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蝴远
华中科技大学经济学院湖北武汉
【摘要】我国房地产价格不断上涨,其增长率远远超过收年竣工面积;第三,空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。
入增长率,而对房地产价格波动率的研究很少。本文根据计算方法不一样,计算结果自然大相径庭。现行条件下,全部住
年各省相关横截面数据,运用人均可支配收入增长率、建筑成房存量难以统计,而采取第二种计算方法,波动性会过大,所以
本增长率、空置率三因素对房地产价格增长率进行实证分析, 本文采取第三种方法计算空置率。
并根据模型结论给出政策建议。二、实证分析
【关键词】房地产人均可支配收入空置率投机需求、模型及计算。根据上述分析,建立模型如下:
一
、影响房地产价格波动率的主要因素
房地产的价格根本上取决于供求关系,而房地产的供给、需其中, 为常数,、、、、分别代表房屋价
求受价格之外诸多因素影响。其中,生产成本是价格之外影响格增长率、人均可支配收入增长率、当期房屋建筑成本增长率、
供给的主要因素,人均收入是价格之外影响需求的主要因素。前期房屋建筑成本增长率,反映其他影响因素。
因此,理论上,房屋建筑成本、人均可支配收入影响房屋价格,其本文数据根据年各年《中国统计年鉴》、《中国固
增长率必然影响房屋价格增长率。这两个因素是分别从供给、定资产投资统计年鉴》数据整理而得,由于只有《中国固定资产
需求角度考虑的,而空置率则综合供求状况进行分析。投资统计年鉴统计了空置面积数据,其中西藏省的空置
、房屋建筑成本增长率。房屋建筑成本是房屋供给的反函面积数据缺失,所以文中以年中国大陆其余省相关数
数,在其他因素不变时,建筑成本增加,供给减少,导致房价上据作为横截点进行分析。本文运用进行计量分析,
升,所以,房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数。得到回归方程:
在分析建筑成本对房价的影响时,不仅要考虑当期建筑成..’.’.’~.’
本,而且要考虑前期建筑成本。因为房屋作为大件耐用消费品, . . . . .
从竣工到销售出去,往往需要一定时间。主要有如下原因:①商而且检验样本回归总显著性的值为.,对应的值为
品房价格昂贵,需要花费一个家庭多年的积蓄,因此在购买时消.,拟合优度为.。
费者非常谨慎,需要长时间进行决策;②商品房是存在较大差异上述结论是假设误差项服从同方差正态分布而得到的,
的商品,消费者有不同偏好,要寻找到自己喜欢的商品房是需要这种设定是否合理需进一步检验。首先对误差作正态性检验,
时司的;③商品房隐含的信息多。为了达成交易,开发商需要时采用—方法检验,结果表明, 值为.,值为
间开展营销活动,向消费者传递信息,消费者也要努力搜集信.。因此,接受原假设,认为误差服从正态分布。其次,由于用
息,避免上当受骗。因此,应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率横截面数据进行计量分析,可能存在异方差,需作检验。
对房屋价格增长率的影响。通常房屋空置一年以内为正常情况, 计算得到值为.,值为.,接受原假设。因此,模型设定
所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率。另外,由于数合理,误差项服从同方差正态分布。
据方面的原因,本文以商品房竣工造价替代建筑成本。、结论。根据回归结果,有如下结论:
、人