文档介绍：第一章城市评估
1、城市基本状况数据采集
城市地理、人口状况
城市总人口(单位:万人),其中市区人口(单位:万人),人口结构、数量、比例,分以下三段:16—24岁,25—35岁,36—60岁。市区有多少户家庭,户均人数。适龄青年去年结婚数量。城市从业人员数量,私营企业人员从业数量。总面积(单位:平方公里),其中市区面积(单位:平方公里)市区人口密度(人/平方公里)。以上数据采集是为了剥离出我们的消费主体,算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积。数据来源是统计局、规划局、民政局(亲自去或上网查均可)。(填表格6)
区县地理、人口状况
与以上城市指标等同。数据来源是统计局、规划局、民政局(亲自去或上网查均可)。(填表格6)
城市未来发展规划
确定市区扩容是以“摊大饼”形式还是以新建“卫星城”形式发展。扩容方案是否实施,若实施已到何种程度。城市扩容速度快,对旧有销售格局的冲击就大,进军该市场机会多同时难度相对低,成功的机会大。市区若以“摊大饼”形式扩容,环路成为店址的首选。市区若以“卫星城”形式扩容,旧城与新城的连接干道成为店址的首选。数据来源是规划局并实地验证(亲自去或上网查均可)。
公共交通情况
※市区公共汽车有多少条线路,它们总里程。近三年的载客数及未来几年的发展规划。每条线路的票价及月票的价格。
※自行车的现有数量及前两年的数量※有轨交通是否有,若有,有几条线路票价及月票价。※出租车拥有量及每公里价格。
※机动车状况,私车比例及近三年变化情况,小客车与货车比例。以上是为了解该城市百姓的基本出行方式。数据来源是交通局、公安局、公汽公司、出租车管理局及统计局(亲自去或上网查均可)。(填表格7)
房地产状况
※商品房开工及在建项目数量,总建筑面积,房屋空置率,每个项目销售均价及规模(建筑面积)。住宅项目的户型结构及比例。以上是为了计算该城市电器消费未来一年的增长趋势,数据来源是规划局(亲自去或上网查均可)、各项目实地走访。(填表格8)
各商圈房屋租金状况
首先把全市的商业街划分为四种类型,A类主商圈最好,B类次商圈,C类有潜力,D类暂无价值。采集每一类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房※写字楼※住宅楼。以上是对该市租金整体状况进行摸底。数据来源是各中介公司及市场调研。(填表格9)
经济发展状况
※国内生产总值及近两年增长率※人均GDP
※社会商品零售总额※家用电器零售总额
※户均家用电器消费额
※人均收入
※电器销售从业人员人均收入,主要岗位人均收入:店经理、部门经理、普通员工、会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。数据来源是市统计局及市场走访调研。(填表格10)
未来竞争对手状况
※市区家用电器零售商有多少家,每家营业额※市区有多少电器卖场,每个面积有多少,※市区家用电器总经营面积,※全市电器卖场每平米年平均营业额。※零售商电器经营门类集中度调查,依我公司主要门类划分为:彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。(填表格11)
媒体情况
※平面媒体有多少家,每家发行量、发行对象、发行方式,每年广告分类收入,广告报价
※广播媒体有几家,收听覆盖率对比,受欢迎栏目时段收听率对比,报价
※电视媒体收费报价
※平面广告公司报价采集※DM广告发行报价采集※户外广告报价采集。(填表格12)
办公用品及消耗品报价采集
各政府职能部门办公流程、各项优惠政策采集
2、评估报告的编写
体例
以说明文为主列举数据进行说明,并附以事例及现场图片
方法
根据各种相关数据进行论证。分析该城市的经济发展速度,城市规模,是否适合开连锁店。分析进入该城市的投入产出比,需要开多少家店才能基本覆盖,第一年的营业额预测及各项费用支出预算。根据房地产情况分析该市整体电器市场第二年的增长潜力。分析预测我们第二年的增长趋势。分析客流规律及消费潜力。分析交通地理条件。分析竞争激烈度。分析人力成本。分析广告宣传成本。分析人文状况。分析其他影响经营的因素,如政府的工作效率等。
(附后)
第二章店址选择
1、选择店址的原则
店址的选择,是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。
通过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。
2、选址的基本要素
(10万人—30万人),居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。
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