文档介绍：目录
第一章总论
第二章市场营销策划
第三章项目初步规划与方案优化
第四章项目实施进度计划
第五章投资估算
第六章经济评价
第一章总论
一、项目名称
苏园(2002)01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。
二、报告编制单位
苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。
三、地块坐落位置及环境

本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸,呈东西向长条形,,。东临湖畔,湖边本地块界址外,由园区政府修建湖滨大道及其景观;北面与澜韵园别墅区隔河相望,河道已修好,宽度45米;西面隔河为星港街,河道尚未修建。南面为规划道路及用地性质与本地块基本相同的空地。。湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步,政府答应不会影响本项目。

苏州工业园区开发建设7年多来,取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就,园区房地产不仅发展快,而且销售旺,成为人们向往的安家落户之地。
园区总体规划:苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区,以金鸡湖为中心,总体规划70平方公里,规划人口60万人。首期开发8平方公里,紧靠苏州古城,将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区;第二期环绕秀美的金鸡湖,将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区;第三期靠近上海,地势开阔,将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。
金鸡湖景观规划:金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带,。根据园区总体规划,周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初,园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道(EDAW)公司编制景观总体规划,围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定,并获得了中国国家发展计划委员会批准。最新进展情况,湖滨大道、城市广场已投入使用,其余六大景观2003年之前全部开工兴建。该项工程总投资为11亿元,施工期4至5年。
环境:中新双方专家从苏州工业园区开发伊始,就坚持国际化标准,注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点,力邀的科学规划体系。同时,本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针,积极实施高标准的基础设施开发,不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境,而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。
配套设施:苏州工业园区借鉴新加坡经验,住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心,在70平方公里规划区内规划19个邻里中心,园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置,这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务;同时,园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施,又配套了大交通,极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施,是园区住宅开发建设成功的重要因素。
本地块环境综述:
本地块位置极佳,沿湖风景优美,地块北面的澜韵园二期工程正在开发,45幢独立别墅尚在施工,已基本售完,而且,价格由一年前一期工程的每平方米4200元上涨到二期工程的7500-8000元。此外,开发区政府工作效率高。由此得出结论:该地块投资环境很好。
四、报告编制依据和用途
根据苏园土拍(2002)第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》,苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势,组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家,利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》,在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上,通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析,以及多方案分析论证,提出了苏园(2002)01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。
五、评价指标与决策方法

土地拍卖项目的可行性研究,其目是确定企业可以接受的土地最高限价,以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映,即:土地最高限价,财务内部收益率期望值(加权平均值),财务内部收益率达到基准收益率的累计概率(成功的可能性),财务内部收益率低于0的累计概率(导致损失的可能性)。
土地最高限价定得越高,