文档介绍：该【凯旋门绿城广场物业管理投标书 】是由【Wang_xue0905】上传分享，文档一共【151】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【凯旋门绿城广场物业管理投标书 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。凯旋门绿城广场物业管理投标方案
一、整体设想1-2
项目情况1
实质物业管理服务1-2
二、管理模式3-12
管理架构3-6
工作流程7-8
信息反馈渠道8-9
控制方式9-10
商场物业管理要点11-12
三、管理服务人员配备13-14
各类人员数量及文化素质要求13
人员来源及岗位配置13
管理处主任简历14
四、培训15-16
培训计划15
培训方式15
培训目标15-16
五、物质装备计划17-21
物业服务人员住房17
管理用房17
管理处配备需用品情况17-21
六、管理预算22-28
说明22
收入项目22
支出项目23-27
收支盈亏情况28
增收节约措施28
七、物业维修基金的管理方案29-32
物业维修基金的使用程序29-31
物业维修基金的管理程序31-32
物来维修基金资料的保管32
小结32
八、管理规章制度过33-111
公众制度33-49
单位内部岗位责任制50-71
管理运作制度72-131
考核制度132-138
九、档案的建立和管理139
十、质量标准及实施措施140-141
实施措施140
标准承诺141
十一、社区文化活动142-144
十二、便民服务项目145-150
无偿服务145
有偿服务146-150
十三、服务质量的控制体系151-154
总则151
质量记录控制151-152
内部质量审核程序153-154
十四、提高管理服务水平新设想155-158
整体设想
项目情况
凯旋门绿城广场是凯旋门集团与××石油集团共同开发建设的商住大厦,于 年 月交付使用;凯旋门绿城广场总占地面积为14,200平方米,总建筑面积为132,600平方米;
为进一步配合发展商的招租、销售,改善住户的生活环境,提高物业品牌和开发商的信誉,物业管理有限公司愿承担凯旋门绿城广场之物业管理服务,致力为发展商、业主及使用者提供国际级的专业物业管理经验、知识及科技,提高物业之管理运作质素,力创精品物来;
实质物业管理服务
「凯旋门绿城广场」的物业管理操作服务,主要有以下基本任务:
执行土建维修任务
执行装饰保养任务
执行供电系统的保养任务
执行给排水的保养任务
执行保安任务
督导空调保养任务
督导电梯保养任务
督导绿化保养任务
执行防火系统的保养任务
执行商场营商特色的物业管理服务
执行凯旋门广场范围内的清洁任务
执行凯旋门广场范围外建立社区关系任务
执行管理员工宿舍的任务
执行贵宾接待及接送任务
执行物业管理物料储存及使用任务
执行空间使用规划任务
执行车辆进出限制任务
执行节省能源任务
执行改养工程任务
执行物业管理水平检讨任务
执行紧急程序的任务
管理处内部管理行政人事、财务等
对于凯旋门绿城广场的物业管理,应该达到国内一流的物业管理水平;体现酒店式服务、环保概念、信息化、专业化的现代管理模式;工程保维系统及内部质量审核标准,除参考有关惯例和规范外,主要按ISO9002国际质量保证体系的要求和国家物业管理优秀大厦的标准进行;在物业管理交接工作后一年左右,达到市优秀大厦标准,进一步努力获得广东省和国家物业管理优秀大厦的证书;
二、管理模式
管理架构
凯旋门绿城广场管理处人员架构表
总编制:73人
管理处主任1人
技术员7人
安管领班4人
安管员44人人
客户助理3人
助理2人
物业助理3人
出纳1人
维修主任2人
主管兼1人
安管主任1人
会计1人
主管1人
主管1人
主管1人
工程部10人
行政人事、财务部5人
物业部56人
秘书1人
工程部人员架构表
编制:10人
工程部主管1人
配电总值班、电气维修主任1人
空调维修主任1人
弱电技员1人
值班电工3人
空调兼泥瓦工1人
空调工兼水工1人
电梯工1人
