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房地产企业涉税业务
第二讲投资合同
三、出资方式的选择:
1、任何东西都可以出资,要变通:
劳务可以出资吗?先用现金出资,再以薪金的形式发给他;
房屋使用权可以出资吗?先用现金出资,再用现金租房子;
2、现金出资:首次注资30%现金,增资时无限制。
3、存货出资:分期出资,先用现金出资,办好税务登记和一般纳税人后,用存货出资,可以抵进项税。
4、房屋、土地出资:先借钱设立全资公司,再合资,减少现金投入。
财税【2008】175号文:用房屋、土地成立全资子公司,免契税。
5、免税进口设备投资:未过监管期(5年)怎么办?先委托加工或分立后再增资、股权转让。
第三讲收购合同
案例:江苏某供电局三产公司,因行业整顿,需要注销。下属一房地产公司转让给北京一房地产开发公司。转让合同存在诸多问题,主要问题如下:
1、合同中注明,转让前的纳税义务由转让人承担:都要注销了,怎么承担?
2、土地增值收益的所得税由转让方承担,怎么承担:从股价中扣除(股权成本与土地成本、股权转让所得与土地增值所得)
3、未弥补亏损3520万元抵税额,并入股价中:经过税务机关审核了吗?出具书面确认文件
结果:修改合同,减少付款8000万元
第三讲收购合同
收购合同签订前,必须做如下工作:
1、委托水平较高的事务所进行审计,弄清资产、负债、净资产情况;
2、聘请税务师对收购前的纳税情况进行审查,清税;(案例:广东某老板将股权卖掉,马上去了国外,税务检查发现偷税漏税,买方老板补税2亿,判刑4年);
3、对收购年度前亏损由主管税务机关出具确认书;
4、向个人收购股权,转让方应交纳的个人所得税,应由受让方代扣代缴,应写入合同。案例:先分配,再转让,避免重复缴税;
5、由税务师对合同的涉税条款进行审查。
第四讲土地受让合同
案例1:江苏宿县某开发公司受让政府一块土地,面积1800亩,合同约定*年*月政府将拆迁完成,,.
案例2:某公司购置土地3000亩进行高尔夫球场开发,中间有一大块水面600亩.
第四讲土地受让合同
案例1中,税务局依据财税[2006]186号文件,合同未注明具体交付日期的,,合同签订时,土地的交付日期应明确,对于不能按时交付土地的情况,约定不视同违约,要约定以实际取得土地和变更合同为准,尤其涉及拆迁土地,必须注意此点.
案例2中,水面部分应单独设立渔业养殖公司,,免土地使用税.
考试再好是技术,养鱼是艺术;
高管做艺术,岗位不可替代;
没有查不出来的假账:投入与产出、材料与产品、包装箱与销量、工资、老板增资的资金来源等
异地拿项目,要先签框架协议,在最短时间内注册具有独立法人资格的项目,由项目公司与政府签订土地出让合同,不能由在外地的公司直接签订合同,否则会有很多麻烦。
整体受让,分别定价:土地、房价定低,维护费租金化
第五讲融资
1、关联借款,一定要收取利息,否则有被纳税调整的风险(“不能重复缴税”是句空话)
2、税负不同时,可少交所得税
3、统借统还,不征营业税(记帐依据:借款复印件、委托贷款协议、收据,不需要发票)财税2007
4、避免重复交营业税:付款委托(减少环节)、合同
5、借款变增资,还款减资,可以不涉税
6、商业信用(预付款),不缴税,但必须有合同和真实交易
第五讲融资
7、借款变股权,回购,既避免风险,又不涉及营业税(不可滥用)
8、个人借款:财税[2003]158号:年末、国税发[2005]120号-补充规定:1年
9、高管借款:财税[2008]83号年末一定要换,否则作为工资薪金
10、超银行利息:把超过部分利息变为其他费用
11、职工集资,利息税、营业税:把利息降到6%,其余变为奖金
12、房产公司假按揭:注意税收成本
13、抽逃资本风险:股东不能拿钱、委托银行放贷
14、境外借款:扣缴义务
15、发票、结算方式等
第六讲租赁合同
一、整体出租,分别订价:房租、场地使用费、设备使用费合同把关,涉税条款把关
二、商铺出租:税负很高,怎么办?
成立经营管理公司:经营管理费,不缴房产税、营业税,提供管理服务:保安、物业、信息。款项不可代收(视为价外费用),合同分别签订。降低房租收入。
应付工资转其他应付款,也不能税前扣除,应该附原始凭证,扣个人所得税。
延期付款利息,签借款合同,转入其他应付款,不缴增值税,交营业税。
案例:地板砖的增值税:原材料黄土财税[1994]004号6%,自采的可以,与农民签劳动合同
第六讲租赁合同
三、避免重复征税
甲租给乙100,乙租给丙120
乙介绍甲租给丙100,取得丙付的20的中介费
四、售后返租:促销、融资
A:三间商铺,1000万卖出,每年80万租回。5年。税收由地产商承担。
成立一个经营管理公司对外出租。
经营管理公司按20万出租,巨额亏损;房地产公司巨额利润,土地增值税、所得税。地产公司剩余房产也由经营公司对外出租,税务局核定地产公司关联收益,纳税调整。
B:发票开760万,扣下3年房租,不行。按1000万缴税(国税函[2008]576号)
两个方案都不行。