文档介绍：湖北日报/2006 年/9 月/21 日/第 010 版
理论

如何看待商品房空置率?

武汉大学经济与管理学院魏萌

近来学界关于房地产空置率的争论一直此起彼伏,究竟房地产空置率是否过高,采用的相关
的评价标准是否合理等问题成为讨论的焦点,那么,我们该如何看待房地产空置率呢?
空置率的高低体现出市场的供求状况
作为评估和预警指标,空置率在房地产市场上的衡量程度一直备受关注。目前空置率计算方
法有三种:一,全社会空置房面积除以全部住房面积;二,空置商品房面积除以最近三年内竣工
面积;三,空置商品房面积除以当年竣工面积。目前比较流行的是第二种算法。
尽管针对空置率这一指标有着各种争论,但一直不能被否认的是空置率对于衡量房市的重要
作用。一方面,空置率的高低体现出市场的供求状况,反映出市场的景气状况,进而影响房地产
价格的变化。另一方面,空置率也反映出宏观经济的特征。由于该指标与房地产市场的投资,市
场周期联系紧密,进而与国民经济表现出很强的相关性,因此对房地产市场与国民经济的协调性
发展有着重要的影响。
空置率与房价并不是严格呈反向进行
从 2005 年开始,受宏观调控影响,武汉市商品房销售速度下降,2005 年商品房销售面积为
814 万平方米,同比增长 %,低于 2004 年的增幅。但是,武汉市商品房空置面积近三年来也
在不断攀升(见表一),这意味着房地产市场的供需不平衡。从最近三年的房价来看(见表一),
武汉房地产市场经历着一个逐渐繁荣的过程。但是不容忽视的一个问题是,空置率与房价并不是
严格呈反向进行的。一般来说,空置率越高,表明供给可能过大,而在一个充分理性的市场中,
产品的价格趋势应该是向下的,因此空置率应该与房价呈反比关系进行的。而从上述的数据中我
们可以看出,房价与空置率都处于上升的状态。房价的上涨是由多方面因素引起的,直观上来看,
是由于供需关系的波动引起的。住房供应结构的不合理,满足中低收入家庭购房需求的房源严重
不足。2005 年经济适用房的建设规模只有住宅竣工量的 15%左右,远远不能满足市场需求。这可
以在某种程度上解释为什么空置率和房价双高的原因。房屋的供应量并不小,但是真正买得起的
并不多,从而造成了一方面大量定位不合适的房子找不到合适的交易方,形成了高的空置率,而
另一方面,百姓的需求又远远没有得到满足。
从趋势来看,武汉房地产的有效需求还未合理满足
房地产空置率反映了市场上的供需情况,其数值的变化与人均 GDP、居民可支配收入、房地
产投资额等指标高度相关。空置率的变化可以反映目前房地产的状况,从而在某种程度上体现目
前,进而指导未来的房地产投资和购买情况,推动国民经济的发展和变化。
就武汉市目前的国民经济状况来看,2005 年武汉市全年完成生产总值 2238 亿元,比 2004 年
上升 %。2005 年人均 GDP 达到 26238 元,房地产开发投资亿元,比去年增长 %,
房地产生产总值达到 85 亿,而 2004 年全年房地产业增加值 79 亿元。2005 年城市居民人均可支
配收入达到元,比 2004 年增长 %。从这