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广州凌峻房地产策划推广机构
淄博荣宝斋斋项目产品品策划报告告
广州凌峻房房地产咨询询有限公司司
2003年年4月
荣宝斋项目产品策划报告——-邝绍勋
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广州凌峻房地产策划推广机构
前言
承蒙贵司委委托,我司司为荣宝斋斋项目提供供全程策划划,我司在在此深感谢谢意。在经经过与贵司司多次接触触及我司对对当地市场场的整体把把握的基础础上,我们们提出了本本项目的产产品策划思思路及理念念,并形成成文字,共共双方讨论论实施。
本着一切为为了销售的的策划原则则,我们在在本产品策策划案中系系统地阐述述了项目开开发及销售售力提升各各种措施及及方法,力力求把项目目打造新一一代的物业业典范,在在淄博成就就首个特色色文化商厦厦,从更高高、更远、更更深、更广广、更具体体的层面体体现淄博未未来商业发发展的必然然趋势,从从而奠定项项目在当地地商业物业业市场上的的领先地位位。
在策划案中中,我们用用创新、求求异的专业业态度对项项目进行大大胆、新颖颖的设计创创新,从根根本上树立立项目鲜明明、超前、时时尚的形象象,务求使使之从众多多的竞争对对手中脱颖颖而出,提提高项目的的竞争及吸吸引能力。我我们还会在在未来的营营销推广中中通过概念念包装对项项目现代、休休闲、时尚尚的定位予予以系统的的阐释,从从而有效地地促进销售售,实现项项目的商业业价值,从从专业的角角度体现了了营销的本本来面目。
目录
一、项目产产品策划的的三大原则则
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二、竞争策策略
三、构筑核核心竞争力力
四、项目产产品开发理理念思路
五、建筑平平面设计思思路
六、交通组组织
七、公共空空间
八、停车场场
九、景观设设计
十、照明设设计
十一、建筑筑风格
十二、产品品物业类型型的发展模模式
十三、SOOHO商务务公寓具体体操作模式式
一、项目产产品策划的的四大原则则
1、以销售售为导向原原则
荣宝宝斋项目的的产品策划划首先考虑虑的因素———如何做做一个能够够被市场接接受,而且且能够畅销销的产品。基基与这一点点,在产品品策划之始始,即是围围绕如何做做一个能够够卖出去的的产品,而而不是去讨讨论实施一一个不被市市场与消费费群所接受受的过期产产品。
2、快速销销售原则
根据市场状状况,针对对项目的自自身特点与与优势,制制定超前创创新的开发发理念与产产品设计
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概概念,通过过良好、系系统的销售售模式的运运作,从而而达到快速速实现销售售目。在短短时间为发发展商实现现合理利润润的资金快快速回笼。
3、强强联联合的原则则
在项项目执行的的过程中,整整合专业公公司进行全全方位的合合作,能够够系统的提提升项目素素质,全力力打造“过程精品品”。
4、构筑“荣宝斋”的品牌平平台原则
良好的品牌牌就是质量量的保证,成成功的品牌牌就是信誉誉,就是拥拥有一批“铁杆消费费群”,就是让让客户具有有强烈的心心理认同,实实现“荣宝斋”品牌质的的飞跃,注注入新的活活力——为开发发商的长远远发展构筑筑坚实的平平台。
二、竞争策策略
1、竞争策策略选择
:
:
以低于竞争争者的价格格赢得市场场。
::
顾名思义,采采取与其他他楼盘相差差异的产品品设计与形形象包装等等,形成差差异化竞争争。
:
即以我为主主,开发理理念先进、产产品精良、价价格合理的的产品,从从而取得全全面领先的的市场地位位。
结论:
本本项目选择择全面领先先竞争策略略。
