文档介绍：冠捷地产·河北河间项目 市场调研报告
厦门中天世纪
2011年3月25日
前言
新政调控与市场发展,促使地产主力市场由被动向三线、四线城市转移,改为主动转移。三、四线城市大盘开发成为房地产研究的要点之一。
冠捷河间项目,处于城市向东延续性保守式发展的中心地段——小、大亮甲牌,其以居住为主的大型城市综合体的市场责任无可推卸;其对城市新架构的建立、优化、城市功能组合以及大力带动新城区乃至整个城市发展的战略地位无可替代,并将随着项目开发的推进而逐渐显现。
本报告,立足中国房地产开发的特殊国情,以城市和市场的多方面、多层次、多元化的实地精准调研分析为依据,汲取国内诸多大盘开发尤其是三、四线城市大盘开发的经验,提出项目开发不可避免的问题,提供项目开发可参考的市场依据、要点思辨、开发建议和产品建议。
汇报思路
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汇报思路
城市背景
财务简析
项目建议
区域分析
宏观背景
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住宅市场
商业市场
要点思辨
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地块分析
我们在什么样的大环境和背景下开发?
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宏观背景
密集政策
对房地产市场
的影响
中国房地产
市场发展
趋势简析
+
宏观背景
货币政策
对房地产市场
的影响
未来房地
产供求关系对
价格的影响
+
+
一、密集政策对房地产市场的影响——1、政策已见成效
事不过三,如果2011年新一轮调控再不严,再不起效果,以后就不会有人相信“狼来了”!我司认为:包括2010年的调控在内,延续至2011年,本轮调控政府的决心非常大。
就2010年4月份以来的市场表现来看,2010年调控政策的出台,对楼市的影响还是显而易见的,基本扭转了自2009年下半年以来市场不健康升温的格局。
从成交量来看,,全国市场成交量低迷期持续3个月左右,,但低迷期也持续有1个月左右。
就成交均价来看,2010年各个城市房价不健康上涨的趋势也基本得到抑制。
国务院三度发文调控楼市,抑需求、促供给力度空前
国十条
其他政策
国十一条
力争到2012年末,解决1540万户低收入家庭住宅问题
首套首付2成,利率7折;二套房首付4成
防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场
合理确定商品住房项目预售许可的最低规模
落实地方人民政府责任
建立考核问责机制
首套90 ㎡以上首付3成
二套房首付5成,
三套停贷、限购政策出现端倪
对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行
确保完成 2010年580万套保障房
限制有违法违规企业购地
国五条
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定
时间内限定居民家庭购房套数
家庭首套首付3成,二套首付5成,,暂
停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房
契税优惠仅适用于家庨首套普通住房,取消个税
优惠
违法违规记彔的房地产开发企业,要暂停其发行股
票、公司债券和新购置土地,银行停止对其发放新
开发项目贷款和贷款展期
双率上调:
金融机构存款准备l利率6次上调,累计上调3%至
%(备注:目前已调至到20%)
存贷利率 2 次上调, 一年期存贷利率累计上调
%,其它各档次利率相应调整
限购:
先后有18个城市实行楼市限购,其中深圳、福
州最严,南京、兮州次之,其它城市较宽松
一、密集政策对房地产市场的影响——2、2010政策回顾
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