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项目目标
项目背景
本案目标
内部背景分析
外部背景分析
思维导图
高量操作
高价操作
高量案例借鉴
高价案例借鉴
城市及客户洞察
话题营销
推售策略
序
报告思维
问题分析及案例借鉴
内部背景分析
Part1
项目概况:长沙北城56万方洋房+高层规模大盘
长沙北城
项目四至
人居环境良好
56万方规模大盘
项目分三期开发,总建面56万,含洋房、高层
一期包括洋房、高层;777套,660套高层,117套洋房
东面为规划中的洪山公园
南面有规划中的浏阳河风光带
项目位于长沙市开福区,芙蓉路与福元路交汇的东南角
项目北临福元路
南靠浏阳河风光带
东有规划中的洪山公园
西临芙蓉路
招标范围:项目分三期开发,本次招标为一期,共约11万方,是以高层产品为主,多层洋房为辅组成的低密度组团
一期建筑占地面积:
一期总建筑面积:110163
一期容积率:
一期建筑密度:22%
一期绿化率:46%
总户数:777套
多层:117套
高层:660套
项目一期,容积率小,立足打造为低密度的舒适小区;
洋房,电梯高层围绕中央水系景观区而建,互动性与独立性兼容
招标一期概况
一期
二期
三期
三期
两馆一厅
地铁一号线
浏阳河大桥、洪山公园
斥资12亿,集博物馆、科技馆、音乐厅,建成后为长沙城市名片
目前主体工程基本完工,进入内
部施工和装饰阶段
规划中的地铁1号线年内动工,福元路站紧邻项目2015年地铁的建成将加速该区域的发展,提升项目附加值
地铁的建成将扩大区域置业客户范围
浏阳河大桥于2010年中正式建成通车,从项目到火车站仅10分钟车程
规划中的洪山公园紧邻项目东侧
区域规划:区域目前属相对落后片区,两馆一厅、地铁等规划强劲启动片区发展,北城未来为长沙城市名片
交通及配套:现状交通配套、生活配套缺乏;但临芙蓉路通达性好,规划中沃尔玛紧邻本案,人居环境日趋成熟
Part2
临芙蓉路与福元路,车站北路沿线直达项目
沃尔玛,湘江世纪城巨型配套提供便利生活
项目临长沙主干道芙蓉路,通达性好,降低时间成本。
车站北路沿线于2010年中建成通车,与火车站紧连接,仅10分钟车程
规划中的福元路大桥连接宾江新城,加强项目与城市各附中心的连接
项目西面为规划中的沃尔玛,提供便利的生活条件
湘江世纪城的巨型配套更是为区域提供了各项完善的配套设施
内部规划情况:项目受京广铁路噪音及地块内高压线影响,噪音核心影响一期高层西面单位,;高压线核心影响一期洋房5、6#及高层3A#,需针对性化解
京广铁路
一期高层
Part2
项目临长沙主干道芙蓉路,通达性好,降低时间成本。
车站北路沿线于2010年中建成通车,与火车站紧连接,仅10分钟车程
规划中的福元路大桥连接宾江新城,加强项目与城市各附中心的连接
高压线
洋房5#
洋房6#
高层3A
高压线影响
铁路影响
京广铁路处于本案西面700m左右;
声音传播为波状传播,本案洋房较矮,且距离较远,影响不大;
本案高层视野空旷,受噪音影响较大,核心影响高层西面单位。
有关噪音的化解策略:噪音还是比较大,尤其是客户心理影响更大
策略一:与政府联手,修建隔音板
89㎡
89㎡
123
㎡
123
㎡
123
㎡
N
核心影响单位
高层平面图
利用全面家居解决方案,在高层的西面单位中加入双层真空防噪玻璃及新风系统,化解高层的噪音劣势
将西面核心影响3套单位的价格定低,拉大与东边单位的平面价差,利用价格杠杆化解其劣势
策略三:价格杠杆
策略二:附加值解决
策略四:如策略一与策略二能得以实施,增加
西向示范单位现场引导客户克服抗性
有关高压线的化解策略:
策略一:诚信公示
策略二:价格杠杆
根据专家言论,事实上220KV的高压线对人体并无危害;
请专门的权威部门检测并把无危害的论据公示在售楼部内,打消客户疑虑;
将一期洋房5、6#及高层3A#,的价格定低,拉大栋价差,利用价格杠杆化解其劣势