文档介绍：关于调整XX百货商业模式定位的 可行性报告
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可行性
报告
业态定位
商业模式
调整
二O一四五月十四日
核心问题
1、如何减少成本亏损
2、商场的路在何方
3、如何实现品牌与利润的共赢
报告框架
第一部分调整依据
第二部分市场分析
第三部分 SWOT分析
第四部分定位构想
第五部分运营模式
第六部分收支预估
第七部分招商安排
一、商场采用了五年反租形式,时间较长的培育期选择联营扣点方式于公司不利;
二、目前所经营的中高端品牌在并不为XX人民所认可(与消费****惯及购买力低下有关);
三、4000平方米(建筑面积)做综合百货有点牵强,无法满足百货业态的部局,一般综合百货
至少要求5000-8000平米以起;
四、从2012年末起,商业,尤其是服装行业大环境不景气;
五、目前正处于合同期末,近乎六成商家提出撤场申请。
六、2014年起将面临更多同行的竞争,除开依源百货、地下广场、仍将面临目前正在筹备开业的美华国际广场、鑫隆国际广场、明珠国贸等重多同类百货的竞争。
调整依据
一、运营模式:取消营联扣点模式,建议采用A、租金方式或 B、租金+扣点方式,如假设预计租100元/平方米,同时可采考虑采用70元/平方米加扣6-8个点的扣点。
二、商业定位
1、依据商场的面积、地段、配套设施、市调报告等综合数据分析,建议商场定位方案有二:
A、继续做百货商场,但不能做大综合百货,可考虑主题性百货或主题大卖场(如服装城、苏宁商城)除外必须更改场内高端品牌,招结合XX消费力的品牌,迎合大众消费。
B、重新洗牌,做特色商场,比如电脑城、***。若是B,个人建议为综性的数码电器城(含手机、各类家电、数码产品及其他电子产品、附属品等)
注:两套方案的各自风险评估将于后面提及。
调整方向
市场分析
SWOT分析
定位构想
运营模式
招商安排
宏观背景
2013XX经济指数
项目属性
XX各主要商业体概况
关于电脑城的市场调查情况及
意见分析
调整方向
调整依据
XX宏观背景
XX县是XX唯一下辖的1个县,并赋予经济开发区管理;
2014年XX常住人口约为110万人;
XX县位于XX壮族自治区XX市,县历史文化悠久,具有较深的文化底韵。从XX县历经几千年的变迁与发展至今,已发展成XX市唯一的多民族大县,有28个民族;是“海上丝绸之路”的起始港。
XX县位于XX壮族自治区南端,
北部湾东北岸,背靠大西南,面向
东南亚,是全国沿海开放城市XX
市下辖的唯一一个县。全县陆地面
积2380平方公里,海岸线长308公里
,现辖15个乡镇、245个行政村、
,2014年末总人口约110万人。
汉族为主,有壮、瑶等少数民族。
近年XX县经济快速发展, 2013年XX县GDP总量168亿元。
XX县主要以第二产业为主,处于“工业化进程”状态,,%;。
近几年XX固定资产投资增长始终保持在30%左右,推动经济增长。
第二产业主要有石油、矿产、电力、珍珠、建材、蔗糖、旅游等。
XX经济发展分析
数据来源:XX统计局
XX2007年-2013年人均GDP增长情况统计分析
小结:
XX经济发展迅速,GDP总值位于内地县域城市的前列;
2013年,XX城镇居民人均纯收入22806元,达国际中等偏上水平。
注:根据2010年世界银行对不同国家收入水平的分组标准:按人均GNI(国民总收入)计算,1005美元以下是低收入国家;1006-3975美元是中等偏下水平;3976-12275美元是中等偏上水平;12276美元以上为富裕国家.
XX消费品零售统计分析
XX2009年-2013年社会消费品零售总额增长情况统计分析
小结:
1、XX近三年零售总额增长速度较快;
2、XX县的零售行业具有巨大的市场空,商业市场仍有开发潜力。
根据我们对XX县商业的实地调查得出,我们将XX县城区的商圈细分为以下几个:美人鱼广场商圈、还珠广场商圈、客运车站商圈、中心市场商圈。XX县目前商业形态主要有卖场、步行街,以经营中低档商品为主,步行街主要经营手机数码、服装。 XX百货位于XX县城美人鱼圈的黄金地段,是XX四大商圈中最有发展潜力的主要商圈之一。正因项目占据优越的地理位置及日益发展的成熟商圈,加上交通出行便利条件(定海中路、还珠大道中、还珠中路西段交汇处为中心),4000平方米的业态规划较为适合经营主题性百货(主题商城、服装城、数码城、苏宁电器城等)或购物中心。
项目属性