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济南市物业业服务收费费管理实施施办法(试试行)
济价房字〔22004〕〕168号号
 
各县(市))1区物价价局、房产产管理局、物物业管理企企业:
为为规范物业业服务收费费行为,保保障业主和和物业管理理企业的合合法权益,根根据国家发发展和改革革委员会、建建设部《物物业服务收收费管理办办法》(发发改价格[[20033]l8864号))和省物价价局、建设设厅《山东东省物业服服务收费管管理实施办办法》(鲁鲁价费发[[20044]2055号),结结合我市实实际情况,制制定了《济济甫市物业业服务收费费管理实施施办会(试试行)》,现现印发给你你们,请按按照执行。
附附件:济南南市物业服服务收费管管理实施办办法(试行行)
 
济南市物业业服务收费费管理实施施办法(试试行)
 
第一一条为为规范物业业服务收费费行为,保保障业主和和物业管理理企业的合合法权益,根根据国家发发展和改革革委员会、建建设部《物物业服务收收费管理办办法》和山山东省物价价局、建设设厅《山东东省物业服服务收费管管理实施办办法》,结结合我市实实际情况,制制定本实施施办法(以以下简称《办办法》)。
第第二条本办法所所称物业服服务收费,是是指物业管管理企业按按照物业服服务合同的的约定,对对房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护、管理理,维护相相关区域
内内的环境卫卫生和铁序序,向业主主所收取的的费用。
第第三条本办法适适用于济南南市范围内内经工商行行政管理机机关登记注注册,并经经物业管理理行政主管管部门资质质认定的物物业管理企企业对住宅宅及写字楼楼、工业园园(区)、商商场、宾馆馆(酒店))等非住宅宅房屋提供供社会化、专专业化服务务的收费行行为。
第第四条、公正正的市场竞竞争机制选选择物业管管理企业;;鼓励物业业管理企业业开展正当当的价格竞竞争,禁止止价格欺诈诈,促进物物业服务收收费通过市市场竞争形形成。
第第五条市政府价价格主管部部门会同市市物业管理理主管部门门负责对全全市物业服服务收费的的监督管理理工作。
县县(市)、长长清区政府府价格主管管部门会同同同级物业业管理主管管部门负责责本行政区区域内物业业服务收费费的监督管管理工作。
第第六条物业服务务收费应当当遵循合理理、公开的的原则,以以合理成本本费用为基基础,结合合不同类型型物业的服服务内容、服服务质量确确定。
根根据物业服服务的性质质、内容、质质量、特点点等不同情情况,物业业服务收费费分别实行行政府指导导价和市场场调节价格格。
(一)为住住宅小区物物业产权人人、使用人人提供公共共性服务、其其收费实行行政府指导导价,收费费基准及浮浮动幅度由由市价格主主管部门会会同物业管管理主管部部门制定。
成立业主大大会的住宅宅小区,可可由业主大大会或其授授权业主委委员会与物物业管理企企业根据本本办法规定定的物业服服务等级收收费基准价价和浮动幅幅度协商议议定,经业业主大会批批准后执行行,并报市市价格主管管部门备案案。协商不不成的,由由物业管理理企业报市市价格主管管部门核定定。
未成立业主主大会的,由由物业管理理企业报市市价格主管管部门核定定。
(二二)实施前前期物业管管理的住宅宅小区,按按照建设单单位与物业业买受人的的约定标准准收取物业业服务费。
(三三)为写字字楼、工业业园(区)、商商场(商埠埠)、宾馆馆(酒店)等等非住宅提提供公共性性物业服务务,其收费费实行市场场调节价,收收费标准由由当事人双双方合同约约定,报市市价格主管管部门备案案。政府价价格主管部部门应给予予规范和指指导。
(四四)为满足足部分产权权人、使用用人需要或或接受委托托开展胡特特约服务,其其收费实行行市场调节节价,收费费标准由当当事人双方方协商议定定。
