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大营村新区合作开发方案
前言
为了支持美丽春城的发展建设,发挥我公司在旧城改造、“城中村”改造与新区建
设和房地产开发等方面的优势,在政府的引导下,我公司配合昆明市西山区城中村改造,
并按有关部门的整体规划要求,根据马家社区第三居民小组的置换地情况,以优化方案、
优惠居民、造福社会为宗旨,特提出本方案,以便双方合作,圆满完成马家社区第三居
民小组的住宅新区——大营村新区的建设,实现社会效益与经济效益双赢的目的。
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大营村新区合作开发方案
大营村新区公建配套设施
1、物管设施:按照大营村新区建成投入使用后的管理要求,单独设置值班室、物
业管理用房等。
2、消防设施:按照云南省昆明市消防管理部门具体要求设置消防系统。
3、安全防护:采用完全封闭式小区管理,由大营村新区组成物业管理委员会进行
物业管理。
4、景观配套:新区内按现代化社区建设要求建设有绿地、小品、雕塑、水景等。
%。
5、停车:设有室外停车场,其中机动车车位150个,自行车及电单车车位共
160个。
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大营村新区合作开发方案
大营村新区市政配套设施
1、供水设施:根据自来水公司相关要求实施加压泵房系统。
2、供电设施:供电配置由新区统一安排,并为新区居民预留厨房做饭用电设施供
选择。
3、煤气设施:新区居民厨房设置煤气设施供选择。
4、太阳能:根据新区居民要求安装太阳能热水器。
5、排水设施:按照现代小区建设要求,新区内全部实行雨污分流及中水回用系统。
6、区内道路:设无障碍设施和盲道、景观路灯,符合现代化小区建设要求。
7、通信网络:新区每户装配分房间电话、宽带网络系统、全频道数字化有线电视
系统,每单元安装可视对讲系统。
8、其它设施:按照现代小区建设要求,设置垃圾收集装置。
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建设情况说明
1、结构类型:框架结构
2、交房套数:280套
3、交房面积:总面积33600平方米,每套120平方米。
4、交房标准:室内装修标准为简装,交房即可入住。
5、新区绿化及道路严格按规划部门批准的设计图实施并交付使用。
6、涉及到转让给开发商建设的用地,在公共用地部分(绿化与道路),大营村新区
居民将有权享受道路和绿化地的使用,开发商不收取任何费用。
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技术经济指标
22
1、新区住房部分净用地面积约15500m,拟建筑总面积33720m。其中居住面积33660
222
m,可容住户280户,每户120m。公建面积20m,用作值班室、物业管理使用。
2、,%。
3、新区设室外地上汽车车位150个,另外设自行车、摩托车车棚,可停放约160
辆。
4、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设,建筑为框架结构的多层(七层)住宅
楼。
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新区住宅装修情况说明
1、客厅、卧室、餐厅:地面铺高级抛光地砖。墙面、顶棚刮双飞粉。
2、厨房:地面铺高级抛光地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。安装洗涤盆一
座。
3、卫生间:地面铺防滑地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。主卫生间安装座
便器、洗面盆各一座。次卫生间安装蹲便器、洗面盆各一座。
4、楼梯间:地面铺花岗岩。墙面、顶棚刮双飞粉。安装高级扶手栏杆。
5、所有室内门为实木门,分户门为复合防盗门,所有窗为白玻带纱塑钢窗。
6、水、电等管线均采用暗敷安装,每个房间安装白织灯、开关及插座各一只。
7、外墙面为高级外墙涂料。
8、住宅每单元安装高级防盗门一樘,同时安装可视对讲系统一套。
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附件1大营村新区建造成本测算及说明
建造成本测算
一、技术、经济指标
2
(一)、大营村新区住房部分(A区)净用地面积约15500m(),拟建筑总面积
2222
33680m。其中居住面积33660m,可容住户280户,每户约120m。公建面积20m,
用作值班室、物业管理使用。
(二)、,%。
(三)、A区设室外地上汽车车位150个,另外设自行车、摩托车车棚,可停放约160
辆。
(四)、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设,建筑为框架结构的多层(七层)住宅
楼。
二、成本构成预测
(一)、前期费用
1、土地城市配套及耕地开垦费、征地受理费、有偿使用费、耕地占用税、公证费、
土地局工作经费、土地管理费、工本费等:50亩×3万元/亩=150万元。
2、土地出让金:50亩××25%=(/
亩计算)。
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3、土地出让契税:×3%=。
