文档介绍：该【夕阳红金港花苑项目策划案 】是由【静雨蓝梦】上传分享，文档一共【10】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【夕阳红金港花苑项目策划案 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。“夕阳红”金金港花苑项项目策划案案
应用:本策策划案对房房地产行业业实力较弱弱的开发商商,在不能能进行规模模开发时,将将工作重心心从扭转弥弥补整体弱弱势转变为为集中力量量强化局部部优势来淡淡化整体劣劣势。在确确定项目特特征、定位位时,主动动进入"细细分市场"",以突出出的、鲜鲜明的个性性特征取胜胜。仿效此此案进行项项目运作,可可以起到扬扬长避短、减减少竞争压压力的作用用。
       内容容:20世世纪90年年代以来,国国内房地产产市场因政政府扶持和和政策倾斜斜而持续升升温,成为为扩大内需需、拉动整整个国民经经济发展的的火车头。结结合旧城改改造和城市市化进程,房房地产市开开发日趋活活跃,新楼楼盘、新小小区不断涌涌现,投资资失败的烂烂尾工程也也不断增多多,竞争非非常惨烈。
       竞争争的加剧,必必然导致市市场的细分分,开发商商绞尽脑汁汁纷纷从概概念出发,打打出各自的的特色:位位置牌、环环境牌、生生活方式牌牌、开间布布局牌、装装修牌、智智能牌、配配套设施牌牌、物管牌牌、价格牌牌、付款方方式牌,以以适应不同同的房产消消费市场需需求。作者者独辟蹊径径,从年龄龄角度切入入,锁定""老年消费费群体",开开发出老年年公寓特色色楼盘,获获得巨大成成功。
        本方方案的精髓髓在于:
        1::从适应市市场(了解解市场)、上上升到培育育市场,再再上升到创创造市场。
      2:从经验决策上升到科学决策。
      3:从追求横向规模化上升到纵向一体化。
      4:从先出产品后找市场上升到先找市场后出产品。
      5:从思维方式上,以"最好的竞争方式就是避免竞争"的思想,用鲜明的个性特征避开竞争对手。
       案例例:
       成都都港都花苑苑实业开发发有限公司司在成都东东门的龙舟舟路有一块块占地311亩的土地地待开发,需需进行项目目定位及整整合营销策策划。
       大禹禹企划公司司选派精兵兵强将组成成强大阵容容,对该楼楼盘做了大大量的市调调工作。经经调查,我我们发现该该楼盘的重重要优势有有:楼盘地地处东门,土土地价格便便宜;位置置紧临龙舟舟路,交通通方便;牛牛市口小学学、幼儿园园、四川师师大附中分分布四周;;紧邻府南南河,背靠靠望江公园园、河心公公园,环境境清幽;莲莲花新区及及农贸市场场、牛沙便便道农贸市市场就在附附近,生活活方便。
       我们们同时发现现几处明显显的劣势::小区占地地面积小,不不可能开发发高档楼盘盘,因为不不能满足高高档楼盘必必须配制的的会所及其其它大型配配套项目设设施。
       成都都港都花苑苑实业开发发有限公司司是一家年年轻的公司司,刚介入入房地产领领域,自身身缺乏知名名度。经济济实力也不不济,没有有成片大规规模开发的的实力,竞竞争能力弱弱。如果走走中低档路路线,我们们又发现::特色不突突出的竞争争对手非常常多,而且且对手实力力较强劲,打打价格战,港港都花苑实实业公司不不仅没把握握取胜,说说不定连本本钱都收不不回来。龙龙舟路沿线线为旧城改改造、老老成渝公路路拓宽改造造的重点城城区,房地地产开发新新项目非常常多,并且且由于成成都东门国国营老厂商商单位非常常多,经济济效益普遍遍较差,故故价位低,卖卖点雷同。
       怎样样能在中低低价位的楼楼盘上做出出鲜明的个个性色彩,填填补市场空空白,切中中市场特色色需求,是是我们面临临最大的难难题。
       经过过广泛的市市场调查,对对全市楼盘盘分布、项项目特色、开开发成本、周周期和营销销实效的深深入了解分分析,笔者者感到:现现实条件下下,从概念念出发的特特色牌几乎乎开发殆尽尽,开发商商的经济实实力和地段段条件又不不允许涉足足如"高科科技"、""古典"、""欧美风情情"这类豪豪华概念。必必须从新的的角度寻求求市场空白白。在对地地块周边服服务设施的的调查中,笔笔者遇到一一对老年夫夫妻,他们们到附近的的医院就诊诊,由于排排队挂号、候候诊排长队队、拍肺部部X光片和和血液检查查、在两幢幢大楼间来来回奔波、等等候检查和和化验结果果、交费取取药排队等等原因,为为了一点普普通感冒折折腾近5个个小时,心心情痛苦烦烦躁反而使使病情加重重。"老年年人看病难难"的诉求求触动了笔笔者的灵感感。能不能能从年龄切切入,开发发专门适合合老年人安安度晚年的的住宅楼盘盘呢?