(五五)安装并并使用中央央空调、电电梯和二次次加压泵等等物业项目目的,其机机电设备运运行电费属属于代收代代缴费用,物物业管理企企业应单独独设帐,公公布每月耗耗电量、电电费总额及及分摊办法法,并按实实际支出费费用和约定定方式向物物业使用人人收取。
第第七条实行政府府指导价的的住宅小区区物业管理理服务实行行等级收费费,其收费费标准,由由市价格主主管部门按按照等级服服务标准结结合住宅小小区物业管管理情况,在在指导价格格范围内确确定,物业业管理企业业可在价格格主管部门门规定的指指导价基础础上上下浮浮动10%%。
对对达不到等等级服务标标准的物业业住宅小区区,其收费费标准按三三级最低收收费标准以以下确定。
第第八条物业服务务收费按房房产证载明明的房屋建建筑面积计计算。未办办理房产证证的,以物物业买卖合合同中约定定的建筑面面积为准。末末计入房产产证建筑面面积的车库库、储藏室室、地下室室不收取物物业管理服服务费。住住宅小区内内用于经营营场所和住住房及改变变设计用途途开展经营营活动的车车库、储藏藏室、地下下室的物业业服务费,可可高于住宅宅物业服务务收费标准准,由双方方协商确定定。
第第九条物业服务务费自办理理入住手续续起按月收收取。经双双方协商约约定亦可预预收,预收收期限由业业主和物业业管理企业业协商确定定。
业业主购买房房屋已办理理入住手续续但未入住住的,经物物业管理企企业确认后后,其物业业服务费按按物业服务务收费标准准的70%%缴纳。
第第十条住宅小区区物业管理理服务基本本项目及内内容包括物物业管理基基本要求、房房屋管理、共共用设施设设备维修保保养、协助助维护公共共秩序、保保洁服务、绿绿化养护管管理等内容容。
第第十一条业主与物物业管理企企业协商议议定物业服服务费用的的,可以采采取包干制制或者酬金金制等形式式约定物业业服务费用用。
包包干制是指指由业主向向物业管理理企业支付付固定物业业服务费用用,盈余或或者亏损均均由物业管管理企业享享有或者承承担的物业业服务计费费方式。
酬酬金制是指指在预收的的物业服务务资金中按按约定比例例或者约定定数额提取取酬金支付付给物业管管理企业,其其余全部用用于物业服服务合同约约定的支出出,结余或或者不足均均由业主享享有或者承承担的物业业服务计费费方式。
第第十二条实行物业业服务费用用包干制的的,物业服服务费用的的构成包括括物业服务务成本、
法法定税费和和物业管理理企业的合合理利润。
实实行物业服服务费用酬酬金制的,预预收的物业业服务资金金包括物业业服务支出出和物业管管理企业的的酬金。
物物业服务成成本或者物物业服务支支出构成一一般包括以以下部分::
((一)管理理服务人员员的工资、社社会保险和和按规定提提取的福利利费等;
((二)物业业共用部位位、共用设设施设备的的日常运行行、维护费费用;
((三)物业业管理区域域清洁卫生生费用;
((四)物业业管理区域域绿化养护护费用;
((五)物业业管理区域域秩序维护护费用;
(六)办公公费用;
(七)物业业管理企业业的固定资资产折旧;;
(八八)物业共共用部位、共共用设施设设备及公众众责任保险险费用;
((九)经业业主同意的的其它费用用。
物物业共用部部位、共用用设施设备备的大修、中中修和更新新、改造费费用,应当当通过专项项维修资金金予以列支支,不得计计入物业服服务支出或或者物业服服务成本。
第第十三条实行物业业服务费用用酬金制的的,预收的的物业服务务支出属于于代管性质质,为所交交纳的业主主所有,物物业管理企企业不得将将其用于物物业服务合合同约定以以外的支出出。
物物业管理企企业应当向向业主大会会或者全体体业主公布布物业服务务资金年度度预决算并并每年不少少于一次公公布物业服服务资金的的收支情况况。
业业主或者业业主大会对对公布的物物业服务资资金年度预预决算和物物业服务资资金的收支支情况提出出质询时,物物业管理企企业应当及及时答复。
