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最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》(以下称《解释》)共28条,主要对商品房预售合同的效力,商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭),对出卖人严重违犯老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。
适用要点一:集资房,房改房,经济适用房不适用本解释
法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.
本条是司法解释适用范围的规定
适用要点:一,将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定,即仅仅指房地产开发企业;二,将商品房买卖合同的标的包括两类:。三,非房地产开发企业所开发的房屋,包括集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》.
我国目前存在着多种类型的房屋,有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建立的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖,其交易要受到国家政策的调整,比方,需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限前方可出售,而私有房屋的买卖和商品房买卖又有所不同。从房地产交易市场的实际情况来看,房屋买卖的主流为商品房买卖,而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时,由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进,而且涉及到广阔人民群众的切身利益,因此,《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为,包括商品房预售和商品房现售。
适用要点二:开发商没有获得预售容许证明,商品房买卖合同的效力及司法救济
法条原文:1.《解释》第二条出卖人未获得商品房预售容许证明,和买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前获得商品房预售容许证明的,可以认定有效。2.《解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有以下情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)成心隐瞒没有获得商品房预售容许证明的事实或者提供虚假商品房预售容许证明;(二)成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
我国对商品房预售实行预售容许制度,开发经营企业进展商品房预售,应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记,获得《商品房预售容许证》后才可进展预售。未获得《商品房预售容许证》的,不得进展商品房预售。但现实中,由于种种原因,开发商却经常违法操作,在未获得《商品房预售容许证》的情况下,和购房者签订买卖合同,预售商品房,严重损害购房者的合法权益,,当前第1页123456789101112
对于未获得《商品房预售容许证》的,商品房买卖合同效力问题适用要点如下:
一、出卖人未获得商品房预售容许证明,和买受人订立的商品房预售合同,因为违犯法律、行政法规的强迫性规定,应该认定为无效.
《合同法》第五十二条规定有以下情形之一的,合同无效:(五)违犯法律、行政法规的强迫性规定.
《城市商品房预售管理方法》第九条开发经营企业进展商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售容许证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售容许证》的批准文号。未获得《商品房预售容许证》的,不得进展商品房预售。
从上述法律法规可以看出,行政法规《城市商品房预售管理方法》明确要求,未获得《商品房预售容许证》的,《商品房预售容许证》的条件下,违规和买受人订立的商品房预售合同的,此买卖合同的订立违犯了我国法律的强迫性规定,属无效合同。
二、在司法实务中,有一种情况是可以认定为有效的,那就是:在起诉前获得商品房预售容许证明的.《解释》对此作了宽松的解释,:出卖人未获得商品房预售容许证明,和买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前获得商品房预售容许证明的,可以认定有效.
:
在商品房买卖合同订立以后,买受人发现开发商没有《商品房预售容许证》的,或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售容许证明的,假设买受人想反悔的,这时可以选择以下方式:
第一、起诉申请认定该合同无效,并可以恳求双倍返还已付购房款.
假设选择认定合同无效的,在实务中对购置人来说,还是有一定风险的,风险就在:在查询后到起诉前,开发商获得了商品房预售容许证明,该诉讼恳求可能就不会得到支持。因为按照该解释第二条的规定,应当认定为有效.
第二、申请撤销该合同,并可以恳求双倍返还已付购房款。
按照《民法通那么》及《合同法》对撤销民事行为的规定,买受人在订立合同时只要在意思表示上有瑕疵,即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违犯真实意思的情况下订立的合同,;显然属于欺诈行为。
成心隐瞒没有获得商品房预售容许证明的事实怎样认定?
根据《城市商品房预售管理方法》第九条规定:开发经营企业进展商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售容许证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售容许证》‘向买受人出示’和没有在‘售楼广告和说明书必须载明《商品房预售容许证》的批准文号’,均应当认定为成心隐瞒行为.
