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某小区管理初步方案
目录
第一章物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第二章物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第三章机构设置及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第四章物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第五章前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第六章有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
前言:某某小区计划于2007年10月竣工。“兵马未动,物业先行”,小区物业
管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。对此,就有关问题多次向开发商咨询,在此基础
上拟定了一个物业管理初步方案,谨呈领导审阅。
第一章物业基本概况
1:.
(一)基础设施情况:
1、占地总面积:约万平方米;
2、建筑总面积:平方米;
3、绿化率:40%,绿地面积:约8000平方米;
4、住宅楼2幢:编号;
5、消防中控室1个(与安全监控室一体)设置在;
6、电梯共计4部(客);
第二章物业服务范围、内容及标准
小区物业服务范围、内容及标准
项目范围工作内容
1、负责制定物业管理服务工作计划,并组织
实施;
2、每年一次对小区房屋和共用设备设施进行
安全普查,根据普查结果制定维修计划并
组织实施;
3、每天有专职物业人员负责接待和处理服务
(一)小区规划红线范
范围内的公共性事务,受理咨询和投诉;
综合管围以内,涉及公夜间有物业人员值班,处理急迫性事务,
水、电等急迫性报修15分钟内到达现场;
理共事务的管理
4、有健全的物业管理规章制度,服务质量标
准完善,物业管理档案资料齐全;
5、与小区业主签订物业管理服务协议;
6、全体物业员工统一着装,持证上岗;
7、每年进行一次物业管理服务满意率调查,
满意率达到90%以上。
2:.
标准要求:小区内楼房、共用设施设备、基本市政设
施运行正常、维修养护及时。包括:
1、按计划做好小区内楼房及共用设施设备的
日常养护和维修;
(二)小区房屋及共用2、小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化
共用设设施、设备的日等公共设施、设备正常使用,道路、甬路、
步道、活动场地平整清洁,边沟、涵洞畅
施设备常维护(电梯、
通;
管理水泵、暖气等)3、雨水、污水管道保持畅通,雨水井、污水
处理等相关设施无破损;
4、负责小区智能化设施的日常运行维护,保
证性能良好;
5、每年清洗一次楼房外墙。
(三)小区规划红线范1、树木成活率保持100%,及时进行补裁补种
与品种的更新;
绿化管围内的绿地、绿
2、绿地、草坪、花木养护及时,基本做到三
理化管理、养护季有花,四季有绿,保持常青常绿。
标准要求:
1、有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,
有明确的分工和责任范围;
2、设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内
的垃圾归集到垃圾站,对垃圾站、桶及垃
(四)小区规划红线以
圾进行管理并及时组织清运;
卫生清内,业主户门以3、每日对保洁服务范围内的环境进行一次清
扫,做到服务范围内无废弃杂物;
洁服务外的区域
4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、
楼梯扶手、拦杆、墙壁等,进行每日一次
清扫;
5、定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消
毒剂、除虫剂;
3:.
6、雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪
进行清扫。
1、夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不
(五)小区规划红线
少于三次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2
安全管内,业主户门以人,做到有计划、有记录;
2、如发生治安案件、刑事案件、交通事故时,
理外范围
及时报警,并配合公安部门进行处理。
1、有固定的机动车、非机动车存放场所,有
(六)健全的管理制度和管理方案;
机动车、非机动2、对进入小区的机动车辆进行登记,出入凭
车辆管
车的停放与出入证;
理3、保证停车有序,长期存放的,应签订存车
协议,明确双方的权利、义务等。
1、有健全的消防管理制度,建立消防责任制;
(七)
2、消防设施有明显标志,定期对消防设施、
小区消防设施的
消防管设备、器材进行巡视、检查和维护;
维护及消防管理
3、定期进行消防训练,保证有关人员掌握消
理
防基本技能,有突发救火预案。
(八)1、保证电梯24小时运行,设置专人管理,确
小区内电梯的养保技术性能良好;(或安装监控探头)
电梯管
护、运行、维修2、电梯维修一般安排在生产使用间隙进行,
理属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工。
第三章物业机构设置及人员配备
(一)、机构设置:
北京市远望物业管理有限责任公司
项目部
办公室:客户服务、保洁服务、绿化服务
4:.