第第十四条物业服务务收费采取取酬金制方方式的,物物业管理企企业或者业业主大会可可以按照物物业服务合合同约定聘聘请专业机机构对物业业服务资金金年度预决决算和物业业服务资金金的收支情情况进行审审计。
第第十五条物物业管理企企业应按照照政府价格格主管部门门的规定实实行明码标标价,在物物业管理区区域内的醒醒目位置,将将物业服务务内容、服服务标准以以及收费项项目、收费费标准等有有关情况进进行公示。
第第十六条政府价格格主管部门门对实行政政府指导价价的住宅小小区服务等等级标准定定期进行
核核查,几收收费标准与与服务质量量不符的,予予以调整其其收费标准准。
第第十七条物业管理理企业在物物业服务中中应当遵守守国家的价价格法律、法法规和政策策,严格履履行物业服服务合同,为为业主提供供质价相符符的服务。
第第十八条装修期间间产生的建建筑垃圾,由由业主或使使用人按有有关规定自自行处理的的,物业管管理企业不不得收费;;委托物业业管理企业业处理的,清清运收费由由双方协商商确定。
物物业管理企企业不得向向进入物业业管理区域域为业主提提供配送、维维修、安装装等服务的的外来人员员收取包括括办证费在在内的任何何费用。
第第十九条业主应当当按时足额额交纳物业业服务费用用或者物业业服务资金金。业主未未按时交纳纳服务费用用或物业服服务资金的的,业主委委员会应当当督促其限限期交纳;;逾期仍未未交纳的,物物业管理企企业可以依依法追缴。
业业主与物业业使用人约约定白物业业使用人交交纳物业服服务费用或或者物业服服务资金的的,从其约约定,业主主负连带交交纳贵任。
物物业发生产产权转移时时,业主或或者物业使使用人应当当结算物业业服务费用用或者物业业服务资金金。
第第二十条纳入物业业管理范围围的已竣工工但尚未出出售,或者者因开发建建设单位原原因末按时时交给物业业买受人的的物业,物物业服务费费用或者物物业服务资资金由开发发建设单位位全额交纳纳。
第第二十一条条物业管管理区域内内,供水、供供电、供气气、供热、通通讯、有线线电视等单单位应当向向终端用户户收取有关关费用。物物业管理企企业接受委委托代收上上述费用的的,手续费费应由委托托单位承担担,不得向向业主收取取手续费等等额外费用用。
第第二十二条条利用物物业共用部部位、共用用设施设备备进行经营营的,应当当在征得相相关业主、业业主大会、物物业管理企企业同意后后,按照规规定办理有有关手续。业业主所得收收益应当主主要用于补补充专项维维修资金,也也可以按照照业主大会会的决定使使用。
第第二十三条条物业管管理企业已已接受委托托实施物业业服务并相相应收取服服务费用的的,其他部部门和单位位不得强行行重复服务务,强行收收取费用
第第二十四条条物业管管理企业向向价格主管管部门申报报物业服务务收费标准准或备案时时,需提供供物业服务务收费等级级申报表;;申报收费费标准的,还还要提供申申请物业管管理收费标标准的书面面报告和成成本测算材材料等。
第第二十五条条物业管管理区域内内车辆看管管费实行政政府定价((具体标准准见附件))。
第第二十六条条各级政政府价格主主管部门会会同物业管管理主管部部门,应当当加强对物物业管理企企业的服务务内容、服服务标准和和收费项目目、收费标标准等的监监督。物业业管理企业业违反价格格法律、法法规和规定定,由政府府价格主管管部门依据据《申华人人民共和国国价格法》和和《价格违违法行为行行政处罚规规定》等法法律法规和和规定予以以处罚。
第第二十七条条本办法法由济南市市物价局、济济南市房产产管理局按按各自职责责负责解释释。
第第二十八条条本办法法自20005年1月月1日起执执行。济南南市物价局局、建设委委员会、房房产管理局局《关于印印发(济南南市城市物物业管理服服务收费暂暂行办法))的通知》((济价房字字C19999)2008号)和和济南市物物价局、房房产管理局局《济南市市物业管理理等级服务务收费标准准(试行))的通知》((济价房字字(19999)3335号)同同时废止。
 
