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北京星河城三期推广策划案
手绘风格
展望2005
5大原因推高北京房价
1、土地交易价格上升带动。受土地的不可再生性、城市化进程的加快及市场综合因素的影响,%。
2、开发商入市门槛提高推动。房地产开发固定资产投资项目的资本金比例从20%提高到35%以上,提高了开发商的入市门槛,商品房入市量减少。
3、市场需求持续增长刺激。为迎接奥运,北京城市化进程刺激了住房需求,人们生活水平的提高,使购买高品质的住房成为居民消费升级的重要标志。
4、首都特殊地位的吸引。众多国内外投资者和购房者来京发展,需求群体向多元化发展,与纽约、东京、悉尼等国际化都市比较,还有足够的发展空间。
5、购房者消费意识的促进。“买房不像买车”,特别是北京市场,购房者希望自己的房子落地后就会升值。这种潜在的消费心理也会促使房价一步步升高。
831大限后北京市土地供应量分布图
四环之内住宅价格将会上涨
1、随着北京城市建设、郊区城市化的加速,开发热点已经转到四环以外。
2、从目前看,2005年能上市销售的商品房供应主要集中在五环左右。
3、从2005年下半年至2006年,四环之内的地产可能会出现供不应求的局
面,从而使其价格上涨。
443万
510万
第二章:区域选择
各区域内买房人的状况,多与本区域的产业与经济相关联。
不同区域的需求差别
东部
传统的投资客占有比重相对较高,外籍和外地人数量多。比如CBD区域,商务公寓住宅比例较重。
西部
主要以国家机关工作人员、各大院校和高科技人士为主。强调产品形态和人文内涵。
北区
大多住宅产品定位较高、户型偏大,尤其是北五环内的项目,区域内的购房者主要是高级管理人员、私企老板等高收入人群。
不同区域的需求差别
南城
南城发展较晚,买房客户除区域内的拆迁户外,大部分还是本区域和外地到京做小本生意人群,但目前南城的中高档房屋倚仗价格优势吸引了不少其他区域的白领和高科技人士,如亦庄的部分楼盘。
从发展趋势看,随着南城基础设施的完善,和交通优势的不断明显,未来将有大量买房人向南城迁徙的可能。
南城渐热
买房要讲区位,北京楼市从来都不缺乏热点区域,据专业人士分析,经过几年的开发,CBD、亚奥、万柳等传统热点区域将逐渐看淡,城市新规划的出台使得一批新兴热点区域相继涌现。
南城可谓遍地都是热点。
2003年开始,南城的房地产项目开发就开始以几何倍数迅猛增长,随着几条市政主要新干道的逐渐成型,购房人逐渐认可了南城便利的交通前景,该区域地产厚积薄发的优势也开始显现。
南城热点板块
花乡板块
汽车MALL、玉泉营家居建材城等
大体量的商业物业,使区域整体商
业氛围,形成北京的新商圈。花乡
板块作为2004年开发热点之一,包
括万年花城、三环新城等超级大盘,
房屋价格在周边区域相比偏低。
马家堡板块
马家堡西路贯通,与菜市口南大街
即传媒大道连接成为北京最重要的
南北交通干线,通车后,从南四环
到西单商业区仅15分钟的车程。北
城消费者也可选择在该区域置业,
该区域项目销售辐射范围更广。
大兴板块
拥有普通住宅、低密度中高档住宅
和经济适用房等多种不同层次的产
品,交通便利是该板块赖以发展的
最重要的因素,低价、低密度的新
型小镇风格,也吸引了部分白领。
亦庄板块
环境优雅宁静,建筑密度低,项目
很高端,消费者也是一个比较特殊
的群体。经过几年的商誉积累,京
城的中产阶级们已经认可了该板块,
高品质产品一般都不用担心销售。
交通已成区域地产价值新坐标
轨道交通
环线交通
城市中心区
接近商务区
马家堡板块的交通价值优势-1
轨道交通
环线交通
城市中心区
接近商务区
环线连接
丽泽商务区
第五商圈
地铁马西路
连接
西单商圈
金融街区
国际传媒商圈
地铁四号线
三环四环之间
马家堡板块