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(征求意见见稿)
 
第一条为规范我市物业服服务收费行行为,保障障业主和物物业服务企企业的合法法权益,根根据《广东东省实施<<中华人民民共和国价价格法>办办法》、《广东省省物业管理理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》 等法律、法规及规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条本办法适适用于本市市行政区域域内取得合合法经营资资格的物业业服务企业业的物业服服务收费行行为。
第三条本办法所所称物业服服务收费是是指物业服服务企业按按照物业服服务合同的的约定,对对房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护、管理理,维护物物业管理区区域内的环环境卫生和和秩序,向向业主所收收取的费用用。
第四条 物物业服务收收费应当遵遵循合理、公公开以及收收费与服务务水平相适适应的原则则。
第五条市价格主管管部门会同同市房地产行政主管管部门负责责全市物业业服务收费费的管理监监督工作。
各县、区价价格主管部部门会同同同级房地产行政主管管部门负责责本行政区区域内物业业服务收费费的管理监监督工作。
第六条 业业主与物业业服务企业业可以采取取包干制或或者酬金制制等形式约约定物业服服务收费。
包干制是指指由业主向向物业服务务企业支付付固定物业业服务费用用,盈余或或者亏损均均由物业服服务企业享享有或者承承担的物业业服务计费费方式。
酬金制是指指在预收的的物业服务务资金中按按约定比例例或者约定定数额提取取酬金支付付给物业服服务企业,其其余全部用用于物业服服务合同约约定的支出出,结余或或者不足均均由业主享享有或者承承担的物业业服务计费费方式。
第七条物业服务务收费根据据不同物业业的性质和和特点,分别实行行政府指导导价和市场场调节价。
业主大会成成立之前的的住宅(含含业主自有有产权或取取得使用权权的车位、车车库)物业业服务收费费实行政府府指导价。别墅、业主主大会成立立之后的住住宅(含业业主自有产产权或取得得使用权的车车位、车库库)及其它它非住宅物物业服务收收费实行市市场调节价价。
第八条实行政府府指导价的的物业服务务收费,按按照属地管管理原则,惠惠城区范围围内的由市市价格主管管部门会同同市房地产行政主管管部门根据不同类型和和服务内容制定基基准价及浮浮动幅度。其他县、区区由当地价价格主管部部门会同同同级房地产行政主管管部门制定定本地区的基基准价及浮浮动幅度,并并抄送市价价格主管部部门和市房地产行行政主管部部门备案。
物业服务收收费政府指指导价应根根据物业服服务成本、业业主承受能能力以及社社会经济发发展状况等等因素适时时调整。
制定或调整整物业服务务收费政府府指导价应应进行成本本监审。
第九条 前前期物业管管理阶段实实行政府指指导价的新建住宅物物业,建设设单位通过过招投标或或者协议方方式选聘物物业服务企企业进行前前期物业管管理服务的的前期物业业服务收费费,由建设单单位与其选选聘的物业业服务企业业在物业销售前前根据政府指指导价范围围制定,并并签订书面面的前期物物业服务合合同,报当地政政府价格主主管部门备备案。
负责前期物物业管理服务的物业服服务企业在建设设单位与物物业买受人人签订买卖卖合同的同同时与业主主签订物业业服务合同同。
实行政府指指导价的新新建住宅,前期期物业服务务收费确需需超过政府指导导价水平的,应应当报当地地价格主管管部门核定定。
实行市场调调节价的住住宅(不含含别墅)物物业服务收收费由业主主大会决定定。业主委委员会与物物业服务企企业签订物物业服务合合同。
别墅、其它它非住宅前前期物业服服务收费由由开发建设设单位与其其选聘负责责前期物业业管理服务的物业服服务企业在物业业销售前自自主制定,并并签订书面面的前期物物业服务合合同。
物业服务收收费实行酬酬金制的,酬酬金比例或或酬金数额额由物业服服务企业与与业主双方方协商确定定。
第十条 前前期物业服服务合同应应载明物业业服务等级级内容、收费费项目、收收费标准、计计费方式及及计费起始始时间等,并并在物业销售前前进行公示示。
建设单位与与物业买受受人签订的的买卖合同同应当包含含前期物业业服务合同同载明的物业业服务内容容。