 
附件一:
济南市住宅宅小区物业业服务等级级收费标准准
单位::元/平方方米
标类别
准
 
 
级别
多层住宅
小高层、高层等住宅
一级
-
-
二级
-
-
三级
-
-
 
附件二
济南市物业业管理辖区区内交通工工具看管收收费标准
 
 
类型
常住户(元/)
非常住户(元/)
白天
夜间
室外
大型汽车
小型汽车
摩托车(含三轮)、轻骑
自行车、电瓶车
室内
大型汽车
小型汽车
摩托车(含三轮)、轻骑
自行车、电瓶车
 
 
注:,夜间为为20时至至次日8时时。
2..进入小区区执行公务务、抢修检检修、救护护等特种车车和业主搬搬家车、送送货车不得得收费。
 
 
附件三:
济南市住宅宅小区物业业管理服务务等级标准准
一级
(总分lOOO分分)
一一、基本要要求(2880分)
((一)%的的物业管理理用房。(155分)
((二)绿化化率35%%(合水面面)以上。((15分))
((三)固定定活动馆所所300平平方米以上上。(155分)
((四)专用用固定停车车泊位达到到每三户11个。(115分)
((五)具备备楼宇可视视对讲、电电子巡更、监监控系统或或其他三项项以上的安安全防范措措施。(115分)
((六)固定定体育活动动场馆不少少于二项设设施。(115分)
((七)服务务与被服务务双方签订订规范的物物业服务合合同,双方方权利义务务关系明确确。(155分)
((八)承接接项目时,对对物业共用用部位、共共用设施设设备进行认认真查验,验验收手续齐齐全。(115分)
((九)物业业管理专业业人员取得得职业资格格证书、专专业操作人人员持证上上岗。有一一定的管理理人员具备备外语会话话能力。((15分))
((十)制定定完备的内内部管理制制度(质量量管理、财财务管理、档档案管理等等);建有有完善的物物业管理档档案(物业业竣工验收收档案、设设备管理档档案、业主主及非业主主使用人资资料档案、物物业租赁档档案、日常管理理档案等));有完善善的物业管管理方案,对对各管理和和服务人员员进行考核核;运用计计算机管理理(业主档档案、房屋屋档案、设设备档案、收收费管理、日日常管理等等)。(330分)
((十一)管管理服务人人员统一着着装、佩戴戴标志。仪仪表仪容整整洁规范。((15分))
((十二)设设有服务接接待中心,公公示24小小时服务电电话。急修修30分钟钟内到现场场做应急处处理,一般般修理当天天完成,其其它报修按按双方约定定时间到达达现场,有有完整的报报修、维修修和回访记记录。回访访率达l000%(115分)
((十三)在在服务窗口口公开工作作制度、工工作纪律、服服务流程。提提供相关的的特约服务务和便民服服务;节假假日有专题题布置;每每年组织二二次以上的的社区活动动。(155分)
((十四)按按有关规定定和合同约约定公布物物业服务费费用的收支支情况。((15分))
((十五)制制定装修登登记、告知知、监督等等装修管理理制度,建建立业主装装修档案,对对不符合规规定的行为为及时制止止和报告。((10分))
((十六)采采取多种形形式如走访访、座谈会会、问卷调调查等,每每年与业主主沟通不低低于90%%;每年至至少2次征征询业主对对物业服务务的意见,对对业主反映映问题的处处理率达998%以上上。(155分)
((十七)建建立健全内内部物价管管理制度和和收费台帐帐,配备专专职或兼兼职收费员员,按规定定实行明码码标价。((30分))
二二、房屋管管理(1550分)
((一)对房房屋共用部部位进行日日常管理和和维修养护护,巡查、检检修、保养养记录完整整准确。((20分))
((二)每年年三次以上上对房屋结结构及涉及及使用安全全的部位进进行检查并并有记录,发发现损坏及及时安排专专项修理。属属于小修范范围的,及及时组织修修复;属于于大、中修修范围的,
及及时编制维维修计划及及专项维修修资金使用用计划,组组织维修。((20分))
((三)每三三月1次对对单元门、楼楼道内防火火门、窗户户进行安全全检查,门门、窗开关关灵活,无无异常声响响;门窗玻玻璃无破碎碎,五金配配件完好。每每年3次以以上(雨季季前须安排排一次)对对屋面排水水沟、室内内、室外排排水管道进进行请扫、疏疏通,保障障排水畅通通;雨季前前一个月要要对屋顶进进行检查,发发现防水层层有气傲、碎碎裂,隔热热板有断裂裂、缺损的的,应及时时做出专项项维修计划划。(200分)
