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商品房预售资金监管实施细则篇一
商品房预售资金监管实施细则
第一章总则
第一条为加强本市商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金专款专用,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理方法》(建设部令第131号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2022]53号),结合本市实际状况,制定本方法。
其次条本市行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用住房项目,其预售资金的存入、支出、运用及监督管理,适用本方法。
第三条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。
第四条
本细则所称商品房预售资金,是指预售人将其开发建设的商品房在取得预售许可之后,竣工备案之前预售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款)。
本细则所称监管银行,是指与预售人签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。
本细则所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本细则所称购房人,是指购买预售商品房的单位和个人。
其次章
监管协议签订与账户设立
第五条商品房预售资金实行监管制度。房地产行政主管部门负责监督管理商品房预售资金的收存和运用。
第六条开发企业在办理《商品房预售许可证》时,应当与预售款开户银行、房地产行政主管部门签订预售款监管协议,并在银行设立预售款监管账户,商品房预售款必需根据监管部门要求存入监管账户。
第七条预售资金专用账户应以栋为基本单位设立,一个企业有多个预售项目的,专用账户应分别设立。预售资金专用账户名称必需为基本账户+项目名称+相关楼幢号,并且预留签章要与专用账户名称一样。
未设立专用账户的监管项目,房地产主管部门不予发放《商品房预售许可证》,不予办理《商品房预售合同》网上签约备案、预报登记等相关事宜。
第八条项目预售过程中,监管银行原则上不得变更。第九条有贷款的商品房预售项目,专用账户原则上应当开立在供应贷款的商业银行;设定土地运用权抵押或在建工程抵押的项目,预售人应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。
第十条市房地产主管部门在公示《商品房预售许可证》时,应当将监管账户一并公布。
开发企业在取得《商品房预售许可证》后,应当将监管账户在商品房销售场所予以公示。
第三章监管资金总额的确定
第十一条项目工程建设费用包括(项目所需的建筑、配套设备、小区绿化和市政公用基础设施、公共服务设施达到同步交付运用条件所需的建设费用)。房地产主管部门应通过项目工程预算清册结合投标、中标通知书以及各类设备定购合同等资料,确定监管项目所需监管资金的总额。
第十二条
监管项目的建设资金总额指监管项目从申请预售许可时的工程进度到房屋竣工交付运用时要完成各分项工程所需投入的建设资金总和。为防止不行预见事务的发生,保证扫尾工程的资金,监管资金的总额度应由监管项目的建设资金总额加上该建设资金总额乘以20%的不行预见费组成。
第十三条
建设过程中发生工程设计、规划变更或设备更型等情形,涉及建设资金变动的,预售人可提交设计、规划部门的变更核定单、建设费用调整预算书及设备订购单,向房地产主管部门申请变更监管资金总额和商品预售方案。
第四章预售款入账
第十四条
预售人应在《商品房预售合同》中明确购房人缴款的方式及详细时间、金额和监管银行名称、账号,购房人持预售人开具的专用账户缴款单干脆到监管银行缴款,预售人不得自行收存预售款。
第十五条
购房人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款(含公积金贷款)由贷款银行负责在发放贷款后五个工作日内划入监管银行预售资金专用账户。
第十六条
预售人凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款收据。预售人申请办理《商品房预售合同》备案时,应当供应购房人将购房款存入监管银行资金专用账户的缴款凭证。
第五章预售款运用
第十七条在监管项目竣工备案、办理房地产初始登记前,预售资金监管账户中的商品房预售款只能用于支付本项目的工程、建筑材料、配套设施、设备等款项和有关工程建设费用。
第十八条进入专用账户的预售资金数额超过房地产行政主管部门设定的额度后,房地产开发企业可以向房地产行政主管部门申请提取超出部分资金,优先用于工程建设。
开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用,满意建设要求的,已支付款项可折抵预售监管账户中相应监管金额,并根据资金运用安排予以相应调用。
第十九条开发企业应当根据该商品房项目的工程建设进度,分期申请运用商品房预售资金:
(一)达到主体结构封顶的,可运用存入商品房预售资金总额的百分之XXX;
(二)达到工程质量竣工验收的,可运用存入商品房预售资金总额的百分之XXX;
(三)预售商品房完成初始登记后,可运用剩余的商品房预售资金和商品房预售资金的全部利息。