建设单位在在物业销售前前应制定临临时管理规规约,对有有关物业的的使用、维维护、管理理,业主的的共同利益益,业主应应当履行的的义务,违违反临时管管理规约应应当承担的的责任等事事项依法作作出约定,向物业买受人明示,并予以说明。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十一条实行政府府指导价的的住宅物业业服务收费费,因成本本变化等原原因需要调调整时,前前期物业服服务合同未未到期限或没约约定期限的的,由物业业服务企业业与业主根根据服务成成本变化情况在在政府指导导价范围内协商商确定,并并与业主签签订物业服服务补充协协议,报当当地政府价价格主管部部门核查备备案后执行行。前期物业服务合合同已到期限的,由物业业服务企业业向全体业业主征求意意见,经专专有部分占占建筑物总总面积855%以上的业主主且占总人人数85%以上的业主主同意后,报报当地政府府价格主管管部门核查查备案。价格主管管部门在330个工作作日内核查查征求意见见情况,并并将核查结结果在该物物业管理区区域内醒目目位置进行行为期155天的公示示,公示期期满且业主主对征求意意见的真实实性无异议议后备案正正式受理,物业服务企业与业主签订新的物业服务合同。
成立业主大大会的住宅宅物业服务务收费,因因成本变化化等原因需需要调整时时,由业主主大会决定定。
第十二条实行物物业服务费费用包干制制的,物业业服务费用用的构成包包括物业服服务成本、法法定税费和和物业服务务企业的利利润。
实行物业服服务费用酬酬金制的,预预收的物业业服务资金金包括物业业服务支出出和物业服服务企业的的酬金。
物业服务成成本或者物物业服务支支出构成一一般包括以以下部分::
(一)管理理服务人员员的工资、社社会保险和和按规定提提取的福利利费等;
(二)物业业共用部位位、共用设设施设备的的日常运行行、维护保保养费用;;
(三)物业业管理区域域清洁卫生生费用;
(四)物业业管理区域域绿化养护护以及园林水水池、喷泉泉、宣传、装装饰、节日日喜庆等用用水用电费费用;
(五)物业业管理区域域秩序维护护费用;
(六)物业业共用部位位、共用设设施设备及及公众责任任保险费用用;
(七)物业业管理服务所所需的正常常办公费用用;
(八)管理理费分摊;;
(九)物业业服务企业业固定资产产折旧;
(十)经业业主共同决决定的其它它费用。
物业共用部部位、共用用设施设备备保修期满满后的维修修和更新、改改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。
第十三条物业管理理区域内业业主共用场场地、共用设施设备备产生的水水电费用可可按约定的的方式向全全体业主合合理分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表,费用单独列帐,在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准上加价混合统收。
设置独立计计量表确实实有困难的的老住宅小小区,经测测算共用水水电费总额后,按约定定方式向业业主合理分分摊。
第十四条物业服务务收费根据据法定产权权建筑面积积按月计收收。已办理理房产证的,以以房产证记记载的建筑筑面积为准准。房产证未记载建筑筑面积或未未办理房产产证的,按商品房买买卖合同约定的建筑筑面积计收收。房地产权权证与商品品房买卖合合同约定的的面积有差差异的,差差异值为±±2%以内(含本本数)只作作更正不作作退补,差差异值为±±2%以上(不不含本数)的的按约定的的物业服务务费标准多多退少补。
业主自有产产权或取得得使用权的的车位、车库物业服务费费按车位计计收。
第十五条业主应当当按照物业业服务合同同的约定,按按时交纳物物业服务费费用。业主违反反物业服务务合同约定定逾期不交交纳物业服服务费的,物业服服务企业应应当依法追追缴。
业主与物业业使用人约约定由物业业使用人交交纳物业服服务费用的的,从其约约定,业主主负连带交交纳责任。
物业产权转转移时,业业主或者物物业使用人人应当结清清物业服务务费用。
第十六条物业服服务收费实实行酬金制制的,物业业服务企业业应当向业主主大会或者者全体业主主公布物业业服务资金金年度预决决算,并每年不不少于一次次公布物业业服务资金金的收支情情况。业主主委员会可可以聘请专专业机构对对物业服务务资金的收收支情况进进行审计。
