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城市综合体的研究与规划案例分析
一、城市综合体的概念
1、城市综合体的定义
“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、
会议、文娱和交通等城市生活空间的各项功能以上进行组合,并在各
部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功
能、高效率、复杂而又统一的综合体,并将这些功能空间进行优化组
合,存于一个有机系统中。
2、城市综合体的特征
n规模大。城市综合体项目是站在城市运营的角度进行的综
合开发,充分满足内部需求,与周边环境形成互补性支持,因此其规
模通常在50—100万平米。
n功能性强。通常城市综合体都包括大型商业中心、五星级
酒店、写字楼及大型公寓,几个功能互相支持形成整体态势。如酒店、
公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障,
写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。城市综合体的产生是城市
经济发展到一定阶段的结果。在这个阶段,城市信息、资金、商务沟
通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、活动日益活跃,
信息交换频繁,各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济的:.
需求,必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑,城市综合体
便应运而生。
n商圈核心位置,外部交通优势明显。城市综合体是城市运
营发展的必然产物,因此周边的环境必须对它形成有力的支持,便利
的交通设施来保证综合体与城市保持密切的联系,为综合体的零售、
办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。
n内部交通组织自成体系。城市综合提通常通过地下层、地
下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共
空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施
以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”
(AccessTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面
的概念,形成丰富多变的街道空间。
n绝对区域地标、城市代表。
二、城市综合体的基本理论
1、城市综合体的发展历程
2、城市综合体的分类:.
大型城市综合体是经济发展和城市化进程的必然要求,根据特点可以
划分为:
n城市CBD中心的城市综合体,如中国国际贸易中心。
n交通枢纽型城市综合体,如北京新世界。
n城郊结合部城市综合体,如城乡。
3、城市综合体的功能构成
一个成熟的城市综合体,应该是以商业带动区域价值的产物,因此城
市综合体的功能通常要有:
n商业功能。商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市
范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉
快性和丰富性,以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区。
能够充分满足各类阶层的消费需求。
n商务办公功能。商务是现代城市的主要功能,操纵着城市
大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务
空间,决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空
间满足不同企业的商务需求。企业的级别通常也能体现出城市综合体
的高度。:.
n居住公寓功能。居住是城市开发的基本成分,是解决市中
心居住问题,避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有
效办法,同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开
发应为了节省时间和其他各类资源,完成综合体的聚合效应,满足了
城市其他阶层人士的居住需求。
n酒店接待功能。酒店是综合体中最赢利的项目,它为综合
体提供流动的“居住”人口和活动的人,并提供娱乐设施和夜间服务,
24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
n休闲活动广场。休闲文化广场、公园会给城市综合体,形
成一个缓冲区,可以聚集人气。
n其他公共商务活动功能。如会所、展厅、电影院、交通枢
纽等。
备注:通常全部具备这些功能的城市综合体比较少,这点与商业的经
济利益有直接关系,对于赢利性不高或非赢利性的功能空间,开发商
通常不考虑。
4、城市综合体的选址标准
城市综合体的选址也是非常重要的,如果选址不当一味最求大而全,
这就会给开发商带来沉重的代价,通常选址要注意::.
n首先必须有足够的人流和消费基础,人口流动量应该在10
万/天以上。
n其次必须有商圈基础,应该在城市核心区。
n其三必须代表一个城市的经济增长点区域。
n最后城市的经济水平能够支撑高集约的商务办公、酒店住
宿消费、公寓居住以及商业等物业的终端消费,同时人均消费达到相
当的水平,人们的生活水平能够大量的进行这种终端消费。
5、城市综合体对开发商的要求
n对开发商资金实力的要求。城市综合体从建筑的规模上看,
小规模在20-30万平米,大规模在60-80万平米;从建筑的功能档次
看,主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及
公寓。从投资周期看,大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有,
只有写字间及公寓、住宅可以开发后快速变现。因此对开发商的资金
实力要求较高。如杭州万象城建筑面积55万平米,将以“万象城”
购物中心为核心,建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、
高档公寓及住宅等功能为一体的都市综合体,总投资预计超过40亿
元人民币;北京万达广场总建筑面积52平米,是集高级公寓、五星
级酒店和5A级写字楼以及包括多个大型国外商业品牌店的大型购物
中心于一体的城市综合体,总投资40亿元。因此说城市综合体项目
比较适合的开发商是实力雄厚的企业、财团或背后有基金支持的大公:.
司。比如,万达集团由麦戈理万达基金支持。“华润置地”由拥有多
家海内外上市公司的华润集团强大资金支持。凯德置地由拥有嘉茂、
嘉康和雅诗阁三个房地产信托基金的新加坡嘉德置地集团支持。
n对开发商开发节奏的要求。城市综合体作为高投入、多功
能、多业态、大体量建筑群对开发商开发节奏要求分期开发。通常先
开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分,再通过品牌提升及资金
滚动开发其余部分。如杭州万象城一期启动的是近20万平方米的商
业和10万平方米的住宅。二期启动的是酒店及写字间。中国国际贸
易中心一期开发高档酒店,二期开发甲级写字楼、公寓以及大型商业
购物中心,三期又是甲级写字楼、酒店和商业,基本是持有。
n对开发商配套资源及经营能力的要求。城市综合体从功能
上一般包括大型购物中心、五星级酒店、高标准写字间及高级公寓或
高级住宅。开发商是否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。
比如是否具有大型商业中心的管理能力及大型品牌主力店、旗舰店招
商资源?是否具有五星级酒店管理能力或酒店管理战略合作伙伴?
是否具有大型写字楼管理经验或大型物业管理战略伙伴?是否具备
数十万平方米建筑群综合运营管理能力?上述各方面都是制约开发
商的条件,要求开发商不仅能有大量资金开发项目,更重要的是要求
开发商拥有能力去运营综合项目。
n对开发商人才团队的要求。城市综合体作为大体量、多功
能、高投入项目对开发商人才团队也有很高要求。如何融资及作好财:.
