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坠垒┦塑び憷鸨ぁ籭堡堑*李济民DCF左立,鵰”:项目的价值以项目预期所产生的各期净现金流为基础,按给定的风险贴现率计算,不考虑其它!!!261重庆建筑大学学报文章编号:———摘要:通过对传统的房地产投资决策方法的基本假设厦其缺陷的分析,指出了其不适应存在大量不确定性因素的房地产投资环境之处。由此引出实物期权思想并对其定价磐式进行详细剖r4-I关键词:房地产;投资斑策;期权;实物期权中图分类号:.ALiU—:黮thece房地产业是一种典型的高风险、高收益的风险投资行业,因为其高风险、高收益的特性,就决定了房地产投资决策必须占有与项目相关的较为完备的信息,采用科学合理的投资决策方法,以达到规避风(Discotmtod,简称通过计算房地产项目的净现值PresentValuveNPV)估,从而使投资者丧失大量的投资机会,运用实物期权分析方法,就能够对蕴含于房地产项目中的价值进行更为准确的评估,使投资决策更为科学合理。DCF能够精确估计房地产项目在寿命期内各年所产生的净现金流量,并能够确定相应的风险系数;关联效应;厍齑笱Ыㄉ韫芾碛敕康夭г海厍,,V0126No1,琲envlrormlentwhich,OUtBy瑃thoshreasonablynloreoverithasmecorporationestateinvestmestt;;$20030920作者简介:左立,男,重庆人,硕士生,主要从事房地产投资及管理研究。&,甊
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¨地盟端丛业23一一哪重盔查丝叁堂堂堡箜堑查在项目的整个寿命期内,内外部投资环境不会发生预期以外的变化;投资决策者只能够采取既定的刚性策略,即要么按既定的策略实施该项目,要么放弃该项目;在项目的分析、决策和实施过程中,决策者不能因投资环境的改变而采取相应的对策。DCF方法存在着天然的缺陷。首先,房地产的净现金流会受投资环境的不确定性和市场其它投资主体竞争、博奕的相互制约而变化;其次,实际的风险贴现率会因投资环境及房地产风险的变化而变化;其三,房地产项目的建设、寿命期一般比较长,在项目的整个寿命期内,内外部投资环境会发生预期以外的巨大变化,而椒ㄈ春雎粤苏庑┍浠黄渌模珼方法忽略了管理者的才能和能动作用,其假设在房地产的投资决策活动中,决策者只是被动地接受或拒绝某项目或方案,而实际上管理者是可以针对具体的市场环境能动地作出灵活决策的。此外,在净现值相同的情况下,决策者往往能够正确地判断出具有灵活性的方案更好,这说明项目的灵活性是有价值的,但是椒ㄎ薹ㄗ既饭浪惴康夭媪俚牧榛钚机)有的灵活性价值进行定量的估算,从而更科学、全面地评估房地产项目的价值。实物期权是相对于金融期权来说的,广义的理解可以认为是决策者对投资项目的选择权,即是决策者在付出一定的成本后便拥有了在一定的时间里投资或不投资、以怎样的方式投资、决定投资规模大小等的权利,也即是决策者拥有投资的灵活性。这种灵活性是决策者面对客观环境的不确定性和竞争对DCF往往导致对项目投资价值的低估,从而使投资者丧失大量的投资机会。因此,从期权角度分析,~个房地产项目的价值应当由净现值和灵活性价值两部分组成。即=DCF+灵活性价值的评估即实物期权的定价需要根据实物期权的不同类型,采用不同的定价模型,这里仅介绍在房地产项目决策实务中运用较多的猄期权定价模型。猄期权定价模型Fischer胨