       统计计显示:由由于生产力力发展,人人民群众物物质文化生生活水平的的提高,中中国60岁岁以上老龄龄人口占总总人口的比比例不断上上升,目前前已接近110%,标标志着中国国即将进入入老龄社会会。,占世世界老年人人口的五分分之一,居居世界第一一位,预计计今后还将将长期居于于世界首位位,这将对对中国社会会经济发展展产生深远远影响。而而成都市660岁以上上老龄人口口约1300万,占全全市总人口口比例接近近13%,已已提前进入入老龄社会会。
      我们针针对这1330万老龄龄人口进一一步细分::具备中低低档楼盘购购买力者应应占10%%以上,即即13万人人;统一按按"老两口口"计算,。再再把成都市市区分为东东南西北四四大块,东东门片区占占四分之一一,。针针对这1..6万户基基数,开发发全成都有有绝无仅有有的百余套套老年住宅宅,完全具具备成功的的条件。
      有了目目标消费群群的量化指指标,我们们又对老年年住宅的需需求心理和和资金来源源等进行了了深入的分分析。
一、需求求心理分析析:
1、老年人和和下一代、下下两代由于于生存环境境、所受教教育等诸多多原因,生生活方式、习习惯及思想想观念等方方面难免产产生"代沟沟"。多数数被访问者者认为:解解决"代沟沟"的最佳佳方式是老老年人与子子女分开居居住,节假假日儿女上上门探望,全全家团聚。
2、年轻人有自己的生活和工作特点,现代生活节奏加快,竞争加剧,压力加大,生活无规律;与老年人住在一起相互干扰影响,令人头痛。
3、敬老院虽然"火爆",但入院使人心理上有"被遗弃"的感觉,子女也有不孝的负罪感。只要不是孤寡老人,一般不愿意入敬老院。
4、老人再婚后,新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处,分户购房是最佳选择。
5、老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活,对物质要求不高,不愿地处闹市和商业区、工厂区,与子女的居住要求差异较大。
6、老年人怕孤独,在相对集中的老年公寓,子女上班上学后,老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。
二、资金金来源分析析:
1、老年人常常常有多年年的积蓄和和稳定的退退休金;
22、子女女们可以共共同出资为为老人买房房,既尽了了孝心,日日后也可成成为遗产;;
3、本本来准备送送父母支敬敬老院的子子女,可以以用入院费费转为购房房款,既解解决了后顾顾之忧,又又摆脱了""负罪感""。
通过以以上分析,我我们和开发发商确立了了开发老年年公寓的决决心,并经经笔者建议议,将楼盘盘定名为""夕阳红""。
三、公寓寓特色设计计:
项目确确定后,我我们立即着着手,针对对老年人的的心理和生生理特点,紧紧紧围绕老老年人的
生生活需求,广广泛开展调调研和征询询,为老人人群体量身身定做最合合理、最合合适的住房房。
1、所有路面面都进行防防滑处理;;
2、所所有通道、门门坎都采取取无障碍设设计;
3、房型设计计上,力求求通风、干干燥、采光光、隔音、结结构合理;;
4、装装修适用合合理,不奢奢侈豪华;;
5、其其它公寓配配置大面积积花草绿地地,老年公公寓配置各各户"自留留地";
66、高档档小区配置置游泳池,老老年公寓配配置钓鱼池池;
7、室内设计计处处突出出安全第一一,壁柜防防止碰头,插插座防止碰碰撞踢踏;;
8、水水龙头不用用螺丝头,防防止拧不紧紧,拧不开开;
9、窗户采用用推拉杆式式,避免头头手伸出窗窗外;
100、阳台外外设自动晾晾衣架,收收晾衣物十十分方便;;
11、通通过楼盘的的物管系统统,成立钓钓鱼协会,老老年棋协,与与外部挂钩钩联办川剧剧座唱、老老年大学等等等;
122、通过楼楼盘物管系系统,配备备专职保健健医生、护护士,方便便老年人常常见病就诊诊,开设家家庭病房,上上门医疗、护护理。
四:环境配配套设施
11、利用用附近的农农贸市场,解解决老人菜菜米油盐等等生活必需需品的采购购;
2、利用附近近3、122、14、331、388、51、668、755、77路路公交车,充充分解决老老年人办事事、亲友子子女探望等等交通问题题;
3、与附近的的医院挂钩钩,解决老老人"就医医难"的问问题;
4、与附近公公园挂钩,解解决老人休休闲、锻炼炼、娱乐的的需求;
55、与附附近的幼儿儿园、小学学挂钩,解解决老人替替子女照料料孙子孙女女,就近入入托、入学学、方便接接送的需求求。
五:宣传促促销
针对老老年人特点点,制定了了与众不同同的老年公公寓促销策策略:
1、大力宣扬扬中华民族族"尊老爱爱幼"的传传统美德,倡倡导"孝心心"消费,引引导子女为为老人集资资买房;