((四)按照照装饰装修修管理有关关规定和业业主公约((业主临时时公约)要要求,装修修前与业主主签订住宅宅室内装饰饰装修管理理服务协议议,告知装装修人有关关装饰装修修的禁止行行为和注意意事项。每每日一次巡巡查装修施施工现场,发发现影响房房屋外观、危危及房屋结结构安全及及拆改共用用管线等损损害公共利利益现象的的,及时劝劝阻并报告告业主委员员会或有关关主管部门门。(200分)
((五)对违违反规划私私搭乱建、擅擅自改变房房屋用途及及其他违反反业主公约约的行为及及时劝阻,并并报告业主主委员会或或有关主管管部门。(15分分)
((六)墙体体表面无剥剥落,面砖砖、地砖平平整、无遗遗缺,修补补墙面的粉粉刷层及面面砖应保持持与原墙面面色彩相协协调;墙面面无明显污污迹。(220分)
((七)物业业区域主出出入口设有有平面示意意图,主要要路口设有有路标。各各区、栋及及单元(门门)、户和和公共配套套设施、场场地有明显显标志。((15分))
((八)物业业区域内危危险隐患部部位设置安安全防范警警示标志;;在主要通通道设置安安全疏散指指示;每月月检查一次次,保证标标志清晰完完整。(220分)
三三、共用设设施设备维维修养护((150分分)
((一)共用用设施设备备进行日常常管理和维维修养护((依法应由由专业部门门负责的除除外)。公公共设施设设备完好率率98%,报报修、急修修及时率达达l00%%(15分分)
((二)设施施设备的运运行、巡查查、维修、保保养等记录录准确、完完整。按国国家规定办办证年检,保保证其性能能符合国家家相关标准准。(155分)
((三)设施施设备标识识齐全、规规范,责任任人明确;;;设施设设备运行正正常。(15分分)
((四)对共共用设施设设备定期组组织巡查,做做好巡查记记录,需要要维修,属属于小修范范围的,及及时组织修修复;属于于大、中修修范围或者者需要更新新改造的,及及时编制维维修、更新新改造计划划或专项维维修资金使使用计划,组组织维修或或者更新改改造。(115分)
((五)不定定期对泵房房、管道进进行除锈、油油漆;每年年保养一次次水泵;泵泵房基本整整洁;每年年2次清洗洗水箱、蓄蓄水池;水水箱、蓄水水池盖板应应保持完好好并加锁,溢溢流管口必必须安装金金属防护网网并完好,每每年秋、冬冬季对暴露露水管进行行防冻保养养;水箱、蓄蓄水池管理理应具备一一箱一卡,保保证二次供供水正常,二二次供水水水质符合国国家生活用用水标准。((15分))
((六)保证证电梯244小时运行行,电梯轿轿厢内按钮钮、灯具等等配件保持持完好,轿轿厢整洁。委委托专业维维修保养单单位进行定定期保养,每每年进行安安全检测并并持有有效效的《安全全使用许可可证》;有有专人对电电梯保养进进行监督,并并对电梯运运行进行管管理。电梯发生生一般故障障的,两小小时内专业业维修人员员到现场修修理;发生生电梯困人人或其它重重大事件时时,物业管管理人员须须立即到现现场应急处处理,专业业技术人员员须在半小小时内到现现场进行救救助。如因因电梯门无无安全关闭闭装置、,或或由业主要要求专人驾驾驶的电梯梯,驾驶员员应坚守岗岗位不脱岗岗,保障安安全运行((突发事件件或维修保保养除外))。(155分)
((七)消防防泵每月启启动一次并并作记录,每每年保养一一次,保证证其运行正正常;消防防栓每月巡巡查一次,保保持消防栓栓箱内各种种配件完好好;每天检检查火警功功能、报警警功能是否否正常;每每半年对所所有的火灾灾探测器、消消防喷淋进进行一次实实效模拟实实验,每22年对探测测器进行清清洗,及时时更换失效效的器件;;每半年检检查一次消消防龙带、阀阀杆处加注注润滑油井井作一次放放水检查;;每月检查查一次灭火火机,如失失效立即更更新或充压压;消防通通道畅通。((15分))
((八)设备备房保持整整洁、通风风,无跑、冒冒、滴、漏漏和鼠害现现象。(110分)
((九)不定定期巡查路路面、侧石石、井—盖、休闲闲椅、凉亭亭、小品、水水景等,健健身设施、儿儿童乐园随随时检查;;发现损坏坏的,一周周内修复。保保持道路和和路面平整整无破损、无无积水,侧侧石平直无无缺损;保保持景观原原貌,保证证室外器械械、设施的的安全使用用(需更换换除外)。每每周1次巡巡视检查喷喷水池、水水泵及其它它附属设施施,保证其其正常运行行。重大节节日前应对对景观设施施进行安全全、功能检检查,保证证节日期间间各项设施施运行正常常。主要道道路及停车车场交通标标志齐全、规规范。(115分)
((十)路灯灯、楼道灯灯完好率不不低于988%损坏的的应在244小时内修修复。(110分)
((十一)对对容易危及及人身安全全的设施设设备有明显显警示标志志和防范措措施;对可可能发生的的各种突发发设备故障障有应急预预案。(110分)