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为保证全面面领先,必必须构建他他人不可模模仿与超越越的“核心竞争争力”,才可以以立足市场场,并在竞竞争中占据据有利的地地位。
三、构筑核核心竞争力力
基本思考点点:
1、构筑筑他人不可可模仿和超超越的核心心竞争优势势;
2、传统统的SWOOT分析只只能找到市市场粗略位位置,无法法找到项目目的核心竞竞争力,在在此我们采采取核心竞竞争价值分分析
核心竞争力力的实现::
1、荣宝斋斋代表着权权威、专业业、高品质质、是信心心的保证。
2、荣宝斋斋品牌文化化为产品构构建核心
“荣荣宝斋”已经是一一个非常悠悠久的老字字号品牌。它它最能够直直接地给予予人们联想想到的纯文文化类———古玩,字字画等。对对于荣宝斋斋品牌的理理解仅仅只只是局限于于一个狭义义上的文化化。如何将将常人认同同荣宝斋品品牌狭义文文化进行拓拓展与创新新,与项目目产品形态态进行有效效地对接,包包容现代的的新文化,形形成项目产产品形态在在市场上的的独创性与与不可模仿仿性。
3、地段优优势最大化化
项目的核心心优势正是是显而易见见的地段优优势。地段段优势也恰恰恰是竞
争对手无法法模仿与复复制的。因因此,将地地段优势进进行最大化化,在项目目的产品规规划与销售售中真正将将地段价值值进行升华华,达到地地段商业价价值最大化化的最终目目的。
4、产品形形态独特化化
项目的独特特买点是以以项目的地地段为基础础,在此基基础上,结结合当地
市场进行产产品的规划划设计,形形成了“人无我有有,人有我我新”的局面。寻寻找当前市市场的空
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白白点,做符符合市场需需求同时又又在市场上上畅销的产产品。在对对于项目的的独特买点点的设计中中,必须要要结合地段段优势从投投资角度来来进行考虑虑,这是项项目独特卖卖点考虑重重点。
正是投资型型物业,这这才是吸引引人们最基基本也是最最核心的利利益点,因因为从淄博博市目前的的状况来看看,潜在买买家对营业业房的需求求尚处于上上升状态,市市场对可以以销售的营营业房特别别是黄金路路段营业房房的需求十十分旺盛,人人们对共青青团路段的的营业房十十分看好,有有很强的投投资购买欲欲望,不少少的经营者者和投资者者正伺机购购买。
四、项目产产品开发理理念思路
开发理念==核心竞争争力+与消消费者取得得共鸣
核心竞争力力:必须是是别人不可可模仿和不不可超越的的。
与消费者取取得共鸣::必须是针针对目标消消费群的潜潜在投资心心理为出发发点,同时时引导投资资消费。
项目的开发发理念源于于市场,体体现在引导导市场需求求,是源于对对“体验经济济”下商业形态态变迁的深深刻思考。设计项目开发理念的核心在于确立项目核心竞争优势,在竞争化社会,只有不断推陈出新,独树一帜,避免产品同质化,项目才能找到生存之道。
因此,荣宝宝斋项目的的开发理念念为:
淄博CBDD上具有独独特文化魅魅力与标识识的地标物物业
理念阐释::
项目正是位位于淄博的的CBD上上的核心地地段。拥有有了独一无无二的核心心优势,不不仅仅是如如此,在淄淄博文化强强市的背景景下,项目目以高档次次、高水准准、高起点点横空出世世将成为淄淄博CBDD上当只无无愧的地标标志物业。
项目具备了了成为地标标物业的两两个因素::第一,建建筑设计的的独特性。从从目前产品品的概念规规划来看,项项目的产品品设计将力力求打造成成为一流国国际型的建建筑造型,项项目从建
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筑筑形象上能能够独树一一帜。正是是由于在这这一地段上上,周边的的配套设施施非常完善善与成熟。随随着本地段段新商圈的的形成,构构筑了淄博博的CBDD(中央商商务区)。而而项目恰恰恰是位于淄淄博CBDD的标志性性地段,将将成为地段段上的形象象所在。
