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刘旭岚自去年出台了《成品住房装修技术标准》(以下简称《标准》)后,今年2月江苏省住建厅等部门又联合下发了《关于加快推进成品住房开发建设的实施意见》(以下简称《意见》),并于3月1日开始实施。《意见》表明,江苏省将积极推行节约型住宅开发模式和科学居住理念,大力发展成品住房,逐步对毛坯房加以限制。到2015年,苏南城市中心城区新建住房中成品住房的比例要达60%以上,其他地区达40%以上。
大力推行成品房对提高房地产开发建设水平、推进住宅产业现代化、促进资源节约利用,具有重要意义。江苏省的《标准》是中国首部强制性成品住房装修标准,江苏省政府致力于此项工作的种种举措对于我国在推进成品住宅开发方面也具有一定的示范意义。在《标准》中,成品住宅被定义成“套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成,已具备基本使用功能的住房”。简而言之就是“简装版住宅”。虽然该标准已于去年6月1日实施,但是从目前江苏各地区的房地产市场现状来看,显然还有较长的一段路要走。
一、成品住宅比例较低。以无锡为例,2010年市区在销的住宅共有200多个项目,可售面积近千万平方米,其中成品房源却不到80万平方米,仅为全市住宅总供应量的8%。从成品房源来看,多数开发商都是以“试水”的姿态少量推出成品房源,整个项目均为成品房的更是屈指可数,如金域蓝湾、长江国际雅园、太湖锦园等。目前苏南万科在无锡的多个项目都推出了装修房,算是无锡在成品房住宅开发方面的“领头羊”。
二、成品住宅的开发理念不成熟。无论是地产商还是广大消费者都对成品住宅的认识有误区。消费者对于成品住宅的认识也还是集中在投资上,即要求总价低,装修简单,最好拎包入住。因此决定了无锡市场上的成品住宅多集中在地段好的小户型中,且多临马路。有一些公司甚至由于在成品房的交付上遇到了一些纠纷就立刻改变产品理念,又转而做起了毛坯房。
三、成品住宅的建设销售无法律约束。成品住宅无标准、无法律约束意味着消费者无保障。首先,装修没有确定的价格。在所有的成品住宅买卖合同中,开发商都不会明确具体装修的总价,常常只是号称“××元/平方米”的装修标准。装修总价的不明晰势必导致一旦产生纠纷时无法确定损失。作为弱势群体的买受方,自然也无法最大程度地索取赔偿。其次,装修标准含混不清。在成品房的销售中,大部分公司都不会明确装修细节,仅仅在合同附件中罗列装修材料及设备配置的大品牌。大家都知道,即便是同一品牌下,不同型号的建材等次、质量、价位千差万别。例如科勒洁具,不同型号之间的功能不同,价位差最多高达几万元,怎么能用一个“科勒洁具”概而论之?
四、成品住宅的交付无标准。关于成品住房的交付,在现行的建设部商品房买卖合同版本中并没有相应的条款进行约束,也没有质量保证证明。交付中最常见的问题就是装修缩水。成品房在销售阶段,大多是以样板房的形式进行营销展示。为了给消费者更直观更具冲击力的感受,样板房的装修往往会超出成品房的交房标准很多,极尽装修之豪华,使消费者产生强烈的购房冲动。然而在豪华的装修下,细细观察样板房,不起眼处常常可见小字标明“此处非交付标准”,那么真正的交付标准是什么?能达到与样板房一样的直观效果吗?会给人什么样的感觉?也许等到交房时才知道所谓的“此处非交付标准”,很可能导致成品房交付阶段的纠纷不断。
成品住宅建设是住建部多年来致力推进的一项工作,尤其在追求对绿色GDP的考量、更低碳生活的今天,成品住宅的建设意味着低碳房产的观念深入和大量社会资源的节约。笔者以为,应当着重以下几方面工作,以保障成品住宅建设工作的有效推进。
第一,应当健全完善成品住宅的配套法规建设。成品住宅虽然并非新生事物,但是将成品住宅纳入政府的专项管理却是个新课题。目前新建成品住宅建设相关法规的缺失使得在管理中各部门职责不清,无法可依,无章可据,管理自然也不可能有力度。首先应从法制的角度确定管理部门职责,制定成品住房建设、销售环节的管理规定,规范其行为;其次应制订规范的销售合同文本,不但要在总价的基础上列明装修的价值,而且应在附件内明确各种装修材料的品牌名称、型号、生产厂家等内容,杜绝模糊合同,保障买房人权益。此外,还应出台相关规定,完善成品住宅在交付环节上必须达到的要求,如质量等级、保质期限等,同时将成品住房装修及室内环境综合检测的相关内容纳入《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二,政策扶持要落到实处。成品住宅的建设作为政府大力推进的一项工作,那么给予其适当的、特别是税费上的政策倾斜无疑有助于此项产业的推进。《意见》中明确“对购买新建成品住房且属于第一套住房的家庭,由当地政府根据本地实际情况,给予相应的优惠政策支持,建立成品住房工程担保机制,并鼓励实施差别化信贷政策,给予信贷支持力度”。但是以目前的房地产市场调控来看,税费方面、信贷政策方面的调控权通常在国家税务总局、人民银行总行这一级部门,地方政府基本没有什么操作空间。若要有政策上的倾斜,每一级相关部门都应当有所突破,分别制定成品住宅和非成品住宅的差别化政策。
第三,多面入手,强化过程监督。《意见》中对于成品住宅的管理包括了强化成品住房开发建设监督管理、严格成品住房装修成本审核管理、规范成品住房销售管理、加强成品住房开发主体和项目管理四大方面,但是主要思路都集中在对开发企业的管理上。在这里,笔者建议除了上述管理机制外,还可以加强对成品住宅建筑装饰装修企业的管理。例如,建立建筑装饰装修企业进入成品住宅开发建设的准入机制,并将成品住宅的交付使用效果反馈至该类企业的信用系统,作为管理部门进行装修资质年审的依据。对于造成成品住宅项目装修工程不合格的企业,应取消其三年内进行成品住宅装修的资格。引入装修监理,对成品住宅的装修过程进行同步监督,确保室内环境质量合格。特别是对于隐蔽工程要加强监督,避免不法企业偷工减料、粗制滥造。
第四,将保障性住房和大型地产公司列为成品住房推进的重点。保障性住房与成品住宅同为政府主导的项目,理当成为成品住宅建设的排头兵。《意见》明确2011年起,各地新建的保障性住房一律按成品住房标准建设,并纳入住房保障年度目标任务进行考核。中低收入家庭由于经济能力有限,对装修的要求比较简单,因此在保障性住房中进行成品化是最有必要、也是最方便实施的。配备简单的装修,真正可以实现“拎包入住”,不但有利于推动成品住宅建设的进程,而且在为中低收入家庭提供住房保障的服务上,无疑又更进了一步。另外,在大型专业地产公司里首先推行成品住宅的开发,充分利用他们在业内的号召力,树立示范效应。无锡万科、阳光100集团从2010年起,就开始着力成品住宅的开发。以万科为例,在无锡的多个项目中,不同形态物业的成品住宅,都有不同的装修标准,如酩悦叠加别墅的装修标准高达四五千元每平方米,金域缇香的高层则是1000~1200元每平方米的装修标准。万科在设计产品的时候,已经考虑到了不同消费者的不同消费需求、不同居住品位和不同价格承受能力,给出的是套餐式的产品。目前他们的多个产品都得到了消费者的认可,对于周边项目产生了重要影响。他们的成功也将吸引越来越多的开发商投入到成品住宅建设中来。
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