其次十条开发企业申请运用商品房预售资金时,应当向管理机构提交下列证明材料:
(一)商品房预售资金运用申请;
(二)经核验的《房地产开发项目手册》;
(三)监理单位出具的工程建设进度施工完成证明。完成商品房工程质量竣工验收及初始登记的,应当提交其证明材料。
其次十一条买受人与开发企业达成退房协议并已办理相关退房手续的,开发企业应当在二个工作日内向管理机构申请解除退房房款部分的监管。
管理机构应当自收到解除退房房款申请之日起三个工作日内核实,并通知监管银行解除对该退房房款部分的监管。
其次十二条有下列情形之一的,房地产管理部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金,并启动应急措施,协调相关部门监督专用账户内资金的运用:
1、房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的;
2、预售项目存在严峻质量问题的;
3、预售项目未按期交付运用的;
4、房地产管理部门认定应当暂停拨付的其他情形;
5、其他违反商品房预售资金监管的行为。
第六章监管账户注销
其次十三条预售项目完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件,房地产开发企业可向房产管理部门出具的相关证明文件申请解除资金监管。
第七章法律责任
其次十四条房地产开发企业有下列行为之一的,由本市房地产管理部门责令限期改正,暂停该房地产开发企业在本市全部开发项目的商品房预售。
1、违反本方法规定干脆收存商品房预售资金的;
2、未依照本方法规定刚好将贷款转入专用账户的;
3、未依照本方法规定运用商品房预售资金的;
4、以收取其他款项为名变相躲避商品房预售资金监管的。其次十五条施工单位、监理单位供应虚假证明或实行其他方式帮助房地产开发企业违规运用商品房预售资金的,由房地产管理部门依法对相关责任单位和责任人予以处理。
勘察单位、设计单位违反上述规定的,房地产管理部门移交相关管理部门予以处理。
其次十六条对违反本方法规定擅自拨付商品房预售资金的监管银行,由房地产管理部门会同相关部门按有关规定处理。
其次十七条房地产管理部门和银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,依法赐予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章附则
其次十八条自201X年X月X日起申请商品房预售许可的项目,依照本方法执行。
XX市商品房预售资金监管协议书
预售人:
(以下简称甲方)
预售管理人:
(以下简称乙方)
资金监管人:
(以下简称丙方)
签于:
1、甲方系在工商行政管理注册登记并存续的公司,已取得三级房地产开发资质,甲方开发的本合同项下的工程已达到预售条件,甲方已在丙方处开立商
品房预售资金专用帐户。
23、甲方应将预售资金存入丙方(资金监管机构)、乙方系商品房预售管理部门
。
银行,丙方根据本协议的约定监督甲方运用资金。
为此,甲、乙、丙三方经协商,在同等、自愿的基础上,就甲方开发并拟进行预售的商品房预售资金监管事宜取得一样看法,依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理方法》和《永州市商品房预售管理方法》及其他相关法律、法规之规定,特订立本协议:
一、预售商品房概况
一、1、预售商品房项目名称:2、座落位置:
3、预售房屋类别:商品房、预售房屋面积:
5、预售房屋幢数:
二、资金监管范围
商品房预售资金收入均属监管范围。
预售资金是指房地产开发项目通过商品房预售许可审批后,预售人进行商品房销售所获得的房价款(含按揭贷款)。
本协议所列监管资金必需用于本协议第一条所列商品房建设工程项目的开发建设,不能用于偿还其他债务。
甲方在丙方有贷款项目(含按揭合作项目)的,预售资金按贷款合同及按揭项目合作协议的约定由丙方监管。
超出建设项目总投资15%的售房款,甲方可自由支配。
三、预售资金监管帐户及帐号
三、甲方同意并保证本合同项下的商品房预售资金全部存入其在丙方设立的预售资金专用帐户。
甲方有多个预售项目的,应在丙方分别设立商品房预售款专用帐户,并报乙方备案。
1、甲方在丙方设立的商品房预售资金专用帐户名称
。
2、帐号:
。
四、申报运用预售资金程序及应提交的材料
甲方应当在本协议签订时,向乙方提交《项目工程建设投资费用总安排表》。
1、甲方欲运用专用帐户资金时,应根据其与施工单位签署的相关工程承包合同规定的进度安排和实际工程进度,经工程监理部门审核并签署看法后,提出用款安排,并填制《项目工程建设费用支出表》;
2、乙方根据上述《项目工程建设费用总安排表》和《项目工程费用支出表》,审核甲方的用款时间、条件、金额后,签署《项目工程建设费用支出表》所载明的用款时间、金额,刚好、足额向甲方划款。
3、甲方在丙方无贷款项目(含按揭合作项目)的,丙方依据乙方签署的《项目工程费用支出表》所载明的用款时间、金额,刚好、足额向甲方划款。
4、甲方在丙方贷款项目的,丙方依据贷款合同及相关合同或协议的约定执行。
5、甲方按本协议销售商品房获得的房价款应全部存入在丙方开设的专户。甲方应将与买受人签署的有效买卖合同或协议副本,在签署后三日内提交丙方。
甲方应将入帐后的依据刚好报乙方备案。
五、预售资金的运用
1、丙方根据乙方与买受人签署的买卖合同或协议约定的时间、金额代甲方收取房价款,甲方凭买受人缴存款或转款的依据向买受人开具发票。