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目录
第一章总论
1工程概况
2工程提出的背景及建立必要性
3可行性研究的根据和范围
4本工程和其他工程相比较优势分析
5本工程前景预测
第三章工程定位
1主题定位
2功能定位
3市场定位
4工程建立方案及规划设计定位
5价格定位
6入市姿态及推广时机定位
7销售方式定位
8物业管理定位
第四章营销策略
1宣传主题概念
5分阶段控制的公关效果
6外发式宣传策略
8资金回笼方案
第五章投资估算和资金筹措
1投资估算
2资金筹措
第六章财务评价和社会效益分析
1盈亏平衡分析
2赢利预测
3敏感性分析
4社会效益分析
第七章结论(精品文档请下载)
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第一章总论
工程概述
消费群体构成
当前,中国群众旅游的开展,异地商务、公务等交流日益频繁,,既有国内客人,也有入境客人。据国家有关方面的统计,2006年入境过夜旅游者为4991万人次,%;国际旅游(外汇)收入339。49亿美元,%.,比上年增长15。0%;国内旅游总收入为6230亿元,比上年增长17。9%。
显然,星级酒店就是为他们效劳的。无论是为了商务、公务、会议或者展览,还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友,抑或是为了经济、文化、体育等等的交流,他们都是酒店的顾客.
有关资料显示,2006年,中国星级酒店住客中,商务散客占43%;公司协议客户占22%;会议团队占5%;旅行团队占4%;休闲散客占8%;其他占8%.
从2006年和2005年的比较中,可以发现,虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落,,就是值得非常注目的。虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻,但是国内住客目前仍然占着绝大多数(为88%)。(精品文档请下载)
国内目前连锁经济型酒店连锁经营的开展趋势
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目前中国目前共有星级酒店11828家,客房平均出租率为60。96%。值得注目的是,星级越低、价格越低的内资星级饭店,反倒出租率越低(%;二星级出租率为57。11%;%)。其经济效益也不甚理想,%的11828家内资饭店,几乎全面亏损,有25个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。(精品文档请下载)
相形之下,中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示,中国经济型酒店,%,%;2006年的GOP竟然高达44。47%。(精品文档请下载)
经济型酒店在今后的开展中可以更有利地享受到如下的开展机遇。
A:居民出行的增长。
B:奥运商机。2007年是北京筹办奥运会的决战之年。根据有关要求和测算,2020年奥运会期间,北京的星级酒店将到达800家。而据此前不久的统计,目前北京地区共有住宿接待单位4761家,客房28万间左右(其中星级酒店658家,)。缺少的142家酒店的空白,有关方面希望主要通过改造和晋级现有非星级酒店来填补.(精品文档请下载)
工程提出的背景及必要性
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我们先从酒店和酒店式的公寓,从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。
有个大的方向:能以中国酒店市场的一个宏观角度,,北京的酒店市场还是有相当的时机存在的。这是一定的,因为北京的酒店是政治中心、经济中心,目前加上外来人口已经有差不多有1700多万人了,无论如何,这么大的一个人口的城市,它有它的一个容量。因此,中国的地位在这几年正在大力的开展,所以从这方面我们是比较慎重的、积极的来看这个事情。(精品文档请下载)
北京,沉着量方面的开展空间和潜力是相当大的。就此而言,在全中国开展的时候,上海、北京是几个主要的重点开展城市之一。无论是2020年的奥运会还是2020年的上海世博会,,总体来讲,在选择酒店的时候,就像选择地理位置上面,我们还是非常关注的。到最终,还是回到一个方面,就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开,也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年,所以这个不是短期的。很多酒店集团如今还在积极的开拓过程当中。,这两个城市假设从全球的经济上给它定位的话,应该是国际级的大都市。因此将来不要担忧酒店过剩的问题,某些酒店可能经营不好。(精品文档请下载)
从货币角度出发:,但是到了一定的程度力就不好了。这是一个不利的因素,为什么?因为中国东西
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假设变的太贵了,,、业主、基金、,由于这是一个双收的投资工程,但是随着人民币不断的增长,最后和美元一比一了。(精品文档请下载)
可行性研究的根据和范围
2007年1—10月全国房地产投资额为14610。6亿元,%,增幅和上月持平;,%;新开工面积59847。5万平方米,同比增长18。1%;,同比增长8。5%。供给类指标本月累计同比增幅均和上月持平。国家土地供给仍然偏紧,存量土地充分释放。1—10月份土地购置面积26827万平方米,同比减少了2。6%;,%,。(精品文档请下载)
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主要技术经济指标
一、工程的投资总额预算
财富西环大厦二、三层的总体投入面积为3300平方米,房屋的租金为3元/天/平方,那么大厦的房屋日租金为9900元,年租金为9900元/日*365天=3613500元(精品文档请下载)
酒店投资总体装修费用:酒店总体投入面积为3300平方米,按照每平方米1500元人民币的标准(包括房间装修费用及家电、家具的配置费用),那么酒店投资的总体装修费用为500万元。(精品文档请下载)
装修费用均摊10年,按每年为总体装修费用的10%计算,那么每年均摊的装修费用为50万元。
投资装修总体费用向银行贷款,每年向银行支付的利息为60万元.
