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第一条为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定,结合我市实际,制定本实施办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务、收费及监督管理。
第三条本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场形成。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第六条市、县(区)政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的日常管理和监督检查工作。
第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区区域内基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定,报同级人民政府批准并每年向社会公布;各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与前期物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定,并列入购房合同中。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
第八条普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。
物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级,五星级为最高等级。具体见附件三。
第九条普通住宅物业服务成本包括:
一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业的固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担,不得列入物业服务成本。
第十条物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。
前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当适当减免,减免比例不应低于20%,具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
第十一条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。
业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。
第十二条物业服务费按照法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。已办理产权证的,以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收;未办理房产证的,按购房合同标明的房屋建筑面积计算。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室实行市场调节价,按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
第十三条房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按实际执行标准的80%交纳物业服务费,合同另有约定的,从其约定。
第十四条车位租赁费实行政府指导价,兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区区域内基准价格及浮动幅度按市政府发布的指导价格执行;各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度,并报同级人民政府批准。具体收费标准由承建人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。
第十五条物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。
己购买车位但未停放车辆的,停车服务费按80%交纳。
第十六条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定,所收费用属于全体业主共有。
第十七条物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的,应当为业主或者物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补***(卡)的,可以按照每证(卡)最高100元的标准收取工本费,除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费。
第十八条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。
除前款规定以外的其他外来车辆,停放超过2个小时的,可以收取一定停车费用。
第十九条供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第二十条业主装修房屋,施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议,缴纳装修保证金,装修保证金的收取和退还由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅装饰装修服务协议中约定。在业主装修完毕后,经物业管理企业检查验收合格,装修保证金应自检查合格之日起
90日内退还业主。除此之外,物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。
业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用。按有关规定自行清运的,物业服务企业不得收费;委托物业服务企业处理的,建筑垃圾清运收费由双方协商确定。
业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后,物业服务企业不得再向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。
第二十一条安装并使用中央空调和集中式太阳能的普通住宅小区,其运行费用物业服务企业应单独列账,并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。
第二十二条物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十三条物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律法规政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。
第二十四条物业服务企业应在物业管理区域内显著位置,将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
第二十五条业主委员会应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支帐目。
第二十六条物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以各种理由拒绝交纳。业主拒不缴纳物业服务费的,物业服务企业可依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负有连带责任。
物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第二十七条市、县政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。
第二十八条政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:
一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;(二)低于服务等级要求提供服务并收费的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制服务并收费的;
(五)不按规定实行明码标价的;
(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。
第二十九条本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。
未成立业主委员会的老旧小区按原规定执行,确需调整标准的,经业主大会同意,可按本办法规定执行。
第三十条其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
第三十一条本实施办法自2012年1月1日起施行。临沂市物价局、建设局、房产管理局《关于制定临沂市城市住宅小区物业服务收费标准的通知》(临价费发〔2005〕24号)同时废止。
附件一:临沂市区普通住宅前期物业服务政府指导价格
附件二:临沂市区普通住宅小区停车服务费、车位租赁费政府指导价格附件三:住宅物业服务等级标准。
附件一:
临沂市区普通住宅前期物业服务政府
指导价格
服务星级
基准价格
浮动幅度
不带电梯普通住宅
(元/平方米/月)
带电梯普通住宅
(元/平方米/月)
一星级
±20%
二星级
三星级
四星级
五星级
注:1、以上带电梯普通住宅物业服务费基准价格含电梯运行费用。
2、以上市区普通住宅前期物业服务政府指导价格试行一年。
附件二:
临沂市区普通住宅小区停车服务费、车位租赁费政府指导价格项目
基准价格
(元/月/车位)
浮动幅度
备注
停车
服务费
普通停车位
30
可上浮20%,下浮不限
指物业管理区域内业主共有车库内的车位
使用机械立体停车装置停车位
60
可上浮20%,下浮不限
车位
租赁费
普通停车场
200
可上浮20%,下浮不限
市政府临政办发〔2010〕125号规定
高级停车场
300
可上浮20%,下浮不限
附件三:
住宅物业服务等级标准
一星级
一、综合管理服务
1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、客户服务场所工作时间不少于8小时,设置并公示24小时服务电话。
4、报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。
5、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布一次物服资金的收支情况。
6、每年的沟通面不低于小区住户的50%,每年至少2次征询业主对物业服务的意见,满意率达80%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达70%,处理率达80%以上。
二、房屋、共用设施、设备维护与管理服务
1、制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。
2、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
3、业主或物业使用人装修前,物业服务企业应依规定与其签订装修协议,告知业主或物业使用人装修须知,并监督装修过程。对违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止。
4、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门。
5、发现房屋结构损坏时,应及时告知相关业主委员会、部门并安排专项维修。
6、发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时,应及时告知相关业主委员会、部门并安排专项维修。
7、雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应进行清理、清掏。
8、对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
9、路灯、楼道灯完好率不低于80%,院落照明灯按时开启,满足使用要求。
10、在每年供热季开始前完成承担的采暖供热系统的年度检修保养工作。
11、委托专业电梯维保单位按质检部门要求对电梯进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《年检合格证》;电梯发生故障时,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并监督维保单位对故障进行修复。
12、每年对避雷装置进行1次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复,保证其性能符合国家规定。
三、协助公共秩序维护服务
1、人员要求
(1)公共秩序维护人员应身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
(2)对小区日常护卫事项保持高度警惕,并做出正确反应。
2、门岗
(1)建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。
2)保障值班电话畅通,接听及时。
3)主出入口有专人24小时值勤,按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
(4)对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。
(5)对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问,阻止小商小贩、可疑人员随意出入。
(6)保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。
3、巡逻
(1)每6小时在小区内巡逻1次。
(2)巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
4、车辆管理
(1)小区内设置简易的交通标志。
(2)按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
(3)车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
(4)收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。
(5)住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。
(6)非机动车应定点停放。
5、紧急事故防范
(1)对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(2)对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。
(3)每年组织1次以上应急预案演****br/>四、保洁服务
1、楼内保洁