务规划?如何作方案规划与设计?如何能在技术上保证支持?如何
能保证施工质量?如何做营销策划与推广?如何招商与运营?如何
整合各方面资源统筹管理?这些方面都对开发团队各方面人才作出
高标准要求。
6、城市综合体未来的发展趋势
n城市化发展的进程必然加快城市综合体的快速发展。城市
综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身
就是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个
区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。在城市核心区域为了降
低综合商务成本而为之,比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商
业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合
体。
n城市综合提是经济形态的必然表现。随着开发商开发规模
的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所,并通过
一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起,形成新型的独立式的城
市综合体。
优越的地段和区域催生了城市综合体。以北京的CBD规划方案为例,
CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内,写字楼约占50%左右,
公寓占25%左右,其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从:.
一个大的综合体理念开始,再通过一个个小的综合体的建设,最后形
成一个大的综合体,共同促进CBD的整体建设。
一、城市综合体的案例分析
城市综合体的表现形式是多样性的,虽然市场上很多项目都号称是城
市综合体,但是真正承担城市综合体的项目北京不多,目前市场上国
贸、新世界应该能算上,其他的如财富中心、华贸中心等差强人意,
为方便后来者能很好的进行城市综合体开发,特进行项目个案调研分
析如下:
案例一、中国国际贸易中心
中国国际贸易中心位于东三环中路与建国门外大街交接构成的金十
字黄金地带,是北京商务中心区的核心,其具体用地范围为:东至东
三环中路西侧,西至光华机电大厦东侧,南至建国门大街,北至光华
路南侧。总体占地面积达到17公顷,总建筑面积达110万平方米。
项目分三期开发建设而成。
阶段项目面积[万平米]建筑描述比例
地上21层,地下2层,761间。
1、2期中国大饭店1120%
3000平米的高尔夫和网球中心
地上8层,地下1层,共有客房552
国贸饭店47%
间
两幢外观相同的38层写字楼──国贸
写字楼(1、2座、大厦1座和国贸大厦2座以及6层的
1832%
东、西楼)国贸西楼和2层的国贸东楼,总出租
:.
国贸商城6营业面积3万平米,地上地下各2层11%
南、北两座30层高的公寓楼组成。共
国贸公寓611%
有一居到四居及顶层豪华套房401套
一号馆(2000平方米),其天花板高
度为14-19米,且厅内无柱子,二号
国贸展厅1馆(3500平方米),三号馆(2100平2%
方米)和可兼布展并举行展览会开幕
式的序厅(2400平方米)
其他部分10车库/附属配套17%
主塔写字楼
3期主塔超五星酒店
综合商业楼
[写字楼]
出租面积:从64平方米到整层1727平方米。
入住品牌:世界500强57家(美铝公司、美国运通、美国电话电报
公司、美国银行、中国银行、百思买、法国巴黎银行、雪佛龙、中国
建设银行、中国电信、丘博(美国联邦保险)、澳大利亚联邦银行、康
力斯集团、德意志银行、沃特迪斯尼、杜邦、EDS电子数据系统、埃
克森美孚、联邦快递、福特汽车、俄罗斯天然气工业、汇丰、伊维尔
德罗拉、中国工商银行、韩国电信、雷曼兄弟、马士基集团、美林、
三井物产、摩根士丹利、慕尼黑再保险、澳州银行、新日本石油、诺
华、巴西石油、力拓集团、皇家壳牌石油、意大利圣保罗银行、斯普
林特、挪威国家石油、澳大利亚电信、道达尔、丰田汽车、瑞银集团、
联合包裹运输、韦里孙通讯、沃达丰:.
标准层图:略
[商城]
业态定位:首层、二层是服装服饰精品区。地下一层是时尚消费区(国
内外时装、休闲装、童装、珠宝、化妆品、音像、礼品、图书、家居
和个人用品等),地下二层:休闲娱乐区。
入住品牌:FENDI、CARTIER、PRADA、HERMES、LOUISVUITTO、DIOR、
MONTBLANC、KENZO、DUNHILL、GIVENCHY等
楼层分布图:略
[中国大饭店]
客房种类套数餐厅座位数其他
高级客房205夏宫252
豪华客房310咖啡苑228
豪华阁豪华3000平米的高尔夫和网球中
107阿丽雅220
间心
超豪华客房38大堂酒廊127
健身操/韵律操
行政套房44滩万159
健身中心
花园套房6
特色套房4室内游泳池
北京套房1
按摩浴池
桑拿浴室
中国套房1
壁球场
[国贸饭店]
2
类别房间数面积(米):.
标准间2228
商务标准间24228
豪华间16630
行政套房560
单间套房556
豪华套房390
特色套房2112
国贸阁豪华间9630
国贸阁豪华套房860
国贸阁特色套房2112
北京套房1150
案例二、华贸中心
项目SLOGAN:华贸中心世界的商圈
项目介绍:项目占地超过30公顷,开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A
智能写字楼、2座超豪华酒店、Riverwalk水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组
成。
华贸中心综合业态比例配比分析:
项目面积(万平米)比例
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案例三:万达广场:.
项目SLOGAN:绝对城市绝对商务
项目介绍:
综合业态比例配比分析:
分期总建筑面积分项面积(万)比例
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一期商务港30万商务会所
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幼儿园其他配套
法国索非特酒店612%
二期公建部分20万甲级写字楼(2栋)612%
国际商业中心24%
案例四:财富中心
综合业态比例配比分析:
占地:
总建筑面积:728000平米
其中:地上561300平米/地下面积163800平米
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车位3400个