同样,投入的设备费用(包括空调设施等酒店的根底设备)约为240万元,费用均摊10年,每年为总体费用的10%计算,每年的设备费用为24万元。(精品文档请下载)
员工费用:酒店投入使用35名员工(一般性的效劳人员和管理层人员),按照平均工资1800元/人,那么一年的员工费用为35人*1800元/人*12个月=756000元.(精品文档请下载)
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&酒店第一年投入的本钱计算为:3613500+500000+600000+240000+756000=5709500元&(精品文档请下载)
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第二章市场调研及前景预测
本工程和其他工程相比较的优势分析
本工程简介:(拟在北京财富西环大厦中二、三层设立欧姆龙XX酒店)
A、美国XX酒店集团的品牌价值所在:美国XX创立于1970年,有超过35年的品牌历史,在全球15个国家内拥有超过160,000间各式客房。每天有超过200,000位客人住宿于DaysInn。名列《HOTELS》杂志全球酒店品牌排名第5位。(精品文档请下载)
B、XX酒店的所拥有的经历丰富的管理团队:XX中国拥有一支高素质,,辅以“XX”品牌,对于酒店进展全权管理,一定可以使您的酒店获得应有的成功,并在酒店业占据应有的地位.(精品文档请下载)
C、财富西环优越的地理位置:
(1)财富西环鼎立于北京市政规划中的四大交通枢纽之一,北京西二环门户之“西南金角",北接西二环路,东连南二环路,西通丽泽城市核心道路,南行京开高速,距北京内城东西干线两广阔街和长安街仅几步之遥。入那么数分钟进抵都市核心,出那么瞬间转换方位经纬。携金融街商务繁华之伟力,以坐被朝南的宏大气度,强势辐射金融街,,西衔丰台区重点规划开展区域丽泽商务区,—亚洲最大的铁路交通枢纽,2020年即将投入使用。北临厚积勃发的新型办公商务区广安门商圈,西街正在建立的华北地区最大商品物流中心和分销中枢的马莲道商务中心的节点,以财富西环为焦点,三大商圈各显神通,围合聚拢财富西环,更兼有金融街丰厚商务底蕴的强势整合,西南二环大区域开展的格局脉络明晰可见。
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(2)地理优势,交通方便:5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、运通102、运通202,步行1分钟就可到达公交车站。(精品文档请下载)
D、周边配套设施完善
(1)水电设施齐全外周边还有美廉美超市、超市发超市、华联商场、家乐福购物中心、菜百商场、华普超市、百盛、青年湖商场。(精品文档请下载)
(2)邮局:丽泽路邮电局、中国挪动通信大观园店、中复电讯商场(右安门店)、广安门南滨河路邮局。
(3)银行:工商银行、中国银行、交通银行、农村信誉社、中信银行、民生银行、中国光大银行。
(4)旅馆、饭店:环海宾馆、丽泽宾馆、北京哈特商务酒店、新时代大酒店、大观园大酒店、诺林大酒店、中环假日大酒店、龙源宾馆、万隆宾馆。