业主或者业业主大会对对公布的物物业服务资资金年度预预决算和物物业服务资资金的收支支情况提出出异议时,物物业服务企企业应当及及时答复。
第十七条物业管理理区域已竣竣工但尚未未出售或者者已出售但但尚未交付给物业买买受人的物物业,其物物业服务费费由建设单单位按照该该物业区域域同类物业业的标准全额额交纳。
第十八条物业管管理区域内内,供水、供供电、供气气、通讯、有有线数字电视等等单位应当当向最终用用户收取有有关费用。物物业服务企企业接受委委托代收上上述费用的的,可向委委托单位收收取手续费费,但不得得向业主收收取手续费费或水电周周转金。
第十九条 业主对其其物业进行行室内装修修,业主或或装修人员员应当按照建建设部颁发发的《住宅宅室内装饰饰装修管理理办法》有有关规定,与物物业服务企企业签订住住宅室内装装修管理服服务协议,明明确装修期期间各方的的权利义务务及责任等等。
业主对其物物业进行室室内装修时时,物业服服务企业可可向业主或或装修人员员收取装修修保证押金金。装修未未对共用部部位、共用用设施设备备造成损坏坏或自行修修复了损坏坏的共用部部位、共用用设施设备备,并经双双方验收合合格的,物物业服务企企业应在验验收合格后后全额退还还装修保证证押金。
业主装修产产生的垃圾圾、余泥渣渣土可自行行安排清理,也也可委托物物业服务企企业安排清理。委托物业业服务企业业安排清理的的,清运垃垃圾所产生生的费用由由业主承担担。
对装修人员员出入实行行持证管理理的,证件件押金(或或工本费)收收取标准按按当地价格格主管部门门有关规定定执行。
第二十条 物业小区实实行出入证证管理的,应当为业主免费提供每户不少于4张、汽车每辆不少于1张的出入证(含IC卡)。业主要求增补出入证(含IC卡)的,可按制作成本合理收取工本费。
第二十一条条利用物物业共用部部位、共用用设施设备备进行经营营的,所得得收益依法法归全体业业主共有,并并主要用于于补充专项项维修资金金,也可以以按照业主主大会的决决定使用。
第二十二条条物业管管理区域内内的机动车车停放保管管服务收费费按市、县、区区制定的机机动车停放放保管服务务收费管理理有关规定执执行。已收收取机动车车停放保管管服务费的的,不得重重复收取车车位、车库库物业服务务费。
第二十三条条物业服服务企业根根据业主的的自愿委托提提供物业服服务合同约约定以外的的服务,服服务报酬由双方方协商确定定。
第二十四条条物业服服务企业已已接受委托托实施物业业服务并相相应收取服服务费用的的,其他部部门、单位位不得重复复收取性质质和内容相相同的费用用。
第二十五条条物业服服务企业应应按规定实实行明码标标价,将服服务等级内内容、服务务标准、价价格诚信承承诺以及收收费项目、收收费标准、收收费依据、价价格投诉调调处程序、服服务咨询电电话和122358价价格举报投投诉电话等等在物业管管理区域的的显著位置置进行公示示,自觉按按受有关管管理部门的的检查和业业主监督。明明码标价方方式由各县县、区价格格主管部门门负责监制制。
第二十六条条 物业服务务企业在物物业服务中中应当遵守守国家的价价格法律、法规和政策策,建立健全全内部价格格管理制度度,配备物物价员,加加强价格自自律,自觉觉规范价格格行为,不不断改善管管理服务。严格履行物业服务合同约定的义务,为业主提供更好的服务。
第二十七条条 对物业服服务收费有有争议的,业业主、物业业使用人、业业主委员会会或物业服服务企业可可以向物业业所在地价价格主管部部门申请协协商调解。
第二十八条条 物业服务务企业有下下列行为之之一的,由由价格主管管部门依法法查处:
(一)未经经当地政府府价格主管管部门核定定,超过政府指导导价标准收收费的;
(二)擅自自设立强制制性收费项项目的;
(三)不按按规定实行行明码标价价的;
(四)不按按规定备案案的;
(五)不执执行本办法法第十一条、十二条、十三条规定擅自自提高物业业服务费标标准、扩大大有关费用用分摊范围围或提高分摊摊标准的;;
(六)其他他违反价格格法律、法法规、规定定的。
第二十九条条本办法法自20110年X月X日起执行行。《惠州州市物业服服务收费管理暂暂行规定》(惠府令第30号)同时废止,原市政府价格主管部门和物业管理行政主管部门印发的有关物业服务收费政策文件与本办法相抵触的以本办法为准。