工程部:综合维修
保安部:消防(安全)监控、小区巡视
(二)人员编制:
物业管理、服务人员编制表
项目部门
序号部门员工合计
经理主管
1项目总经理11
2办公室177
3工程部123
4保安部11011
合计131923
1、物业管理人员:4人
1)项目总经理1人(负责小区物业服务的全面管理工作);
2)办公室负责人1人(负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务);
3)工程部主管1人(负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务);
4)保安部主管1人(负责小区治安、消防、交通等安全管理)。
2、物业服务人员:6人
1)客务服务:1人(负责处理小区业主投诉);
2)财务出纳:1人(负责日常费用开支管理,会计业务由公司兼职);
3)文秘档案:1人(负责本项目部的文秘和资料档案管理工作)
4)保洁服务:2人(负责小区内公共区域、环境的卫生清洁);
5)绿化管理:1人(负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护);
3、工程管理人员:2人
1)综合维修:2人(负责小区土建、设施、房屋等维修服务);
4、安全管理人员:10人
1)巡逻保安:6人(负责小区白天和夜间的安全巡逻);
2)消防(安全)监控值机员:4人(负责小区消防及安全监控室的运行值班);
5:.
(三)人员选配
1、项目总经理:本科(大专)以上文化程度,从事物业管理工作5年以上,担任
过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上,本人有很强的事业心、责任感,政
治素质良好,具有扎实的专业知识和丰富的实践经验,作风稳健、学识广泛,善于沟通,
具有统揽全局的能力。
2、部门负责人:大专以上文化程度,从事物业管理工作3年以上,担任过本专业
的相应职务1年以上,有比较丰富的实践经验,具有厚实的业务知识,具备独挡一面处
理事务的能力。
3、基层人员:中专以上文化程度,从事物业管理工作一年以上(领班级2年以上),
本人有某一方面的技术专长,有良好的敬业精神,具备完成本职岗位工作的能力。
(四)人员培训
1、培训要求:派到新项目的人员和新招聘的人员,上岗之前由公司进行严格的岗
前培训,以达到熟练岗位职能和工作流程。
2、培训内容:培训对象按层次分为中、高管理督导层,员工执行层和基本操作层。
培训内容分为企业理念,管理实务,专业技能、政策法规等方面。培训形式包括岗前、
岗职、交叉等多种形式。岗前培训包括:物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、
管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。
3、培训计划(略):
(五)劳资管理
1、劳资管理:劳资管理采用以职定位、以岗定薪,对员工实行职级管理,一级对
一级负责,上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。实行“员工手册”和“激励
制度”,依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题。
2、员工福利:凡属正式入职本公司的员工,均需签署劳动合同,享受企业福利,
按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”,即:养劳保险、失
业保险、医疗保险、工伤保险。
第四章物业管理费用测算
一、小区物业管理费合计:
6:.
万元/年(不含能源费)
1、物业管理费标准:元/月·平方米
2、各项费用测算明细表(附后)
二、前期一次性开办费用合计:万元
详见:《物资装备购置计划表》(附后)
(一)、小区物业管理、服务人员费用测算表
序工作岗位数量薪资标准月薪金额(元)
备注
号(职务)(人)(元)(小计)
项目经理150005000
一、办公室87900
1负责人125002500
2客户服务112001200
3保洁服务26001200
4绿化管理1600600
5文员1800800
6出纳1800800
7库管1800800
二、工程部34400
1主管120002000
2综合维修212002400
三、保安部1110000
1主管120002000
2监控室值班48003200消防、安全
3保安人员68004800巡逻
小计2327300
计提费用27300*46%12558按北京市规定计
提比例为46%;
员工加班27300/22天*2天2482
7:.
包括福利14%,
以上合计42340元/月
“四险”32%
人员工资总计42340/月*12个月=508080元/年
(二)工程维修养护费用:
1、弱电系统(含消防):元/月×12月=元;
2、各种水泵(含附属配套):元/月×月=元;
3、设施综合维护(含房屋):元/月×月=元;
4、电梯维保:元/月×4部×12月=元。
工程维护费用合计:元
(三)卫生清洁费用:
1、生活垃圾清运:元/月×12月=元;
2、消杀费(杀虫、灭鼠):元/次×4次/年=元;
3、清洁低耗品:××12=元;
4、外立面清洗(估算):平方米×元×1次/年=元。
保洁费用合计:元
(四)安全管理费用:
1、安全监控设备:×12=元;
2、消防器材(更新率20%):×20%=元。
安全管理费用合计:元
(五)物业运营费用:
1、办公费:2000元/月×12=24,000元;
2、通讯费:3000元/月×12=36,000元;
3、交通费(含采购):5000元/月×12=60,000元;
4、工作餐费:人×元/餐×260天=元;
8:.