备注:
实行24小时值班,即配电房采取3班3运转,而空调班采取2班制;白班有空调、配电值班各1人,加上维修主任、主管和电梯工、弱电技员共7人;中班有配电值班、空调维修2人;夜班尚有配电值班1人,以保证设备正常运行,供电供水之保障和安全;
安全管理组人员架构表
编制:49人
安管主任1人
领班4人FF
巡逻机动
4人
消防监控中心4人
大门
12人
大堂
24人
商场大门4人
停车场进出口8人
办公电梯大堂
8人
住宅电梯大堂16人
备注:
24小时值班;四班三运转,每班12人包括领班,每天安排一个班休息;
计将领班加入巡逻机动岗位内,或顶替休假人员以舒缓岗位人手紧张;
工作流程
××物业管理公司部总
指
定方案报示
告及
报告、建议监
督
凯旋门绿城广场物业管理处领导班子
凯旋门集团物业管理领导班子
制定管理策略
报告、检讨及建议指
报示
告及
监
督
凯旋门场现场执行工作队伍及二十四小时独立监控系统
××物业管理公司物业管理业务监督
监督
指
示
报及
告监
专业分包公司
督
管理工作执行架构的成立,将有利于工作表现的检讨及成本的控制;
管理策略领导班子
现场管理班子
执行人员有及专业分包公司
信息反馈
管理处服务质素养的评分为内部信息反馈和外部信息反馈两类;
内部信息反馈
通过日检、周检和月检的检查和考核结果来反馈,同时需辅以抽查进行补充;
日检是每日各有关部门对大厦的清洁卫生、绿化、机电设备运行和治安及设施情况的检查记录报告,并经主管签字,认及处理后报管理处;
周检是部门主管每周对其分管的工作进行一次检查,并将检查结果进行记录,对发现的问题如时需向上级请示的应及时向管理处主任汇报,对不合格服务的要制定纠正措施,并负责跟进和验证,管理处每周有主管参加每周例会,即是总结上周的情况及安排本周及今后的工作;
月检就是组织有关人员每月对物业管理主要服务过程进行检查,各部门各管理处每月要提交工作报告至上级;
抽检就是管理处主任对有关部门或人员进行每年不少于4次的抽检;
外部信息反馈
主要通过问卷形式和交流形式来获得;
每半年发放和收集一次“业主问卷调查表”、“征询意见调查表”等方式,了解客户对服务工作的满意程度和意见,并以此促进服务质量的改进;
管理处参加有关物业管理考评活动和安全文明小区创建活动可以发现管理中的成绩和不足;
设立信报箱收集业主意见,开通24小时客户服务热线及接待客户投诉、咨询及与同行的交汉也是通过外部信息反馈的主要途径;
控制方式
物业管理主要靠文件资料和制度规定来控制
凯旋门绿城广场的物业管理工作由其承担的物业管理公司来控制,即完整的流程控制;主要为管理处发出的运作文件、工作文件、备忘录及工作指引等,所有运作文件及分发名单均需储存于管理处主任处,所有文件均需至少储存一年,所有文件均需统一编号并按程序完成,所有记录均按文件保存方式进行分类保管;
制度和规定主要是对已明的部分进行控制,主要有以下个方面:—
采购及承包工程工序
领用物品及进货检验程序
不合格品的控制程序
合同评审程序
分供商的选择和评审程序
产品的标识和可追溯性控制程序
过程控制程序
供应商提供维修产品的控制程序
设备管理控制程序
服务质素的评控制程序
检验、测量和试验设备的控制程序
纠正和预防措施控制程序
顾客投诉的处理程序
物品搬运、贮存、防护控制程序
质素记录的控制程序
内部质素审检程序
培训控制程序
服务控制程序
商场物业管理要点:
物业管理服务可以说是一门专业学问,物业管理公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则,并透过长期的改进和提升,使每一座物业的收益和投资潜质得以发挥;而此项『投资管理』的哲学,使业主能充分保障其不动产投资之权益,不但使其保值,而且更能使不动产增值;
本公司建议凯旋门绿城广场商场部分之之物业管理,必须建立于高档次物业管理之基础,且体现其独特之形象;我司除致力于提供先进之物业管理服务,更为凯旋门绿城广场之商场部分建立创新之管理模式,如信兴广场地王商业中心,以使其真正树立物业管理品牌,并成为物业精品;