文档介绍：新族·车站南路项目建议方案
在对新族·车站南路的规划设计进行了初步了解的基础上,我司依据多年来本市住宅项目的实操经验和对2005房地产市场的发展前景的理解,对本案做如下建议:
产品规划设计建议
产品设计方面
据图纸来看,2#、3#、4#楼的户型分布为:两房两厅、三房两厅、四房两厅三种,—㎡,共5种面积分配;—㎡,共13种面积配比;四房两厅分两种面积,㎡㎡。
在2005春季房交会上,我们对参展客户做了一次对产品需求情况的市场调查,分析得出,购房对象希望购买的产品面积以100—120㎡为主,%;其他分别依次为80—100 ㎡、120—140 ㎡、80 ㎡以下及140—180 ㎡,%、%、%、%。可接受产品户型结构以三房二厅二卫为主,%;其他分别依次为二房二厅一卫、四房二厅二卫和五房二厅二卫,分别占23%、%、%。(如下图)
可见,本案产品的户型及面积配比基本与调查结论一致,但还有部分地方有待商榷。
四房两厅的面积可根据市场需求情况适当调小。
从本案的产品设计上可看出一个突出特点,那就是开发紧凑型住房产品。从目前上市产品看,全项目均做紧凑型住宅的开发商几乎没有,普遍想法是大大小小一网打尽。这样的做法直接减弱了项目开发特色,使目标客户群界定含糊。
因此,成功的开发商如万科,在开发产品上越来越注重做“减法”,即锁定目标客户,针对性开发,而放弃了那种“小而全”或是“大面全”的开发理念,如“17英里”、“东海岸”等,就大获成功。
所以,本案开发商在产品设计上,设计理念应有一惯性,全案产品设计紧跟“紧凑、实用”的原则。根据市场调查,%,但需要140-180㎡%,这充分说明,客户需要的四室二厅是紧凑型的,需要四房二厅的功能,但并不需要一味的大面积。
因此,建议:四室二厅的面积在130—150㎡为宜。按2800元/㎡均价计算,最大的住宅产品,总价也只在42万左右,最大限度的满足了市场承受能力。㎡计算,套价最高将突破50万,与此区域市场公寓型住宅的承受力较为背离。
(2)2#、3#、4#楼户型设计可适当加入错层设计。
据调查,书香名邸三室二厅住宅均为平层设计,四室二厅(146㎡)有错层设计。因两项目相距太近,同质竞争必将两败,为了寻求产品差异性,建议:二室二厅和三室二厅设计部分错层住宅户型。
根据对2005房交会客户的市场调查可看出:随着房地产市场发展及大量小高层、高层产品出现,居民对品质明显高于多层的小高层及高层产品接受度有所上升。在户型结构上,平层错层各有需求,错层大受青眯,%。(如下图)
本案将目标客户群定位于年轻的中产阶级,因此,他们对时尚的事物接受力强,对错层住宅也有一定需求。如果能调整部分单元或局部楼层的户型设计,使户型更丰富多样,选择性更大,对销售工作必将有促进作用。
(3)1#楼(小户型)的户型与面积配比有待丰富。
1#楼虽只有15层,除去两层商业,住宅有13层,总合1万多平米,208套。但这么大的体量,只有两种面积/户型可供选择,市场风险不言而喻。
目前,小户型上市量较大,为了寻求差异卖点,降低风险,开发商纷纷在户型设计上下功夫,推出多样化户型以供选择,最大限度满足市场需要。如蚂蚁工房的户型设计就多达18种,面积从18㎡---75㎡不等。
通过对书香名邸之书香偶寓的调查,我们发现,其面积配比也只有32㎡与55㎡两种,(起价3205元/㎡)面积分摊率为28%。户型为单间和一室一厅两种。
因此,建议:本案小户型面积和户型多样化,定能形成差异销售,赢得市场。
(4)商务办公企业不喜欢复式设计,因此建议拿出部分楼层改为平层,以满足此部分客户的需要。
根据我司对本案目标客户群的分析,小户型除了住家和投资的以外,应有部分商务办公的客户。但经市场调查发现,大部分企业都不接受复式办公楼的设计风格。原因是:同样的面积,如果是平层会更显大气,分为两层,视线过于局促。
同时,分析因此消费心理导致项目销售失败的案例,如:湘域中央。其临街项目“炫彩特区”原推出的复式产品,因大部分商务办公的企业不接受而导致在试销两个月后,停止销售,更改图纸以便更适应市场需要。
因此,我司建议:1#楼中拿出几层楼面,改为平层,降低层高。这样能增加可选性,也可降低销售风险。同时还可增多可售面积,获取利益最大化。
装修规划方面
在2005春季房交会上的调查显示,购房更求理性,选择装修房人数为数不少,表明精装修