文档介绍：小岛花园城· 听水语
基本营销思路(纲要)
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认识产品
小岛花园城二期销售数据一览表
物业形态
户型
单元数
户数(基本层)
户数(跃层)
开发批次
多层
A型
141 ㎡/含花园11 ㎡
11个单元
无架空/局部5+1
104户
A跃172㎡
22户
第二、三批
B型
163 ㎡/含花园13 ㎡
9个单元
无架空/6+1
90户
B跃194 ㎡
18户
第二、三批
C型(转角)
C1:126㎡
C2:155㎡/含花园10 ㎡
16个单元
有架空/局部5+1
C1:71户
C2:75户
10户架空
C1跃172㎡:16户
C2跃185㎡:16户
第二、三批
D型(退台/框架)
143~161 ㎡
底商/局部6+1
55户
D跃166 ㎡:15户
第三批
E型(退台/框架)
148~167 ㎡
底商/局部6+1
11户
E跃205 ㎡:3户
第三批
合计
45个单元
406户
90户
496
?
D/E型花园及露台面积
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认识产品
续表:
物业形态
单元数
户型
数量
开发批次
复式洋房
A幢(6层)
18个单元
A型(2跃)206 ㎡
108户
第三批
B幢(5层)
26个单元
A型(2跃) 206 ㎡
52户
第四批
B型(3跃)217 ㎡
52户
合计
44
212户
物业形态
户型
数量
开发批次
联排别墅
A型251㎡
36户
第四批
B型259㎡
41户
第四批
C型350㎡
11户
第四批
合计
88户
物业形态
户型
数量
开发批次
独幢别墅
A型430㎡
12户
第四批
B型420㎡
7户
第四批
合计
19户
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认识价格
为什么小岛花园二期可以将均价做到1800元/平米,其市场基础和理论依据是什么?消费者能够买单吗?
价格拆分实质是对比分析,将同价位、同品质、同配套、同品牌、同环境的项目拉过来一起比较,在说服消费者买单之前,先说服我们自己。
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认识价格
价格拆分:以多层为例,综合当地住宅消费水平及消费****惯,对项目价格作深入分析。
1800元/平米
多层均价=
+1300
房子
按当地平均价格水平,该价格能够买到的仅是房子本身,建筑品质较好的住宅。
+200
环境
消费者能够为环境买多少单?在当地,1500元能够买到环境极佳的山景、江景房。
+100
配套
拥有幼儿园、学校、各类运动设施、商业网点的大型社区完整配套,只算100元,千值万值。
+100
品牌
良好的品牌,能满足人们渴望被认同、尊重等最深层次的心理需求。
+100
居住文化/生活方式
买房其实是买一种生活方式,也许下单的时间是一天,但生活的时间却是一辈子。
1300能够买什么?
1500能够买什么?
1600能够买什么?
1700能够买什么?
1800能够买什么?
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总体营销传播思路
1、二期项目运作的核心理念
绵阳居住文化的第三次裂变
——开启绵阳“完整生活方式”
——开启绵阳“大盘栖居时代”
“小岛完整生活方式”:
指的是小岛居民“一生”的生活方式。买房子也许只用半年时间,但居住却长达一生。别的楼盘买了房子就算完事,但小岛,却给你一生的承诺。
它是生活各类元素的总和。买房子就是买生活方式,它应当包含生活的各个方面:建筑、环境、配套、物管、文化等等。
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总体营销传播思路
“大盘栖居时代”
“大盘”意味着丰富与包容。大盘在商业服务、生活配套等方面做得十分到位,甚至承担了部分政府应当做而未做的社会职能(如汉龙大桥),从而营造出一种独具特色的大型“屋村”生活模式,大社区、大配套就成了大盘发展。
“大盘”意味着规模生产,开发成本低,消费者实惠多。大盘有利于开发商集中企业资金、技术、管理及人才优势和可整合的各种资源,集中力量降低开发成本,从而给消费者带来更多实实惠。
“大盘”意味着长久的、高效的、上档次的管理服务。买房一时,住房一世。大盘更能够通过集中统一管理,降低物业维护及管理费用,在一定程度上减轻业主的居住成本,更重要的有利于提升小区物管水准,安全保障程度更高。
“大盘”意味首巨大而长远的升值潜力。一个运作成功的大盘,可以大大提升区位的价值,为物业升值拓展出可以想象的长远的升值空间。
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总体营销传播思路
2、二期项目的传播调性
营销节奏
多层营销/复式洋房试销
复式洋房营销/联排别墅试销
别墅营销
04-12-5
05-6-5
06-4-5
05-8-5
传播调性
第一阶段
第二阶段
第三阶段
突显:内敛、平和、优雅、品味