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桂平兴宁商城招商策划方案
目录
一、项目概况
二、市场环境分析
三、项目SWTO分析
四、项目定位
五、招商方式及管理运营策略
六、整合推广策略
七、招商进度按排
八、结束语
:.
一、项目概况
1、地理位置
兴宁商城位于桂平市新天地步行街与桂南路交汇处,靠近一农
贸,坐拥桂南路、桂贵路、人民路三大客源。
2、商业氛围
新天地步行街是06年兴建起来的新型商业步行街,这里是新旧
商业区的结合地带,在步行街内聚集了众多服装专卖店、超市、药店、
饮食、大型网吧等业态,开业之初,即吸引了大批市民特别是青年学
生的目光。
3、商场规模
F1:1500㎡
F2:2000㎡
F3:2000㎡
二、商业环境分析
1、政策、宏观经济环境
桂平市是中国县级优秀旅游城市,城区人口20多万,享受着“中
国——东盟自由贸易区”、泛珠三角区启动建设以及贵港建设“玉贵
走廊”等的优惠政策,随着国家继续加大西部开放力度,桂平市的经
济实力不断壮大,且速度快,城区商业环境有了长足的发展。:.
2、城市商业环境
桂平市的商业经过多年的发展,逐步形成了以桂贵路、桂南路和
人民路为核心的商业格局,目前仍以沿街商铺经营为主,整个城市商
业还处于街区式的经营环境,但近两年来,随着商业地产的发展,桂
平的商业格局有聚集的趋势,其中的主力店对商圈的聚集起了的磁石
作用,近年来先后出现了新天地步行街、桂平商厦、宏辉商厦、桂平
商都等较现代的商住楼盘,经过一定时间的经营,有些市场取得了较
快的发展,但也有些惨淡经营,举步维艰。可以预测,今后两年,桂
平市还将出现较多的商业楼盘,,商业配套设施将越来越完善,将吸
引更多的主力店进驻,并且商场将向专业化发展。
3、项目竞争环境
近年来,桂平的商业地产发展迅速,由于大多数楼盘以商住结合
的形式呈现,桂平的商业市场也如“雨后春笋”般涌现,但对于一个
只有20多万人口的四级城市来说,呈现出了“消化不良”的症状。
以下是项目周边商业市场的比较:
名称
新天地步行街桂平商厦桂平商都宏辉商厦
比较项目
占地面积20000多㎡约3000㎡㎡
桂南中路,距
背靠人民路,连接桂南中路与桂平
地段离步行街约桂南中路
桂南路与桂贵路商厦相连。
800M。
大型停车场、两条
前有广场,50停车场、中庭地下停车场、电
物业配套规划路、一条百米
米沿街商铺步行街梯、内街广场
步行街,有购物手:.
扶电梯。
一层沿街商一层沿街商
沿街商铺、独立经
经营方式铺、二层小商铺、二层小商未定
营
铺,独立经营铺,独立经营
一层服装专
服装、超市、药店、一层诊所、理
卖店、鞋店、
业态组合精品店、粉店、茶发店等,二层未定
书店、理发店
叶专卖、书店等旅游产品
等
经营档次中高中高中低未定
经营环境好较好一般一般
15—25岁的年轻
消费群体中青年居多还未开业还未开业
人、初高中学生
由以上比较分析可知,项目的竞争是比较激烈的,四个项目全部
集中于桂南路,且都相聚不远,经营压力可想而知。但兴宁商城自有
自己的优势,它所在的步行街,规模大,入市早,已形成了较为固定
的消费群。
4、居民消费情况
桂平市目前还是一个县级旅游城市,市区人口仅20多万,且居民
的月收入普遍低于1500以下,相对来说,稳定的消费群体有限,并
且居民的购买力较弱,在接受调查的居民中月消费支出预算在100元
以下的占约四成,101—300元的占约一半。近年来桂平市经济发展
迅速,人们生活水平有了很大提高,但生活仍处于满足衣食住行后的
起步阶段,大部分居民的消费相对保守,储蓄与小孩的教育生活费用
占绝大部分。但大部分年轻人的消费观念较超前,且负担轻,有多少
花多少,不乏超前消费顾客。而大部分学生属于知识文化人群,他们:.