4、土地转让契税:50亩×50万元×3%=75万元(转让地价按50万元/亩计算)。
5、土地出让公证费:。
6、土地转让公证费:2万元。
7、土地评估费:3万元。
▲++75++150+2+3=
第三居民小组用地约一半,按50%
22
8、防空地下室移地建设费:×40元/m=。
22
9、新墙体材料保证金:×7元/m=。
22
10、城市增容费:×39元/m=。
22
11、散装水泥保证金:×1元/m=。
22
12、招标费用(含预算标底)×10元/m=。
▲规划费成本小计:++++=。
22
13、地质勘测、设计费:×30元/m=。
22
14、地质灾害分析、环评:×5元/m=。
22
15、监理质监费:×11元/m=。
▲成本小计:++=。
(二)、建筑主体建安成本
22
:×100元/m=
22
2、地上建筑土建:×680元/m=
22
3、水、电安装:×50元/m=
▲建安成本小计:++=
(三)、水、电、管网配合费
22
1、高压配电及配电室:×30元/m=
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2、室外低压配电室:×20元/m=
22
3、变频加压泵及设备:×10元/m=
22
4、室外供水、管网:×20元/m=
注明:高、低压供电按现代住户用电计算,自来水系统按昆明市自来水总公司的要
求计算,换算为每平方米价格。小区住户实行一表一户,并设置变频加压系
统。
▲水电等成本小计:
(四)、室外工程及绿化
22
1、室外道路、排水、照明弱电等:×95元/m=
22
2、绿化、景观、小品、雕塑、水景等:×90元/m=
▲室外等成本小计:
(五)、项目审计、工程竣工、资料归档等
22
×10元/m=
(六)、公司项目营运期间管理费用
1、管理人员费:成本×2%=×=
2、财务成本:不计
3、广告及营销费用:不计
4、不可预见费:不计
5、银行贷款利息:不计
▲管理等成本小计:
(七)、税收
营业税:5000万(估计)×%=275万元
(八)、配套费
:煤气管道供热
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大营村新区合作开发方案
2
×25元/m=
方案二:电饮+太阳能供热
(800元+2000元)×280=
大营村新区供热两方案中选择其中之一来实施。
、电话、宽带接口、单元可视对讲防护门约2300元/户,2300元/户
×280户=
(九)、室内装修费用
地面铺地砖
2
1、(客厅1间+卧室3间+餐厅1间)约95m
2
2、600×600mm中档面砖15元/片材料费:41元/m
2
3、人工费22元/m(含水泥、沙等)
22
共需费用:95m×63m元=5985元/户
实木门及塑钢门
1、门框250元/个
2、实木门260元/个
2
3、塑钢门170元/m
共需费用:(250+260)×3+170×6=2550元/户
厨房及公共卫生间
1、地面300×200mm铺砖
22
50元/m×10m=500元
22
2、墙面45元/m×30m=1350元
共需费用1850元/户
三项合计:5985+2550+1850=10385元/户
10385元/户×280户=
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(十)、1、前期费用:(一)
++=
2
单位前期费用:÷㎡=237元/m
2、建安费用:(二)+(三)+(四)+(五)
+++=
2
单位建安成本:÷㎡=1105元/m
3、管理及税费等:(六)+(七)
+275=
2
单位管理及税费:÷㎡=104元/m
4、配套及装修费:(八)+(九)
++=
2
(十一)、开发成本
1、开发总价:
+++=
2、单位开发成本:
2
237+1105+104+=
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大营村新区合作开发方案
说明
2
、。地块东侧有一清水河,需退让8
2
米×217米=1736m(),大营村新区住宅小区部分(A区)用地约23亩,剩余
净用地约23亩。
22
大营村新区住宅(A区)280套、每套120m共计:33660m
22
建成新区共需资金:33660m×=
22
即每套住房成本:×=
22
如大营村新区居民每套出资:775元/m×120m=(含配套费、装修费)
开发公司需补助:-=
共需补助:×280=2702万元
2702万元÷23亩=117万元(净用地)
因此土地成本过高,为弥补差距,开发公司只有通过从剩下的23亩地的开发中提高
容积率,提高售价,减短开发时间,降低成本等方面来弥补,力争收支平衡略有盈利。
大营村新区居民每套住房为完全商品房,有产权证、土地证、可自由交易,按市场
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最低售价2500元/m计算,如大营村新区居民房屋转让每户可盈利(2500元/m-775元/m)
2
×120m=。全部280套相当于280×=5796万元,可见大营村新区居委
会与开发公司合作可为大营村新区居民得到非常大的实惠。
因此我们希望尽快确定合作方案,签定合作开发协议,争取列入政府首批“城中村”
改造名单,使开发商能尽快完善土地手续,积极推进项目进展。
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