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地产投资岗工作经验分享-3收并购合作项目协议审批管理流程投资分析报告模板(修订版)课件.pptx

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地产投资岗工作经验分享-3收并购合作项目协议审批管理流程投资分析报告模板(修订版)课件.pptx

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地产投资岗工作经验分享-3收并购合作项目协议审批管理流程投资分析报告模板(修订版)课件.pptx

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区域投资部
年月日
市区
关于排版
字号与字体:页面一级标题为微软雅黑30号加粗,二级标题为微软雅黑20号加粗,正文为微软雅黑18号,表格里的内容为微软雅黑14号,英文字体、数字全部为Arial;
表格:除测算中拷贝表格外,一律使用灰白交错底色;
所有样图、样表、样字及正文中的备注说明均用微软雅黑14号加黑斜体。
关于排版字号与字体:页面一级标题为微软雅黑30号加粗,二级标
核心结论前置
周期判断:城市所处周期/节气,未来6个月地价走势(持平/走高/走低);
板块判断:板块处于城市(市中心核心区/城区/近郊/远郊),于全市(领先/持平/落后);
运营效率(项目规模、是否符合高周转、开盘时间等)
土地资源禀赋情况(独有的交通、商业、景观、医院、学校等资源);
土地的获取对城市公司的战略意义(如土地储备、品牌、跨周期、产品结构、、产品线等,需有明确的思考)
竞争对手及参拍策略
项目的意义及参拍策略
核心结论前置周期判断:城市所处周期/节气,
目录
第一章节:核心结论 第二章节:项目层面分析
第三章节:投资收益分析
第四章节:营销定位分析
第五章节:设计规划分析
第六章节:成本规划分析
第七章节:城市研究(新城市)
上会版
完整版
目录第一章节:核心结论 第二章节:项目层面分析上会版完整版
第一章节:核心结论
保证金来源于集团自有资金,其余土地款来源于集团自有资金(XX万)和东原(XX万)
2017年9月15日前,支付土地保证金22967万元(50%)
2017年9月29日前,一次性支付土地款(含保证金)
土地款来源及支付节奏
项目
大渡口地块
地块名称
大渡口组团F5-2号宗地
用地性质
R2
占地面积(㎡)
29053
容积率

计容建面(㎡)
101685
限高(米)

建筑密度
≤40%
起始价(万元)
45933
楼板价(元/平)
4517
保证金(万元)
22967(起拍价款50%)
保证金截止时间
:00
参拍时间
由市国土局通知
挂牌条件(筛选重要的三条):
;
;
.

地区建议参拍价格:
总价:万元
楼板价:名义元/㎡,实际元/㎡,溢价率%,对应净利润率%
IRR:含融%,非融%
投资回收期:含融月,非融月
18年销售额万元,货值比,19年结转额万元
底价下财务指标:
总价:万元
楼板价:名义元/㎡,实际元/㎡,溢价率%,对应净利润率%
IRR:含融%,非融%
投资回收期:含融月,非融月
官河路
大福路
高岗埠路
沁园小区南侧1714号地块
样 图
此处为挂牌文件里的红线图+四至道路;
说明土地支付计划;
挂牌条件筛选最重要的三条,如果是二手地则需说明项目的背景来历;
说明地区建议参拍价格及相应财务指标。
第一章节:核心结论保证金来源于集团自有资金,其余土地款来源于
第一章节:核心结论

成功标尺
指标

%

%

万元

含融:%;非融:%

万元,年月

万元,利率%,占总地价的%,财务费用万,平均使用个月

万元,利率%(基础上浮%),占总投额的%,平均使用个月,财务费用万元

去化30%的时间:个月,年月 化率60%的时间:个月,年月 去化90%的时间:个月,年月
回款率
当季度%+上季度的%
(含融)
个月,年月回正
投资回收期(非融)
个月,年月回正

管理费率:%;营销费率:%
工作节点
首期
拿地-各节点
集团标准工期
取得施工许可证
开盘预售
完成交付
(结转)
产品业态
开盘价
增长率
18年
增长率
19年
增长率
20年
增长率
21年
整盘均价
高层
洋房
别墅
商业
……
第一章节:.
第一章节:核心结论

*月*日开始取竞买文件,截止*日含我司共有家企业取得竞买资料,初步摸排意向参拍企业分别为:

参拍策略
典型特征参考
策略指导
本项目落位
战略获取
1)集团战略进入城市的首宗地块;
2)可打造铂悦系的高端项目;
3)跨周期的大体量(货值超百亿或建筑面积超百万方)的项目。
具体情况一事一议

插红旗
1)潜力价值板块的首批出让地块;
2)同一批次挂牌地块中的先拍卖的地块。
合理利润率范围内参拍,增加现场举牌频次,给竞争对手压力。
积极获取
1)该城市土地市场已进入窗口期;
2)项目位于周边配套完善或未来发展潜力区域,预计可实现较高利润率(12%以上)
合理利润率内积极获取
捡漏参拍
1)地块溢价能力不足,但前期跟进摸排报名家数少于5家;
2)底价下可实现合理利润。
谨慎跟进,争取底价捡漏或合作机会
护盘参拍
地块周边(三公里范围内或同一板块)有我司在售或待售项目。
现场报价过程中,低于我司已获取项目楼板价则一律跟进,高于则放弃或按合理利润率跟进。
防守参拍
目前我司不考虑进驻的板块,但对手存在低价拿地可能,对我司后续进入该板块会形成阻碍。
上报集团投委会决策,出价阻击。
竞争对手出价能力分析:
分析竞争对手出价能力。
参拍方式:
若为联合参拍,需在合作协议签订前由地区事业部总经理签署《合作条件承诺书》并报集团投委会审批。
参拍策略:
具体阐述此宗地块参拍策略,是否需要寻求集团帮助
第一章节:*月*日开始取
第一章节:核心结论

本项目资金投入峰值为万元,公司跟投意向金(含杠杆)共计万元,占资金峰值的%;
跟投总额占满投总额比例%
样 表
样表打印出来签字确认后,将扫描件附在此处。
样表
第一章节:
营销模块:售价意见
涨幅意见
设计模块:产品类型意见;面积配比意见
主力户型意见;立面意向意见
运营模块:开盘时间意见;结转时间意见
成本模块:级配包意见;精装标准意见
财务模块:税务意见;融资意见
第一章节:核心结论

地块投资论证各条线意见确认表
条线
意见及签字
营销
售价意见:
涨幅意见:
签字:
设计
产品类型意见:
面积配比意见:
主力户型意见:
立面意向意见:
签字:
运营
开盘时间意见:
结转时间意见:
签字:
成本
级配包意见:
精装标准意见:
签字
财务
税务意见:
融资意见:
签字:
样 表
必须写出各条线的具体意见,签字打印后,将扫描件附于此处。
营销模块:售价意见第一章节:
第二章节:项目层面分析

户籍人口
常住人口
市区人口
GDP/增速
人均GDP/增速
城镇居民人均可支配收入/增速
城乡居民储蓄存款/人均
社会消费品零售总额(亿元)
固定资产投资/增速
房地产开发投资(亿元)
目标市场经济简析:主要支柱产业有哪些?城乡居民收入情况,是否藏富于民?有无较大规模的企业带动?市民改善居住的需求如何?……
着重关注城市发展主方向,产业结构变化趋势,人口流向,新经济新产业的培育等

样 图
须用城市地图分行政区
第二章节:项目层面分析年户籍人口常住人口市区