的消费观念是比较超前的,大部分家长都比较宠爱小孩,他们具有相
当的消费能力,且他们消费带有一定的盲目性,看见什么喜欢就买什
么,呈现“你有我也要有,我要比你的好!”的心理。
总结:
一、新天地步行街的的顾客以15—25岁年轻人居多,其中又以初
高中学生为主——项目的目标群体适宜定位为青年人,以初高
中学生为主。
二、桂平市民消费能力不高,但青年人特别是学生消费能力强——
项目的经营商品主要以中低档适宜学生消费为主。
三、桂平市商业市场主要以沿街商铺为主——引进先进商业理念,
充分挖掘市场潜力,首开大型时尚服饰卖场是一个良好的机
会。
三、项目SWOT分析
1、优势
企业优势——企业决策者具有独特的战略眼光,具有超前的市
场意识。首开大型时尚服饰卖场将是一个良好的机会,正所谓
“先入为主”。
项目优势:.
①区位优势,坐拥桂南路,桂贵路人民路三大客源。
②统一招商,统一管理运营,将加大项目成功砝码。
③步行街入市早,规模较大,已形成了一定的顾客群,兴宁商城
“坐享其成”!
④兴宁商城将成为步行街的主力店,将产生强大磁场效应,吸引
更多客源;此为项目的独享优势,也是项目的核心优势。
2、劣势
项目劣势
①此为二次招商,招商风险及难度加大。
②竞争较激烈,商家经营压力大,新天地步行街,以及离此不远
的桂平商厦有较多经营服装类的商铺,大大分流客源。
③项目所在地的客流量不均衡,呈波浪起伏状,即周六周日节假
日人流量较大,平时人流量较少,白天人流量少,晚上人流量较
多。
3、机会
共享机遇
①桂平市人民生活水平及消费能力逐渐提高,商业环境有了较快
的发展。
②商业房地产的发展带动了商业市场的发展,桂平的商业市场正
逐渐向现代化,专业化发展。:.
③越来越多的外地投资者进入,带动本地的商业发展。
独享机遇——率先引入联营方式,以及先进管理理念,兴宁商
城作为桂平首家规范化管理运营商城,在一定的时期内,树立
起了“先入为主”的优势。
4、威胁
直接威胁——城区人口较少,仅20多万,居民收入水平偏低,
稳定的消费群体有限,并且居民的购买力较弱。
间接威胁——越来越多的商业楼盘出现,将加大竞争激烈度。
四、项目定位
1、市场定位
集购物、休闲、娱乐、饮食等多功能于一体的时尚购物商
场。
2、经营定位
二层敞开经营,三层独立小商铺,整体统一管理。
3、业态定位
F1:兴宁商城数码广场——(与移动合作):.
F2:青年时尚购物商城——主营各类中低档时尚服装;
F3:兴宁街女人世界
皮鞋箱包:主营各类中低档皮革箱包;
针织用品:主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等;
化妆用品:主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发
类等;
仿真饰品:仿真珠宝项链等;
风情饰品:主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风
情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等;
美容美甲类:主营美容、美发、美甲等。
贴纸照:贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。
西餐主力店:如麦肯姆。
4、目标市场定位
满足桂平市以周边县镇年轻人,初高中学生的消费需要,
打造成为桂平市年青一族的时尚购物广场,桂平市浓缩版的
“裕丰商场”。
五、招商策略及管理运营方式
由于前期商场操作不当,造成经营不理想,此为二次招商,当慎
之又慎,一着不慎,全盘皆输,且要想再次启动,则难上加难;现代
大型商业物业管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形
态,统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。多年的商业历史的:.
经验教训表明,不能统一运营管理的购物中心,会逐渐从“商业管理”
蜕变成“物业管理”,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
综合桂平市的商业特点以及我司丰富的商业地产操作管理经验,
我司建议,兴宁商场应当统一规划,统一布局,统一招商,统一管理
运营,按此操作得当,商城必定大发异彩,梅天二度。
1、招商策略
1)由我司负责引进南宁新和平商家,直接进入铺货,联合经
营;以扣点形式收取租金。
2)由南宁新和平供贷,投资者代理经营。
2、管理运营方式
经营管理模式定位:统一管理
“统一管理”就是商场负责项目整体形象推广、日常现场管
理、客户查询、突发事件处理和商场活动的组织统筹,统一管理
可以通过收取合理的管理费用、举办商场促销活动、收取出租活
动场地等方式达到收支平衡甚至赢利;统一管理包括十个“统一”:
1)统一规划布局
各业主、经营者、承租户应按照兴宁商城的统一规划布局进行分
类经营,以保证兴宁商城的整体形象和各业主利益。
2)统一宣传促销
兴宁商城在重大节假日、店庆、换季期间组织统一的营销宣传和
促销活动,经营者可以经申请并获批准后单独组织促销宣传活:.