22、调查查有关"尊尊老敬老""、为老年年人排扰解解难办实事事的正反两两方面新闻闻素材,通通过新闻热热线向媒体体提供。巧巧妙联系社社会对"老老年公寓""、"老年年社区"的的舆论期盼盼呼吁,利利用新闻扩扩大本楼盘盘的知名度度和美誉度度,既提高高效率,又又降低成本本;
3、制定相对对较低的价价格,采用用分期付款款,银行按按揭等灵活活的收费方方式;
4、从下岗职职工中招聘聘一批中年年妇女担任任售楼代表表,既能提提高与老年年人的亲和和力,又相相对降低了了用工成本本;
5、创造"拉拉家常"售售楼方式,让让中年妇女女售楼代表表充分"倾倾听"老人人们的"唠唠叨",与与老人们推推心置腹,陪陪老人们货货比三家。
       经缜缜密的策划划后,楼盘盘以"夕阳阳红"命名名,正式开开盘。响亮亮提出是专专门为老人人量身定做做设计的房房子。全面面的户型设设计,环境境、配套都都完全符合合老人们的的习惯和内内在需求,并并响亮地传传播了楼盘盘的广告主主题语:""成熟地爱爱一次!""方案推出出后,由于于定位准确确,特色突突出,营销销独特,房房价便宜,功功能完善,因因而大受好好评,创造造了开盘两两个月销售售一空的奇奇迹,并赢赢得了可观观的社会效效益和经济济效益。
       解释释:
       本方方案运作方方式与传统统方式相比比较,其精精髓在于::
1、应市市场(了解解市场)、上上升到培育育市场、再再上升到创创造市场。
      为了了解和适应市场,我们组织8名业务骨干,分成东南西北四个小组,对全市的房地产开发项目进行了全方位深入细致的市场调查,历时一周,绘制出全市楼盘分布图,并对各楼盘项目进行了分类登记,分类标识。在充分了解市场的基础上,对市场需求进行细分,综合出新的市场需求,然后通过宣传广告,培育和创造出一个实实在在的老年房产市场。
2、经验验决策上升升到科学决决策。
        经验是是宝贵和必必不可少的的,经验是是科学的基基石。尤其其在知识经经济时代,单单凭经验往往往导致失失败。论房房地产开发发,成都港港都花苑实实业开发有有限公司的的项目开发发、管理人人员比我们们经验丰富富得多,按按开发商的的普遍经验验,本地块块只适宜针针对城东相相对不富裕裕的人口,开开发中低档档住宅。而而由于这类类住宅项目目业己大量量开发,相相对过剩,到到最后一再再降价也卖卖不出去的的风险很大大。我们把把当地房地地产开发的的经验,与与全国各地地、古往今今来、国内内国外、各各行各业项项目开发成成功失败的的经验教训训相结合,用用辩证唯物物主义的观观点加以综综合分析,从从感性认识识上升到理理性认识,最最后作出科科学决策,经经实践证明明这个决策策是正确的的。
3、从追追求横向规规模化上升升到纵向一一体化。
        任何何项目要真真正赢得效效益,都有有必须形成成规模化生生产。规模模越大,规规模化程度度越高,则则成本越低低,可能占占领市场的的份额越高高,知名度度、美誉度度上升的空空间也越大大。本项目目由于地块块的原因,规规模化程度度严重受限限,于是我我们改为着着眼于纵向向一体化,实实际上是把把普通客户户群部分相相同需求的的规模化,变变成了特定定客户群全全部相对需需求的规模模化。
4、从先先出产品后后找市场上上升到先找找市场后出出产品。
        对于于任何开发发商来说,最最方便的办办法是先出出产品,而而最可靠的的办法则是是先找市场场。商战中中不乏这样样的案例::开发商突突发奇想,闭闭门造车,并并为自己的的发明而欣欣喜若狂,深深深陶醉。然然而产品上上市后根本本得不到消消费者认可可。我们老老老实实按按照科学的的态度,通通过深入的的市场调查查和分析,否否定了众多多不切实际际的、把握握不大的、竞竞争对手众众多的市场场需求,最最后找到了了"老年住住宅"的市市场需求,反反复论证确确定其可行行性,才动动手开发,从从而保证了了产品的销销售成功。
5、从思思维方式上上,以"最最好的竞争争方式就是是避免竞争争"的思想想,用鲜明明的个性特特征避开竞竞争对手。
      多数开发商依托惯性思维,总是在品质、价格、口岸、面积、户型、装修、物管、交通、环境、付款方式等方面,处心积虑、想方设法与对手竞争。而本项目因为开发商实力和地块的限制,按传统的竞争套路则很难占上风。"打不赢就走,走不通就绕"。我们干脆避开竞争对手,用独一无二的产品个性特征,营造出没有竞争对手的市场环境,使其品质、价格、户型、装修、物管等均无同类产品相比较。避开竞争对手,正是最有效、最巧妙地战胜了竞争对手。
       最后后,不足的的是,该楼楼盘四周已已无可开发发的面积,不不能继续开开发第二、三三期,不能能形成规模模开发、成成片开发,不不能形成规规模效益。前前期成功打打造的"无无形资产""造成了一一些浪费,不不能形成更更大的影响响力、渗透透力。
:3416:34:,225十月20224:34:01下午16:34:01
2022年10月5日星期三16:34:01