文档介绍：嘉兴市嘉善县项目
营销策划报告

2011-02
目录
第一篇:市场篇
一、住宅市场分析
二、项目竞争市场分析
三、一期产品回顾
四、成交客户分析
五、一期推广简要回顾分析
六、综合分析

第二篇:策略篇
第一部分、客户定位
第二部分、项目总体营销策略

第三篇:执行篇
一、推广主线
二、推广阶段划分与推广部署
三、推广阶段执行
第一篇:市场分析
一、市场背景
从我们调查的情况来看,嘉善房地产开发正处于从功能型向舒适型过渡的阶段,无论在建筑、规划、材质、景
观等各个方面都直追同类城市。我们认为主要原因是:
1、外来开发商增多,随着他们的进入,也带来了不同地区较先进的开发理念和手段;
2、房产的主力消费群多为二次或二次以上置业者,他们有一定的购房经验,甚至自己有一定的“造房子”的
经验,对“好房子”有一定的认识,他们对间距、采光、景观等各方面都有较高要求,所以“迫使”当地开发水平
有所抬高;
3、从消费者的身份来看,当地的商品房消费群多为机关、事业单位干部职工或个体工商业主,加上部分外地
有眼光的消费群体,他们的置业心理驱使他们向高端方向看齐,也间接促使开发商不断引进先进理念来充实楼盘素
质。
当地普通收入购房者推崇的主流户型一般在 100-140 平方米之间,其中 150 平米以上的错层、复式大户型也
有一定的市场,其中易于接受的物业类型分别是多层、小高层、排屋、高层。从供需情况看,嘉善县 2010 年 1-9
月商品房开发投资亿元,同比增长 %, 万平方米,%,
万平方米,同比增长 111%,其中住宅万平方米,同比增长 %。从调研情况看,目前市场还处于供需
两旺的状况,,且开发周期较长,今后市场的供应量依然不小。
我们对当地市场的基本判断是:
1、嘉善房地产市场已进入品牌阶段,高品质楼盘对消费者的选择已产生口碑效应;
2、价格上涨的市场空间已变小,但由于嘉善特殊的地理位置,今后依托产品创新创造价格空间的余地还是大
的;
3、对高品质的大盘来说,随着交通的改善,对上海等外地客户的吸引力会增大。
二、产品特点
1、建筑产品类型:
嘉善商品房建筑产品类型涉及排屋(含别墅)、高层、多层、商住楼及小高层,而楼盘的形态也由单一型向复
合型发展,在现推出的楼盘中,较多的是小高层、高层相结合的复合型楼盘。其中小高层和高层已经成为市场供应
的主流产品。目前看来在售的排屋基本售磬,、高层的已逐渐被市民
接受。

在户型设计上,追求功能性与舒适性兼备。户型以三室二厅两卫和二房二厅一卫为主。主流户型面积以90-
120平方米、120-140 平方米、顶层普遍设置复式大面积,一般都在 160 平方米以上、200 平方米左右,但销
售情况有好有坏,主要是面积大而造成总价高的原因所致,但品质相对较好的楼盘豪华户型的市场情况还是不错,近
期推出的户型中,小户型房源比例也有所上升,40-50 ㎡精装修单身公寓有一定比例,属于投资性产品,且销售情
况不错。

目前嘉善市场对房产品的内部配套设施的注重度相对比较重视,较近开发的楼盘基本有会所设置,但对高档次
服务型配套没有较高的要求,不过最近开盘的楼盘还是比较重视配套设施及智能化管理。小区停车方式以地下车库
﹑地面车库及地面车位为主,租售方式以售为主。
4、物业管理
总体看目前当地市场的物管水平并不高,聘请外来专业物业管理公司将成为一种趋势,在最近推出的项目中可
以体现,这对本案来说也将提供了一个创新点。

随着外来开发商的进入,一些上海、杭州等外地营销机构也涌入本土。这使得嘉善楼市的营销推广在手段上出
现多样化,广告平面设计更趋丰富,推广销售更趋规范,同时也使得外来的营销文化与当地文化形成了有机结合。
二、项目竞争市场分析
1、分布情况

北大金城

嘉业·阳光城
龙鼎瑞园

临江景苑
瑞兴·百合春天开元广场
世博·帝宝花园
书香门邸临江景苑
东方润园
竞争楼盘基本资料
楼盘名称临江景苑开元广场乔克国贸中心世博帝宝花园东方润园北大金城
占地面积/ 11300 ㎡/ 55000 ㎡ 20