第三、假设开发商既有‘成心隐瞒’或‘提供假证’,又根本就不能获得《商品房预售容许证明》的,而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现的话,购置人还可以选择解除合同,并可以恳求双倍返还。共12页,当前第2页123456789101112
但是,假设选择解除合同的话,要特别慎重,因为合同的法定解除条件是有严格规定的。《合同法》第九十四条规定:有以下情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
根据上述条款之规定,有两种情形可以适用解除合同,一是因为未获得《商品房预售容许证》,而导致以后的商品房‘交付使用’或者‘产权***’迟延,经催告后在合理期限内仍未履行的;二是因为未获得《商品房预售容许证》,而导致不能实现合同目的.
附:相关知识:(摘自《宜昌律师寇志中房产支招系列》
第一、商品房预售
根据《城市商品房预售管理方法》的规定,商品房预售,是指房地产开发经营企业(开发商)将正在建立中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
第二、预售容许制度
我国对商品房预售实行预售容许制度,开发经营企业进展商品房预售,应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记,获得《商品房预售容许证》后才可进展预售。未获得《商品房预售容许证》的,不得进展商品房预售。但现实中,由于种种原因,开发商却经常违法操作,在未获得《商品房预售容许证》的情况下,和购房者签订买卖合同,预售商品房,严重损害购房者的合法权益,由此引发了许多纠纷。
第三、没有获得预售容许证商品房买卖合同的效力
1法律:《合同法》第五十二条有以下情形之一的,合同无效:(五)违犯法律、行政法规的强迫性规定。
2行政法规:《城市商品房预售管理方法》第九条开发经营企业进展商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售容许证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售容许证》的批准文号。未获得《商品房预售容许证》的,不得进展商品房预售。
3司法解释:最高人民法院《解释》中明确规定:出卖人未获得商品房预售容许证明,和买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前获得商品房预售容许证明的,可以认定有效。
适用要点三:商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约?
广告销售是楼盘的主要销售途径,广阔的购房者对楼盘的理解也多是从广告和宣传资料开场,有相当部分的购房人根据楼盘广告所宣传的各种条件而决定是否购置该楼盘。实际交付的房屋或多或少和宣传不符,纠纷由此而生,但购房人维权难度大,这就是广告宣传内容和宣传资料会成为商品房买卖中投诉的热点的原因。本文从商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约,构成违约的条件和怎样维权方面做些讨论,以对广阔的购房人以帮助。
法条原文:《解释》第3条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定,并对商品房买卖合同的订立和房屋价格确实定有重大影响的,应当视为要约。该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违犯的,,当前第3页123456789101112
适用要点:,不承担违约责任;但作出符合法定条件的广告宣传,假设不兑现就有可能承担违约责任.
该条司法解释认为,一般情况下商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,开发商不会因此而承担违约责任;但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定,并对商品房买卖合同的订立和房屋价格确实定有重大影响的,应当视为要约,只要开发商作出的许诺符合上述条件,即使没有写进合同,假设和实际交付的不一致的就要承担违约责任。

条件一:说明和许诺的内容一定要详细确定。
商业广告(含宣传资料)的内容符合出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定;内容详细确定,就是详细明确,从下面这个案例讨论:
案例:李先生正在找房,看到某房屋销售广告交楼条件一梯两户、南北通风,李先生非常喜欢该楼盘,于是签署了该楼盘的《商品房买卖合同》。几个月过去了,当李先生满心欢喜的准备入住时,却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同,所谓的一梯两户、南北通风变成了一梯三户,就更谈不上南北通风了,这让李先生顿时有种受骗受骗的感觉,立即要求和开展商解除合同。但开展商却表示广告上的一行小字已经写明了此广告解释权归于开展商,,不具有法律效力,已签订的合同不能解除。除此以外,假设李先生要单方解除合同,开展商将会查究李先生的违约责任。李先生郁闷不已,诉至法院。在这个案例中,李先生对一梯两户型和一梯三户型房屋的看法直接影响到房屋的销售价格,开展商所作出的销售广告内容中,对户型设计作出了详细的承诺,因此应当视为一种要约,即使开展商在广告上注明此广告的解释权归开展商,但也不能据此来逃避相应的法律责任。对于该广告的说明,虽然没有载入预售合同,但也应视为合同内容,具有法律效力。所以,该案中的开展商已经违犯了合同的规定,应当承担相应的违约责任。法院判决李先生胜诉。
