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三、土地一级开发流程
(土地锁定)
(即挂牌)
附件:土地整理流程
(1)确定意向土地:需符合城市发展规划,项目立项可获政府支持,进行概念性规划设计(确定产品类型、规划用地面积等)
(2)对意向地块及周边土地现状进行调研,概算土地前期费用(土地补偿费、动迁费、政府收益等),结合周边土地出让价格,进行土地成本及利润测算
(3)与土地所有者沟通洽谈(土地补偿费标准及付款方式、居民及企业等动拆迁方式),起草土地补偿协议
(4)与土地所有者进行地上物摸底调查(包括居民、企业、地上附属物、青苗、基础设施等),夯实补偿及动迁费用
(5)签订土地补偿协议
(6)动拆迁、净地、场地平整
三、土地一级开发流程
动拆迁
◆动迁调查摸底
委托拆迁公司对房产证、土地证等相关证件原件进行核对,对各个房屋用途、结构、等级、成新和使用状况、装饰装修的明细、附属物/构筑物明细、企业职工人员名册及社保账号、设备设施明细(都由企业盖章确认)等详细调查统计。对各个企业的有证房屋、临建房屋进行面积测绘,由有资质的测绘机构出具面积测绘报告。
◆评估测算分析、制定动迁方案计划
根据详细的摸底调查资料,委托评估公司做好相关动迁评估工作,出具《评估报告》。做好动拆迁预算分析及方案计划,上报公司讨论。
◆洽谈及签订动拆迁补偿协议
签订协议时应严格控制费用,统一协议版本,通过法务咨询避免法律风险,注意协议保密工作,签订协议付款后移交收回相关证件原件并再次核对。
◆拆迁进程跟进、净地后移交
及时跟进拆迁进程并妥善处理拆迁工作中的突发性事件。做好房屋拆除净地后的土地移交工作。
◆原件注销工作
拆迁净地后统一办理相关房产证、土地证的注销手续。
三、土地一级开发流程
净地
土地已经完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、构筑物及建筑垃圾等。
场地平整
场地平整是为了建筑施工创造条件,在建筑场地内按设计标高进行的土石方挖填工作。场地平整要在满足设计标高要求的前提下,考虑填挖平衡,以挖作填的原则。场地平整主要工作内容有:准备工作、土石方量计算、土石方调配、施工机械选择、土方开挖、石方开挖、场地精平、填方压实等。
三、土地一级开发流程
(1)策划设计条件下达
(2)土地调规
(3)征地组件
(4)土地农转用审批
(5)农用地转建设用地费用标准
三、土地一级开发流程
(1)策划设计条件下达
立项选址
实施单位
用地范围确定
土地权属确认
策划条件
发改委
报区规划局确定
(提出立项申请)
(下达立项批文)
(进行地形图测绘)
区规划局规划科
区国土局地籍科
三、土地一级开发流程
策划设计条件
三、土地一级开发流程
(2)土地调规
发布调规听证公告
规划方案上报
出具调规技术方案
召开调规听证会
调规方案评审
国土局审核
委托具备资质机构
(大连中鼎)
(是否符合土地总体利用规划)
(需调规)
(调规听证会前一个月)报纸公示
区、市土地局专家评审会
区国土局
策划设计条件下达同时
区、市土地局务会
逐级报市、省主管部门审批平衡建设用地指标
区、市政府行文
赴省汇报调规方案
省政府下发调整土地利用总体规划批复
三、土地一级开发流程
村委会召开村民代表大会
同时进行土地征用组件
(3)征地组件
◆文字材料
♠项目所在地辖区土地主管部门出具用地审查意见;
(职责单位:区国土资源局)
♠项目所在地辖区人民政府出具用地批复文件;
(职责单位:人民政府)
♠“一书三方案”建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案;(职责单位:区国土资源局)
♠征地补偿协议、信访会审情况责任说明表;(职责单位:区国土资源局)
♠拟征(占)土地分类面积汇总表;(职责单位:区国土资源局)
♠拟征(占)土地权属情况汇总表;(职责单位:区国土资源局)
♠地籍证明表;(职责单位:区国土资源局)
♠土地所有权证、建设土地使用权证及居民点用地明细表;
(职责单位:村委会)
♠新增建设用地土地有偿使用费核算及资金准备情况说明;
(职责单位:开发商)
三、土地一级开发流程