文档介绍：《中国商贸》 CHINA BUSINESS&TRADE
Market 市场研究
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示①
中南财经政法大学财政税务学院李静怡
摘要:本文首先论述了日本房地产泡沫的表现,然后对其破灭原因进行分析,归纳出日本房地产泡沫的教训对我国房地产市场的有益
启示,以期为我国房地产业和房地产市场健康运行提供借鉴。
关键词:日本房地产泡沫启示
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1005-5800(2009)10(b)-015-02
自2008年11月以来,我国采取了积极政策来促进住宅需求,如益,日本的银行开始将贷款目光转向了风险较高的中小企业和房地
下调贷款利率,上浮房贷利率折扣,降低印花税及其它房产交易税产公司。而当时日本的银行还没有建立一套完善健全的项目评估体
等。2009年以来,我国房地产市场1~%, 制以及风险监控机制,这为后来泡沫的破灭埋下了隐患。
%。上半年全国商品房销售迅速宽松货币政策与日元升值
增长,房地产开发投资增速逐步提高,商业性房地产贷款余额新增上世纪80年代中后期以来,日本政府实行宽松的货币政策。随
较多。然而,随着房价的上涨,“地王”频出,房地产泡沫渐渐显现。着日本的贸易顺差不断增加,1985年9月“广场会议”后,日元兑美元
1983~1990年的日本房地产泡沫对日本的经济造成了难以估量由240日元急剧升到150日元。同时,日本央行连续5次调低利率,由
的影响,导致日本经济自1991年以来进入衰退状态,直到现在还未 1986年1月的5%%。此后,由内需带动的日本经
完全恢复。当时的日本人多地少、土地紧张稀缺,并且经济持续高速济开始好转,在个人消费方面,日本人开始大量购置房产、高级进口
发展,与现在的中国有相似的地方,具有一定的可比性。本文对日本轿车以及赴海外旅行。日本企业在逐步加大海外投资力度的同时开
房地产泡沫进行分析研究,希望从中吸取其经验教训,避免重蹈始不断地大量购置土地、建设厂房等,极大地刺激了内需,造成了日
覆辙。本经济一片繁荣的景象。
由紧缩到扩张的财政政策
1 日本的房地产泡沫的表现 1987年5月,日本政府出台了“紧急经济对策”,正式宣布扩大公
地价居高不下是日本房地产泡沫的首要表现。1986年日本地价共投资,包括减税1万亿日元,增加7000亿日元资金以期通过住宅金
,,短短三四年时间上涨了融公库等机构强化住宅金融制度等,标志着在财政政策上由紧缩
将近3倍。到1990年,日本的房地产的总价值约为20万亿美元,大约转变为积极。趋向扩张的财政政策以及宽松的货币政策的实施,拉
是1955年的75倍,相当于当时全球股市总市值的2倍。在最高峰时, 动了日本的内需,但是流动性过剩的出现同时也推动了房地产价格
日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。主要原因有下几点: 以及股市价格的暴涨。
一是日本人多地少,使得地以稀为贵;二是经济的迅速发展以及城政府反应滞后且政策失当
市化的要求对土地需求越来越大;三是政府的宏观调控不到位,对 80年代初,日本提出