第二个方面面,荣宝斋斋品牌文化化的导入,创创造了淄博博乃至齐鲁鲁地区文化化地产的新新模式,形形成了新一一轮地产新新思维的聚聚焦,赋予予项目鲜明明的时尚的的现代文化化内涵,能能够真正地地丰富产品品形象内涵涵,从建筑筑视觉冲击击上能够给给予视觉的的震撼,同同时,它不不仅仅是一一个建筑混混凝土的建建筑物,而而是富有文文化内涵,成成为淄博CCBD上的的文化代名名词。荣宝宝斋项目不不仅仅是将将文化与商商业进行有有机的结合合;同时,它它更是一种种文化的创创新与变革革,引领一一种新文化化潮流,成成为一种新新的文化支支撑点,它它也是以后后项目进行行推广时的的参考依据据。
可以想象,荣荣宝斋项目目的出现,为为淄博地产产带来了一一场文化地地产的裂变变。也正是是如此,荣荣宝斋项目目正以一种种不可思义义的文化地地产方式来来彻底地征征服淄博人人。
五、建筑平平面设计思思路
一)建筑平平面设计原原则
一个成熟的的商业区的的形成决非非一朝一夕夕可以形成成的,需要要机遇与时时间的配合合,这一点点对于大多多数开发商商来说都是是不具备也也无法改变变的。因此此,我们应应该更多地地考虑项目目自身的规规划设计,使使项目的规规划能够很很好地融合合到整体规规划中,在在特定的商商业环境中中缔造出项项目的竞争争优势,这这才是开发发商业物业业的制胜之之道。
本项目地处处当地最繁繁华的商业业地带,本本身已经具具备了开发发商业物业业的条件,因因此,在进进行整体规规划时,要要考虑几方方面的问题题,包括::
区域功能规规划,必须须对项目所所在区域的的功能定位位有深刻的的理解,并并能把握项项目所在地地段未来规规划变动的的脉搏,特特别要对项项目所在地地段商业功功能规划有有清晰的概概念。项目目所在的区区域是淄博博的CBDD区域,它它成为CBBD核心圈圈的一个重重要组成部部分。
交通功能规规划,对城城市交通状状况及城市市发展态势势做出明确确的判断,掌掌握住城市市居民消费费流向的规规律。它属属于CBDD区域,但但它所服务务的不仅仅仅是CBDD的人群,而而是淄博高高层面的消消费群体。
要有一定的的前瞻性,要要适应未来来商业市场场发展的需需要。项目的设设计,既保保证产品
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的的畅销性,同同时更需要要产品的前前瞻性,引引领市场。
二)建筑平平面功能分分布
建筑的平面面设计其目目的是获得得一个理想想的商业销销售平面,满满足商业活活动的要求求。在结合合前期与发发展商进行行良好沟通通的基础上上,建议项项目总层高高为17层层,具体各各楼层功能能分布规划划如下:
5层为商场场部分;
其中中1—3层为名名店城
4层层为文化艺艺术名城
5层为荣宝宝斋办公自自留部分
6层为转换换层,为空空中会所,作作为本楼宇宇的配套设设施部分。
2)7—117—21层为为SOH00公寓
3)地下为为负一、二二层设计为为停车库。
其中中负一层可可以将一部部分作为商商场的销售售面积。
三)建筑平平面布局思思路
1、商场部部分
在对于项目目建筑平面面布局集合合今后经营营的商店群群与空间的的组合,各各种相互联联系的空间间不是简单单的沿着已已有的街道道延伸,而而是通过规规划设计使使之成为自自身形成的的新的平面面模式,并并结合项目目的地段与与城市道路路结构等条条件。
1)十字放放射性布局局
在项目整体体平面布局局上我们建建议在采用用中心围合合的整体规规划思路。
通过与中庭庭广场连接接的通道,形形成放射状状通道的处处理,使得得共青团西西路成为项项目的主体体线,使前前沿营业房房呈对称格格局。这样样就可以充充分利用周周边原有商商场带来的的客流量提提升自身的的商业价值值,促进项项目的营业业房的销售售。
