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宝山月浦工程报告
市场、建议
前言
报告针对上海宝山区月浦镇工程二期进行市场评估。
报告将给出市场面阐述及分析,工程定位建议,工程操作流程建议。
以下为报告整体思路:
工程
宝山市场开展特殊性
上海四大产业区房市分析
宝山市场详细数据分析
月浦市场分析
工程运作建议
工程定位
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壹、工程概览
一、地理位置
马桥河
本案
在建商业
已有建筑
春雷路
德都路
绥化路
富锦路
二、工程指标
建筑面积〔万M2〕
20(总)
容积率
房型
面积〔万M2〕
户数
2R
95
390
3R
2530
70
复式
5080
92
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三、环境、生活机能及成熟度阐述
环境
工程处于宝山区,总体环境较差。
由于周边有月浦镇公园,局部小环境尚可。
周边地块处于开发状态,道路系统正在改建、扩建中,因此,目前环境较差,但未来生活品质将有较明显提高。
生活机能
周边生活机能根本依靠月浦镇商服设施。
未来工程将与一大型商业广场隔路相望。
目前工程周边小交通环境一般,受到整体改造、改建的局限。
“十五〞方案中轨道交通三号线,便捷的交通指日可待。
未来富锦路,春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便捷度。
由于月浦镇整体规模较小,因此,针对工程来说,其公共效劳设施相比照拟完整。
成熟度
由于宝钢企业的入住,区域开展较早,成熟度较高。
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月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。
四、工程特点
内部
地块区域地段优势较强
地块量体较瘩,具备较强可塑性
产品品质符合区域产品,但未来产品力可能不够
外部
整体商服设施良好,生活机能较为成熟
整体生活环境适度,生活品质一般
未来周边交通环境兴旺,出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷
轨道交通的投入使用,将很大程度上增加其出入便捷性
周边房产市场处于开发顶峰期,周边竞争压力较大
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贰、宝山市场初步概览
综观宝山市场
〔元/M2〕
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宝山市场分区状况
根据早期宝山市场开展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来看,宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。
从宝山中部及南部区域来看:
宝山南部区域:5000元/M2
宝山中南部区域:3800元/M2
宝山中北部区域:4000、5000元/M2
宝山市场分布特点
由上述表象可见,区域市场价格呈现跳跃分布。
按中心区辐射开展规律,宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。
宝山市场格局支撑
综观市场分布特点,中北部区域市场客源支撑强劲。
其开展格局与南部区域的依托市中心开展格局不同。
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宝山北部钢铁产业对区域房产市场开展起到相当推动作用。
由上述分析可得出
上海四大产业区房产市场分析
时间上的比照
空间上的比照
预测四大产业区未来状况
比照得出本区域竞争力
由类似性及共同规律,预测本工程未来走势
由竞争力强弱,推出本工程未来开展空间范围
给出工程未来开展大框架
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叁、上海四大产业区房产市场剖析
一、产业结构及分布
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围绕市中心从东南西北四大方位来看:
方位
产业结构
东
外高桥保税园区——物流
南
闵行化工工业园——化工
西
嘉定汽车工业园——汽车
北
宝山钢铁工业园——钢铁
注:★为本工程所在区域
★
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二、各区域时间轴及空间轴比照
、产品比较分析
外高桥保税园区
早期
目前
未来
未来该区域产品将随土地等条件限制,其产品结构演变为:小高层、高层产品为主流,多层产品为辅
闵行化工工业园
早期
目前
未来