文档介绍：46 陕西建筑 2008年 8月总第 158期
房地产价格快速上涨原因分析
郭庆
(陕西省建筑设计研究院有限责任公司 710003 西安)
摘要近年来,虽然国家对房地产业出台了一系列宏观调控政策,旨在使房地产业在一个健康平稳的环境中
良性发展,可是结果总是与初衷背道而驰。本文通过从影响房地产价格的几个主要因素入手,通过分
析揭示房地产价格过快增长的原因。
关键词房地产价格;政策;原因
有人称过去十年是房地产行业的“黄金十年”,也达 5500 亿元。随着各个城市的拆迁补偿标准的不断
就是房地产行业高速发展的十年。这十几年中人们提高,不同城市单位地块平均拍卖成交价格快速上
的思想从福利分房、集资建房到现在的商品房,也来升,获得土地使用权的价格已占到房价的 40~ 50%
了一个颠覆性的转变。时下人们不论在什么场合可左右。
能听到最多的话题就是节节攀升的房价,各地的房价 1. 2. 建筑材料价格的上涨及建筑品质的提高
已经到了历史高位,而且好像还有上升趋势。那究竟近几年来,我国建筑材料的价格呈现出持续快速
是什么原因导致了这一现象呢? 那就要从影响房地上涨的趋势,特别是钢材、铝材的价格大幅上升,投入
产价格的主要因素:开发成本、供求关系、市场预期、住房建设的劳动力价格也在上升。随着我国经济的
资本市场这几方面谈起了。高速发展,房地产业也和其他行业一样,加速升级换
1. 开发成本因素代。生态、绿色、智能、舒适等观念的引进,建筑密度
房地产开发成本主要包括:土地费用、前期工程的降低,绿地面积的增加,架空层的推广,公共活动场
费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配所的设计,住宅小区物业管理配套设施的完善以及建
套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费筑质量标准的提高,也使住房建设生产费用上升。去
用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费年年初,建设部要求住宅建设全部采用节能措施,这
用等。而这其中以土地费用和建筑安装工程费用对一政策的实施使每平方米住宅的建筑安装成本又增
开发成本的影响更大。加了 20% —30%。
1. 1. 土地价格的上涨 2. 供求关系因素
土地是稀缺资源,随着房地产行业的蓬勃发展, 2. 1. 需求的影响
可开发用地更是少之又少,在这种大环境下,中国各(1)改善住房条件的需求
级地方政府,一方面把征用的土地价格压得很低,一随着改革的不断深入,传统的福利分房制度被终
方面又把土地平整后高价拍卖给开发商。企业为了结,城镇居民原来被压抑的购房需求被释放出来,人
生存不惜血本卖地,当然最后这些血本最终还是由普们希望在市场上购买质量好的房子,改善生活质量,
通老百姓买单,因此不断传出某某地区出现天价地块因此老百姓对居住条件提出了更高的要求。全国城
也就不奇怪了。据统计 2005 年,土地出让金收入高镇人均住房建筑面积 2005年比 1998年增加 7. 4m2 ,
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年均增长 1. 05 m2 , 按 2005年末城镇人口除去当年衡,有效供给不足现象。首先开发的商品房中住宅和
新增人口计算, 因居民住房条件的改善, 全国城镇每非住宅的供应结构不合理,其次,商品住宅中,中小户
年需要新增住房也超过了