在放射状的的规划设计计中,步行行人流流线线明确,既既能够合理理地将人流流引入到商商场中,而而且要在内内部合理组组织人流,让让购物者满满意,同时时有要让经经营者获得得效益,
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最最大限度让让人流经过过尽量多的的商店门口口而又不把把距离拉得得太长,才才能够达到到最佳效果果。
从项目的本本身来看,放放射性的通通道的长度度不超过550米,将将是最理想想的组织人人流的距离离。
2)通道的的处理
研究表明,当当商场内人人均空间为为4m2时,每位位步行者可可以在各个个方向自由由活动,当当商场内人人均空间减减至2m22时,步行行者将会对对周围的人人持警戒状状态,,步行行者之间就就会容易产产生逆行的的冲突。因因此,在研研究营业房房间隔策略略时要充分分考虑到这这些因素。建建议室内步步行街内部部主要通道道宽2—3米左右右。
商场整体面面积与商场场部分的公公摊面积、通通道面积与与的比例为为1:0..4。也就就是说,项项目商场部部分的实用用率初步规规划为600%,其中中,公摊面面积包括了了电机房、通通道、电梯梯井等公共共面积。
3)商铺面面积配比建建议
在服服从项目总总体规划布布局的原则则下,商场场一层的外外围部分全全部做成“复式”的两层商商铺,尽量量多做临街街的商铺。
“复式”商商铺面积开开间与进深深的比例为为1:3,,进深为为13米左左右。首层层空间为面面向道路开开门(临街街商铺),二二层空间向向商场内开开门。因此此,“复式”商铺将有有两个人流流的出入口口,既可以以从临街的的入口进入入,也可以以兼顾二楼楼人流,形形成了了循循环的人流流。
六、交通组组织
从严格意义义上认为,项项目的1——5层都应应该是作为为一个统一一整体来考考虑。特别别是交通组组织方面。除除了平面的的交通组织织外,项目目的1—5层的垂垂直结构形形式,需要要处理中心心化空间和和线性空间间,也就是是中庭空间间和步行街街(平面布布局)之间间的结构形形式。步行行街与中庭庭广场的交交叉出现能能够使公共共空间变得得生动,而而且各层能能够共享中中庭。
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垂直交通组组织
对于本项目目来说,引引导人流垂垂直向上运运动是成功功的关键,在在设计
上,需要从从下面几个个方面进行行考虑:
利用中庭广广场的功能能与作用
中庭是垂直直交通组织织的关键点点,是步行行空间的序序列的高潮潮,这里
人流集中,流流量大,最最可能鼓励励层间运动动。但是,要要引导购物物者做他们们实际上并并不想做的的事情并不不容易。如如果通过适适当的功能能安排,将将购物者向向上运动处处理成一个个有目的的的过程,能能够大大提提高上部空空间的吸引引力。
购物者为了了观赏中庭庭空间和参参与其中的的公共表演演活动,也也会上到更更高的楼层层。
中庭空间的的造型与空空间的交流流
中庭空间的的造型非常常重要。例例如,圆形形中庭广场场利于开展展公共表
演活动,围围绕中庭的的座椅给共共享和参与与中庭的活活动提供了了方便。同同时,在任任何一层能能够看到其其他层具有有吸引力的的活动与景景观,也会会大大促进进购物者在在层与层之之间的运动动。
从不同层面面上吸引人人流
一般来说,说说服人从上上往下走比比说服人从从下往上走走要容易得得多。
从项目本身身功能规划划设计来看看:项目本本身具有55层商场的的设计,在在对于提升升商场人流流方面,主主要通过室室内的电梯梯提升人流流;
4、两个中中庭的设置置
第一个中庭庭
1—3层设设置一个中中庭广场,借借助于中庭庭广场聚集集人气的作作用,为中中部的营业业房带来充充足的客源源,有助于于促进中部部及北部营营业房的销销售。