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XXXX中耀地产·重庆红旗河沟项目整体营销策略报告.ppt

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XXXX中耀地产·重庆红旗河沟项目整体营销策略报告.ppt

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项目区位解读/区域商业

,大型商业及社区商业共计约55个,可经营面积约150万平方米。写字楼项目共计13个,。配套完善,商业氛围浓厚。
项目地块

项目交通方便,通达性强,周边道路建设以及配套设施都较为完善;但受到未拆迁旧楼房影响,周边形象不佳;临近的支路(黄色标记线条)条件较差,道路常有占道停车情况。因此项目在设计上要考虑好未来车库的进出口位置,以及地面临时停车位的选址。
项目地块区域位置优越,地块稀缺。
各种指标限定相对较少,项目规划灵活性强。
项目周边交通和配套的优势对项目影响显著。
地块规划指标

项目属于小型项目,有写字楼和商业;从控制成本的角度出发,建议将商业和写字楼均进行销售;在推广上更加注重媒介选择的针对性。
地块价值研判

适合以地段价值增长型商业项目的开发
地段
环境
交通
资源
周边道路建设和配套设施相对比较完善;周边有大量的待拆迁旧多层建筑,未来商业发展潜力较大;适宜商业物业的开发。
有多条公交先通达全城,项目200米附近有通往大重庆的长途汽车站;300内即为红旗河沟轻轨站,交通优势明显。
项目指标限定较少,项目规划较灵活;
;写字楼和大型商业一应俱全。
位于重庆中央商务区,江北核心位置,观音桥第三商圈上,毗邻观音桥传统中心商圈,该区域写字楼销售领先于重庆整体市场。
核心价值点:成长型地段、创新型产品、低总价门槛
土地价值
产品价值
地段:位于江北核心,地段稀缺
规模:体量较小,规划灵活
配套:交通便利,商业氛围浓厚,各项配套设施完善。
外立面:富有创意而又具有色
层高:
面积:单层面积适中,约600平
配置:双轿厢电梯;派梯系统;精装大堂
观音桥未来的潜力新商圈
产品打造富有特色
配套齐全,租金回报较高
具有良好的昭示效果
增加产品的附加值
总价低,投资门槛不高
精研产品配套,增加使用效用
项目价值点梳理

赠送:超高赠送面积,阳台绿化打造
产品创新,生态办公,灵活运用
项目出路-----营销启示

本项目属于地段和差异化产品有机结合为竞争优势的小型项目
营销启示
吸引人气:媒介以渠道深耕和小众媒介为主,有的放矢
推广诉求:观音桥商圈第三极首个项目、升值潜力、产品优势
销售组织:灵活销售、大胆甄客、低总价平价入市
项目开发目标
Part3
平稳变现、
树立市场形象
速度
6个月,
价格
写字楼13000元/平米,商业均价26000元/平米
品牌
公司首个项目,确保成功开发的同时初步树立市场形象
写字楼可售:预计9280-两个公司自用面2层)=7280平米;
项目可售商业:预计商铺7118+商场1200=8218平米;(详细可售面积待设计院完成设计方案后可定)
车位由于数量较少且项目入驻需要时间,将车位放在项目后期销售或者交付物业后租赁;
项目开盘6个月内完成写字楼去化90%(前三月去化50%,后三月去化30%),前六个月商铺去化40%,全年完成商业去化;
项目定位
Part4
项目定位推导
项目形象定位

项目产品定位

项目客群定位


项目定位推导

用地段来吸引客户
用规划来强化升值潜力
强化自身产品优势
用精准化营销来有效诠释
地块区域条件优越成熟,区内地块稀缺;;
地块地势平坦,项目体量居小,规划灵活;
通达各区域便捷,交通条件优越;
周边可利用资源丰富,对项目影响显著;
观音桥区域同类产品供应量小,竞争压力在区域内较小;
优势——Strength
劣势——Weak
项目和开发商较小,开发经验不占优势;
直达项目道路条件不佳,环境较差;
地块附近大量未拆迁老房,影响项目形象;
项目周边未来地块开发权占未确定,项目的规划设计会受到周边未拆迁楼宇影响;
城市以及两江新区的建设,未来该区域的租赁市场保障;
项目所在地已经纳入观音桥第三大商圈,将在未来集中改造,具有市场前景;
项目开发周期较短,因此项目有机会再最好时机入市,使得利润最大化;
机会——Opportunity
威胁——Threaten
SO战略
WO战略
应重点突出项目的区域价值,地段增长稀缺价值;
建筑外立面设计和产品设计鲜明特色;
项目有条件等待和选择最佳时机入市;
项目在设计上和未来定价上考虑一户一层策略,使目标市场更为准确。
项目须打造中高端形象,颠覆小片区贫民窟形象;
从项目规划设计上,把周边老房影响降到最低;
在未来物业管理方面要拔高,从而弥补先天不足;
把握好入市时机;
以区域规划为引导,改善区域印象;
把握项目的时效性,利用地块稀缺优势,吸引投资者关注。
通过形象建立与产品优势来达成性价比竞争优势;
宣传上要讲求精细化营销,打破所在地的局限性;
品质建设上力求上游,走精细化产品路线,扬长避短;
项目在规划设计上要重点考虑地面车位规划,以有效改善目前乱停现象;
WT战略
ST战略
政策和市场对本项目客户的心理会构成一定的影响
未来周边开发项目更加注重品质和形象建设;
未来观音桥可供开发项目和现正运作项目将对本案造成影响;
本案小片区形象不佳,易影响项目档次;