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北京市房地产价格影响因素浅析
——从实证中看房地产政策
王志强中共中央党校研究生院范勇青岛科技大学
摘要以北京市为例,通过对房地产价格影响因素的分析,研究各种因素对房地产价格的作用机理,并通过对影响
我国现阶段房地产价格的主要包括土地价格指数、房地产市场供给、房地产需求、房地产租赁价格指数等因素,利用统计
方法,与房地产销售价格指数的历史数据进行实证检验。实证检验表明目前北京市的房地产政策能够很好的把握当前经济
形势,能够使用经济手段调节房地产市场。
关键词房地产房地产政策消费者信心指数土地价格房租检验
一、引言
年第一次住房制度改革工作会议以来,我国的房地产市
场经历了余年历史。这年中我国房地产一直保持着高投资、
高增长,占国内生产总值比率越来越高,存在着房价过高、局部
过热的问题。从年下半年开始,政府开始对房地产业进行调
控,使用了包括产业政策、行业规范、利率政策、政府补贴,以
及目前的廉租房、“两限房”等手段,力求确保房地产业健康发
展。特别是金融危机之后,为应对危机、实现“保增长”的战略
目标,更出台了一系列刺激政策,房地产业开始走出房价和成交
量的寒冬,北京地区房价大涨、土地市场活跃,取得了超预期效
果。然而房地产业发展却有悖于平稳健康发展的初衷。若用国际
上通用的指标来衡量,绝大部分指标都显示我国房价水平已明显资料来源:《北京市统计年鉴》
偏离合理轨道。那么,到底是什么在支撑我国的高房价? 其次,需求因素。改革开放以来,我国保持着较高的增
二、房地产市场供求及房价分析分析长速度,国民财富的增加、人民生活水平的提高,消费者预期未
房地产价格来经济状况良好,必然要求改善住房,提高生活水平;资金有投
西方经济学认为房地产价格是在市场条件下房产的使用价值资需求,相较于股市的高风险和房地产开发的高投入,在预期未
的货币表现。在房地产市场上,供给因素(主要指成本)和需求来北京房地产持续高涨的前提下,只有购买房地产作为投资最适
因素共同影响房产的价格走势。房地产成本是在开发、建设、经合个人和家庭投资,进一步推动了住宅价格的快速上涨。
营的过程中的损耗,包括土地获得费用、建安成本和相关税费等。第三,房屋租赁价格。对房屋的使用权获得有购买和使用两
首先,土地因素。房地产成本中行业相关税费基本变动小,具种形式,二者之间存在一定的替代关系。房屋租赁价格在一定程
有刚性;建安成本主要包括建材费与人工费。房地产开发的整个度上反映房屋销售价格。理论上讲,房租是凭借房屋所有权的货
过程中,建安和销售都发生在完全竞争市场(见图), 只有土地币化,在房屋价格和房租α之间应该存在如下关系:
获取发生在垄断市场(见图)。在我国,城市属于国家所有,政(其中代表利息率)
府以挂牌拍卖的方式,向市场供应土地。由于土地的稀缺性和不房价和利息决定共同决定房租的价格。房屋租赁价格可以在
可再生性,土地市场的供应量限制,近年来我国的土地供应越来一定程度上反映房地产的价格,是房地产市场的“晴雨表”。
越少,这导致政府不可能会降低土地价格,从而继续推动土地价从以上的分析中,我们可以得出,在房地产市场中,土地价
格维持上涨。从目前的房产开发情况看,地价已经成为房产价格格、消费者预期、房屋租