动。
3)统一商场形象
各业主、经营者、承租户须按照兴宁商城的要求统一店铺装修(装
修前向兴宁商城提交设计方案,经审核同意后方可施工),统一
实施广告宣传,使店铺形象与兴宁商城的整体形象一致。
4)统一营业人员管理
经营者的营业人员须经统一培训合格后方可上岗,以展示兴宁商
城员工的整体对外形象,并统一为营业人员定做工装和工牌,如
有经营者的营业人员因特珠情况需着品牌专用服装的,须向兴宁
商城提出书面申请,经同意后方可施行。
5)统一营业时间
所有业户须按统一时间开门、打烊、若有特殊情况不能正常营业,
应提前书面申请并得到批准后才可以停业或不按规定时间营业。
6)统一收银
兴宁商城设立统一收银台,以方便购物。
7)统一物价、质量、计量管理
为维护消费者合法权益,保证兴宁商城信誉,经营者应自觉遵守
国家有关部门有关的物价、质量、计量等管理规定,不得经营假
冒伪劣和质价不符、以次充好的商品,使用兴宁商城统一物价标
签和订做的价托,使用国家标准的计量器具,不欺骗消费者。
8)统一售后服务及投诉接待
兴宁商城设专门的售后服务中心和专接专专职的接待人员、负责
处理售后服务及服务人员服务质量等问题,以维护消费者合法权
益、金盛商业广场信誉及投资者、经营者的正当利益。
9)统一物业管理
兴宁商城对物业设施等提供全面的维护和管理工作,保证经营环
境的安全舒服:.
10)统一管理制度
兴宁商城统一各项管理制度,统一业主规范、健全广场各项管理
制度,统一业户的经营行为,保证全体经营者的长远利益。
六、整合推广策略
(一)商场命名
桂平兴宁街时尚购物商城
(二)商场推广主题
与新和平一起赚钱
商场主力店进驻(移动数码通讯城、网吧等)
二层时尚购物商城
三层女人世界
(三)招商推广策略
现场招商
直接到南宁和平商场设立现场招商处,利用、条幅、招商画册等,充
分展示商业步行街投资购物环境等。
设计招商宣传单页(DM)
设计制作内容详实的招商画册,说透生意机会及生意成本,作为项目
的宣传资料。
利用我司在新和平的资源,进行品牌商户洽谈及资料派发。
利用世方商户资源,在招商前期阶段采取定人定点的方式,拜访品牌
商家,派发宣传资料,进行定向招商。:.
新闻推广及广告招商
在招商阶段,在媒体上发布招商信息,同时通过新闻推广方式,进行
一定的媒体炒作,以吸引更多的商家关注。
直销发单
给各类的目标客户送去招商画册,既可以摸清商户想法,又可以和客户
建立良好的关系。
条幅
楼体布置招商信息条幅,每有一个品牌商家入驻就增加一块条幅。
DM广告
可以在雄基信息、三联广告做发布招商信息,以吸引当地投资者。
活动推广
组织新和平商家考察桂平和桂平投资者考察南宁新和平活动。
现场包装
立体推广组合
招商部设计:
面积约60平方米,小面积利于积聚人气;招商部内布置形象背景板,
左右布置喷绘,突出项目综合卖点。
现场包装(充分展示兴宁商城特色及项目形象)
楼体包装:楼体布置形象喷绘或条幅,突出商城形象及招商、销售信
息;
灯杆旗、路旗:主要布置于项目附近街道沿线及步行街内。
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七、招商进度安排
时间工作内容
12月份第1周·提交招商报告;
·签定合约;
12月份第2周·确定招商面积及经营品种、业态划分等,公开招商时间最
终确认;
·楼层平面效果图确定;
·制定招商计划;宣传推广计划;
·设计制作招商宣传册,宣传单页,X展架等;
·现场包装方案等初步设想;
·确定、联营合同、委托经营协议等各类合同条款、
12月份第3周·正式按招商计划进行招商,
·招商画册,宣传单页,X展架等设计制作完成;
·项目现场招商部装修完毕;现场代表确定进驻,现场招商;
·进驻新和平进行现场招商;
·发布相关招商广告;
12月份第4周·分头实施招商;
·主力店、品牌店直招;
·筹备主力店、品牌店现场签约仪式
07年1月份第1·分头实施招商
周
…………(此后按招商实际情况况制定招商工作计划)
:.
八、结束语
商业地产与住宅地产有明显不同特征,有其特殊性。商业地产涉
及到两种业态(商业与房地产开发),三个过程(开发、投资、经营),
四方利益(开发商、投资人、经营者、周边居住的业主),而且制约
因素是动态的,因此操作难度较大,必须综合考虑谨慎操盘。此策划
案是我司对兴宁商城项目了解之后提交之总体招商方案,随着招商工
作的开展,我们会继续对此方案进行调整和完善。
在此,衷心祝双方合作愉快!项目招商成功!
南宁市智高点房地产策划有限公司
2006-11-28