文档介绍：2
新视角
房地产价格与土地价格、房屋租赁价格的关系
———基于大连市房地产指数的实证研究
刘晗
(东北财经大学研究生院,辽宁大连 116025)
摘要:本文用价格指数代替价格,通过计量的方法对房地产价格、土地交易价格、房屋租赁价格的相互关系进行了计
量经济分析,发现这三个变量都是一阶单整的,并且三者之间存在协整关系。说明三个变量虽然均为不平稳序列,但
在长期仍然存在相互影响的关系。进一步的 Granger因果检验发现房地产价格与土地交易价格互为 Granger的原因。
并由此提出了平抑房价的建议。
关键词: 房地产销售价格指数; 土地交易价格指数; 房屋租赁价格3指数; AD F检验; Granger因果检验
一、引言
20世纪 90年代以前, 我国实行计划经济, 没有真正意本文以指数来代替绝对价格至少有以下几点好处:首
义上的房地产市场。90 年代中后期, 国家实施积极的财政先,指数更具有一般性。房价指数是考虑了多种因素的综合
政策,全社会固定资产投资快速增长, 房地产投资所占比例的指数,能够更一般地反映房地产价格的基本水平。其次,
增加,成为新的经济增长点, 并逐渐成为国民经济发展的支该数据由统计部门定期发布,数据较为权威和稳定。样本采
柱产业。然而房地产市场的发展不过短短十几年,与任何一用 2000年 3月到 2007年 3月间的季度数据。其中 HP:房地
个尚未发育成熟的市场一样,房地产市场在自身发展的过程产销售价格指数; LP:土地交易价格指数; RP:房屋租赁价格
中同样遇到了很多问题,比如泡沫问题、价格问题、政府的土指数。
地政策等问题。很多学者也就相关领域做了研究和探讨,本三、计量检验
文仅以大连为例研究房价、地价、房屋租赁价格三者计量意(一)数据稳定性检验
义上的关系。对于不平稳的时间序列,常常会出现结论的谬误。如不
选定某一个具体的地区作为研究的对象可以使研究更相关变量回归后会产生较高的 R2 , 即伪回归。另外对不平
有指向性,增加结论的指导性。这样做一方面可以剔出由于稳的变量分析时,假设检验也将失效。常见的非平稳过程就
地区性差异带来的指标平均化问题,克服平均化的指标带来是单位根过程,检验变量是否稳定的过程为单位根检验(U
的结果失真;另一方面由于大连市的房地产价格在全国范围 nit Root Test) 。比较常用的单位根检验的方法是 AD F 检验
内处于较高的水平,以大连为样本的研究结果也将会对其他(Augm ented D ickey - Fuller Test) 。
一线城市房地产市场的研究提供参考和借鉴。对 HP的 AD F检验中, t统计量为- 0. 884473,大于 10%
二、数据样本水平下的临界值。因此不能拒绝原假设, HP为不平稳序列。
为研究大连市房地产价格、土地价格、房屋租赁价格的进一步对 HP的一阶差分做 ADF检验发现统计量 t为- 9. 7
关系,本文选用统计部门发布的“35个大中城市房地产价格小于 1%显著性水平的临界值- 4. 3, 原假设被拒绝。因此
指数”作为研究的数据来源。该指数是反映一定时期内房地一阶差分后的 HP为平稳序列。
产价格变动趋势和程度的相对数, 包括房屋销售价格指数、表 1