表的的业主意见见;需要投投票表决的的,业主的的赞同、反反对及弃权权的具体票票数经本人人签字后,由由业主代表表在业主大大会投票时时如实反映映。
第三十十条业主主大会对业业主投票权权的计算,按按照下列规规定确定::
(一)按按照业主人人数计算的的,一人计计算为一票票;建设单单位未售出出的专有部部分,计算算为一票;;
(二)按按照建筑面面积计算的的,每一平平方米建筑筑面积计算算为一票;;建筑面积积不足一平平方米的按按一票计算算。
第三十十一条业业主大会会会议应当有有物业管理理区域内专专有部分占占建筑物总总面积过半半数的业主主且占总人人数过半数数的业主参参加方可举举行。
第三十十二条业业主大会决决定筹集和和使用专项项维修资金金、改建或或者重建建建筑物及其其附属设施施的,应当当经专有部部分占建筑筑物总面积积三分之二二以上的业业主且占总总人数三分分之二以上上的业主同同意;决定定其他有关关共有和共共同管理权权利重大事事项的,应应当经专有有部分占建建筑物总面面积过半数数的业主且且占总人数数过半数的的业主同意意。
第三十十三条管管理规约应应当对下列列事项作出出约定:
(一)建建筑物及其其附属设施施设备的使使用、维护护、管理;;
(二)专专项维修资资金的筹集集、使用方方案;
(三)共共有部分的的经营与收收益分配、使使用;
(四)物物业管理区区域内有关关环境卫生生、噪声、宠宠物饲养、安安全管理等等业主的权权利与义务务;
(五)违违反管理规规约应当承承担的责任任。
管理规规约自业主主大会表决决通过之日日起生效,对对全体业主主及使用人人均具有约约束力。
第四节节业主委委员会
第三十十四条业业主委员会会是业主大大会的执行行机构,由由业主大会会会议选举举产生,
向向业主大会会负责并报报告工作,受受业主、业业主大会监监督。
业主委委员会实行行任期制,每每届任期不不超过五年年,可连选选连任,业业主大会议议事规则另另有规定的的从其规定定。业主委委员会委员员具有同等等表决权。
业主委委员会应当当自选举产产生之日起起七日内召召开首次会会议,推选选业主委员员会主任和和副主任。
业主委委员会会议议由主任召召集和主持持,主任因因故不能履履行职责,可可以委托副副主任召集集。
第三十十五条业业主委员会会讨论、决决定物业管管理公共事事项,应当当召开委员员会会议,并并于会议召召开三日前前在物业管管理区域内内以书面形形式公告会会议议程,听听取业主的的意见和建建议。
业主委委员会决定定事项,应应当经全体体委员半数数以上签字字同意通过过。
业主委委员会应当当将业主大大会、业主主委员会的的决定在作作出之日起起三日内以以书面形式式在物业管管理区域内内予以公告告。
第三十十六条业业主委员会会委员应当当忠实履行行职责,接接受街道办办事处、乡乡(镇)人人民政府以以及房屋主主管部门的的指导与监监督,房屋屋主管部门门应当加强强对业主委委员会委员员的培训。
业主委委员会委员员不得在为为本物业管管理区域提提供物业服服务的物业业服务企业业中任职,其其近亲属在在为本物业业管理区域域提供物业业服务的物物业服务企企业中任职职的,应当当在本物业业管理区域域内显著位位置予以公公告说明。
第三十十七条业业主委员会会委员有下下列情形之之一的,其其委员资格格自行终止止:
(一)不不再是该物物业管理区区域内的业业主;
(二)丧丧失民事行行为能力,不不能履行委委员职责;;
(三)被被依法限制制人身自由由半年以上上;
(四)以以书面方式式向业主大大会提出辞辞职请求;;
(五)法法律、法规规以及管理理规约规定定的其他情情形。
第三十十八条业业主委员会会委员有下下列情形之之一的,由由业主大会会决定是否否终止其委委员资格::
(一)拒不不履行委员员职责;