5、节日装饰费用:8,000元;
6、业务活动费用:15,000元。
物业运营费用合计:元
(六)绿化、绿摆养护费用:
1、绿地养护:8000平方米×元=元;
2、绿摆费用:元/月×12月=元。
绿化养护费用合计:元
(七)开办费摊销:
1、÷5=元;
开办费摊销费合计:元
(八)管理酬金:
前七项之和:×10%=元
管理酬金合计:元
(九)营业税金:
上述八项之和:×%=元;
营业税金合计:元
(十)物业保险费用:
1、共用设备财产险(估算):万元×3‰=元;
2、大众责任险(设定):万元×3‰=元。
物业保险费用合计:元
上述十项之和:
9:.
物业管理费用总计:元
2
物业管理费标准:÷÷12=元/月·m
二、前期物业开办费用:
物资装备购置计划表
序号项目单位数量单价金额
一、清洁设备购置费
1玻璃刮子套
2垃圾车台
3墩布车台
4大垃圾桶个
5
6
小计
二、办公设备购置费
1电脑及附件台
2打印机台
3传真机台
4复印机及备品台
5办公家俱
6
小计
三、工程设备购置费
1
2
小计
10:.
四、保安、消防器材购置
1对讲机台
2照相机(资料留存)架
3消防器具(消防服)套
小计
五、卫生清洁“开荒”费用
六人员招聘、培训费用
七开办期一个月工资
八物业人员制装费套
合计
第五章前期工作计划
一、前期筹备:
1、制定方案:如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的
选聘、培训,开办期物资装备器材的采购,各项物业规章制度的制定等等。各项工作均
需同步进行,时间上宜早不宜迟。
2、工程介入:在新建物业交付使用前,物业工程人员将先于其他服务人员现场介
入,主要任务是:一方面参与配合小区房屋、设备、设施等接管验收工作,一方面熟悉
掌握小区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况,为日后管理
打下基础。
3、前期筹备:(1)、对所有物业人员进行前期物业基本概况、小区物业管理规程、
基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技能培训。(2)、组织对已交验的小区楼
房及环境进行卫生清洁“开荒”,让新楼新起来。(3)、购置物业管理所需的物资器材、
办公用品、维修机具等,使物业管理具备整体服务功能。(4)、对小区共用部位、消防
设施、车场道路等处设置各种导识系统,使小区尽快形成井然有序的生产、生活和良好
的工作秩序。(5)、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练,使全体
物业人员快速进入工作“角色”,担负起管理服务任务。总之,通过全面、认真、细致
11:.
的前期准备,使小区物业基本具备生产、生活和工作条件。
二、日常管理
1、顺利迁入:
2、小区管理:搞好新小区的物业管理。(1)、加强安全管理,物业保安人员要做
到情况熟、人员熟、设施熟、技能熟,进入角色快,各项防控措施及时到位,防止出现
失窃、火灾等事故发生。(2)、抓好秩序管理,入园初期人多、车多、物流多,对小区
秩序管理,做到手续简化、出入凭证、工作有序,积极配合开发商有关部门一起有条不
紊地完成新楼的迁入工作。(3)、搞好服务管理,物业服务管理方面做到计划周密、责
任到人、岗职到位,坚持每日晨会、每周例会、月检查、季分析制度,工作早布置、晚
小结,分工不分家,上下不脱节。让小区业主入驻后感到“物业就在身边”,“有困难找
物业”将成为小区生活离不开的一种服务需求。总之,通过远望物业与小区全体业主的
共同努力,将小区营造成一个整洁、优美、安全、文明的新型小区。
3、档案资料:齐全完备的档案资料,是做好小区物业管理与服务的必备条件。为
此,从介入小区物业管理的第一天开始,就要十分注意各种物业资料的收集与归档,包
括物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料,公用设施、设备的
重大维修、改动情况,物业管理活动中的书面、音像记录等。各种物业资料经过整理归
档,分类保存,输入计算机实行电脑管理。
4、设施维护:小区属新建物业,设备设施运行有一定的磨合期,在物业管理的前
期安排进行细致、全面的维修、保养工作将非常之重要。依据各类设备设施的运行情况
和技术要求,编制周密的维修、养护计划,如日检查、周保养、月检修、季分析、年维
修等;及时消除存在的不安全隐患,防止各类事故的发生;对施工建设中遗留的各项问
题,及时联系有关单位尽早解决;必需外包的设备设施维修项目,要严格筛选承包专业
公司,并对其提供的服务进行认真的监督管理,确保质量。
第六章有关配套建议
(一)提供物业管理用房:220平方米
1、经理办公室:25平方米;
2、综合办公室:25平方米;
3、工程维修办公室:30平方米;
12:.
4、安全管理办公室:25平方米;
5、财务办公室:25平方米;
6、物业用品库房:40平方米;
7、保安人员宿舍:50平方米。
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