还要注意该解释中几个术语的含义:
:广告是针对开发范围内所作的,对开发范围外所作的说明和许诺并不受此条款约束,这就涉及到广告宣传的范围问题,有一个业主投诉说我们小区开发商承诺的班车没有了,可开发商抗辩的很合情合理,我们一共有三期开发,这只是第一期,等到全部开发完了就会兑现的。
:是指商业广告,商品房销售广告是指广义上的广告,包括媒体广告,如报刊杂志上的印刷广告、播送电视广告和招贴广告;售楼书及各种宣传材料;施工现场的广告牌;样板房展示等。
:是指房地产开发商利用播送、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售楼宣传资料、设置户外广告、样板房等形式,在宣传和介绍商品房的同时,作出的对购置商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。共12页,当前第4页123456789101112
:指商品房的根底设施和相关配套设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等;公共配套设施包括商品房规划范围内和商品房规划范围外的配套,如商业、效劳业和医疗教育、公共交通等公共设施配套。
条件二:对合同的订立和房价确实定有重大影响。
对商品房买卖合同的订立和房屋价格确实定有重大影响,但什么是对商品房买卖合同的订立和房屋价格确实定有重大影响,,对开发商还是很有压力的,但对购房人诉讼来讲也是有很大风险的,这一点该怎么做,聪明的业主会在聪明的律师的指导下打破的,办案技巧在此不便讨论。
该条款运用了《合同法》有关要约和要约邀请的概念。根据《合同法》第15条规定,商业广告在一般情况下属要约邀请,但假设商业广告符合了要约要件即构成要约。
符合上述两个条件的广告没有写入合同,开发商也要负违约责任.
该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违犯的,应当承担违约责任。注意该条款和以前的《商品房销售管理方法》有很大的不同,《商品房销售管理方法》第十四条:房地产开发企业、房地产中介业务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广揭露布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、:房地产开发企业、房地产中介业务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
可以看出,在该解释出台以前,假设广告内容不写入合同,那么广告就不成为合同一部分,开发商就无须对广告内容承担责任。而这次的司法解释却特别严格,即只要广告内容构成要约,不管这些广告内容是否在商品房购销合同中表述,开发商都有可能因为不实承诺而承担责任。这是对购房人保护力度的加大。
适用要点四:商品房买卖合同未能订立,能不能退还定金?
在商品房买卖过程中,先签一份认购协议书然后交付定金,在有些地方干脆连认购协议也没有,直接交付一定数量的定金,待楼盘开盘后再签订商品房买卖合同,这已成为商品房买卖的一个惯例。然而,在详细理论中,有关购房定金的纠纷屡见不鲜。特别是一些购房者在交完定金后,由于种种原因不想买下订购的房子,那么在这种情况下,购房者已付的定金到底能不能退还?寇志中律师针对《解释》相关规定,讨论如下。法条连接:1.《解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,假设因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。2.《商品房销售管理方法》第二十二条不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。3.《城市商品房预售管理方法》第六条商品房预售实行容许制度。开发企业进展商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售容许,获得《商品房预售容许证》。未获得《商品房预售容许证》的,《关于适用〈中华人民共和国担保法〉假设干问题解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,不予支持.:共12页,当前第5页123456789101112
适用要点:
一、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,该定金在性质上为立约定金。所谓立约定金,是为保证正式缔约的定金。当事人订立合同已经做了必要准备,互相间就合同内容已根本获得一致,但因为存在一些未定情形,当事人不愿意放弃成立合同的时机,于是采取立约定金来实现当事人之间的互相信任,以求最终成立合同,,交付定金的当事人无故回绝订立合同时,丧失定金,收受定金的当事人无故回绝订立主合同时,应当双倍返还定金。
注意:在商品房买卖合同订立前收取的款项,可能为担保金、订约金、押金、订金或者预付款等,对这里所讲的定金一定要约定清楚,一是明确写明为交付定金,或者明确约定该款项的处理方法为:认购人不按照约定订立商品房买卖合同的,该款不退,出卖人的原因不能订立商品房买卖合同的,双倍返还。这种约定实际上定金性质。只有明确约定是定金的,才适用定金法那么,否那么,当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,不予支持.
二、定金终究该不该退,要区别情况对待: