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一)观醴陵之经济与民生
醴陵盛产陶瓷、鞭炮烟花,有“瓷城”和“花炮之乡”的美称。是全国重点粮食高产地区,长江流域第一个亩产过吨粮的县(市)。醴陵自然资源丰富,林业用地面积占总面积57%,有树种396种。其中,属国家保护的珍贵树种有水杉、银杏等13种,树种以用材林、经济林为主。1986年,油茶产量居全国第四位,2001年被国家林业局授予“中国油茶之乡”称号。非金属矿有瓷土、耐火土、煤炭、石灰石、萤石、粉石、石材等,金属矿有金、银、铅、锌、钨、锑、铀等。
2005年末,,%;,%;,%。城乡居民的储蓄快速增长。2005年末,,%,,%。
经济运行保持平稳较快增长。,按可比价格计算,%,“十五”%;人均生产总值突破万元大关,达12268元,比上年增加1122元。
产业结构调整取得新的进展;第一产业实现增加值18亿元,%;,%;,%;::。
2005年末,醴陵市户籍总人口为992229人,其中:农业人口833214人,占总人口的84%,非农业人口159015人,占16%;市区人口184657人,%。
一)观醴陵之房地产
按照湖南省人民政府批准的城市总体规划,未来醴陵城市的基本框架为:
城市性质:长株潭都市区以山水园林为特色的次中心城市,国内重要的陶瓷花炮出口基地,湘东赣西物流中心。
城市规模:近期(2005年)为22万人、21平方公里;中期(2010年)为27万人、27平方公里;远期(2020年)为35万人、35平方公里。
城市空间布局:“一中心三组团”结构。一中心是由仙山,玉屏山,佛子岭,人形山,凤凰山所环绕的中心城区,包括渌江南北两岸区域。三组团即北部陶瓷科技工业园组团,南部工业组团,东北部流星潭人工湖休闲旅游组团。
城市交通网络:“一环六放射”主干道路系统。一中心与三组团通过“一环六放射”主干道路网络紧密地联系在一起。
城市景观:以五座环绕城区的山体景观特别是仙山万余亩省级森林公园为背景,以渌江风光带为主轴,以六条放射状为主干道路绿化带为骨架,以流星潭人工湖和景观绿地为龙头,以千年古城的文化底蕴为依托,形成独特的“山、水、洲、城”景观。
城市发展总目标:在规划期间,充分发挥醴陵的区位、产业、交通等优势,加快经济社会发展,加速推进城市化进程,增强城市核心竞争力,将醴陵建设成为经济繁荣、环境优美、交通便捷、社会文明和具有鲜明特色的“绿色瓷城,休闲胜境。
房地产市场形势分析
依照已经通过的《醴陵市城市总体发展概念规划研究》,规划形成十一个城市居住片区,包括:为北部工业组团服务的北部滨水低层住宅区、醴泉路的醴泉小区、江源小区、改造和向外疏解为主的旧居住区、左权路以西的行政中心和居住区、左权路遇立三路之间的中高档住宅区、立三路与浙赣铁路之间的多层住宅区、浙赣铁路东侧的城镇和农村居民的自建房、渌江以南的中高档标准的多层住宅区、为配合流星潭旅游区的建设,规划为高档次居住开发用地的低层住宅和别墅区。
总结:在醴陵城市发展战略概念规划中,城市中心地带为商业文化中心,西北部和南部组团为工业区,东北组团为休闲居住区。
醴陵市房地产市场仍处于房地产业的初级阶段,城市化进程的加速,使得房地产业随之快速发展,随之而来的消费者对房地产市场的需求也不断增加,并日渐呈现出供需两旺的态势。在未来几年内,醴陵房地产市场将快速向房地产市场的中级阶段发展。
★本市房地产发展历史及开发现状
(一)本市房地产市场的形成及发展
醴陵市有着悠久的发展历史,作为中外闻名陶瓷烟花之乡,在城市建设,改造、发展过程中开成了她独特风格。特别是改革开放以来,居民生活与城市建设同步发生了翻天覆地的变化,随着社会主义市场经济的发展,传统产业经营体制发生了很大变化,产品工艺得到了很大提高。经营者的身份由过去公有制一统天下的局面发生了裂变,个体经营者如雨后春笋般地发展起来,成为了本市经济建设中一支不可忽视的主力军。如新兴的服装、建筑业及传统产业陶瓷烟花、商业经营等行业,随着产业经济的状大发展,市民收入随之大幅度提高,人民对吃、穿、住、行的消费质量水平及需求结构相应发生了很大的变化,从而给消费市场带来了巨大的新的需求空间。
就住宅消费而言,伴随着社会的发展,收入的提高,人民对以前所住宅的状况,越来越感到不满意,选择住宅的标准从安居型向舒适享受型过度,在选择购房时,不但考虑面积大小,室内布局的好坏,及室内通风通光条件,更重要的是选择外部环境,随着消费者观念的改变及不断更新的消费者潮流,这就像其他消费品种一样,形成了新的房产需求市场。
据有关统计数据表明,醴陵房地产业2001年商品房的销售面积约5万平方米,发展到2005年商品房的销售约15万平米,而2006年开工面积达到了18万平方米。2007年本市开工面积达38万平方米,2008年同上。
★本市房地产发展历史及开发现状:
(二)醴陵市房产开发现状
房地产开发属于初期——目前,醴陵共有28家具备房产开发资质企业,所开发的项目见醴陵市楼盘调查表,这些公司土地来源大部份属企业改制出让地或旧城改造拆迁地,如:谊通房地产开发的世纪花园是原市出口花炮厂生产用地,恒日房产开发的盛世华庭原城关花炮厂生产用地,浦口开发的建设西路为老城区改造,开发的滨江花园是原碳肥厂用地,而文化综合楼及商业步行街是老城区改造,财富广场用地是原汽修厂生产用地等等,整个市区开发的项目土地来源基本上是改制地及城改项目用地,这就说明我市房地产开发还处在原来城市建成区范围内的改造提升阶段,也就是一个城市地产开发的起步阶段。
东北向为开发热点——目前本市所有开发项目布局情况可以用“北旺南冷,中心开花”的状况来总结,以世纪花园为代表,醴泉花园,盛世华庭,陶瓷烟花市场等项目都布局在城市东北方向,而建设西路,文化综合楼,商业步行街,湘东贸易中心等城改项目主要集中在城市中心。
南城正在发力——不过随着滨江花园、渌水家园、玫瑰园、财富广场等项目的启动,处在城区渌江以南的仙山区和阳三区,逐渐将成为本市开发的热点,特别是渌江大道的建设将加速城南片的开发进程。
(三)醴陵城市发展和其他县级城市一样,既具有城市风格又带有浓厚的乡土气息。
改善性置业趋势明显——这种两面性,决定了市民住宅建设发展的不规范历史。自80年代以来,一部份富裕起来的市民,为了改革自身的住宅环境,在房地产市场未形成前,都是购地自建,这就导致了征地的盲目性。关系地、自留地上建筑的私房给日新月异的城市建设带来了很多规划上的矛盾。十几年的失控管理,使一大片不规范的私房遍布城市主要街道,大大浪费了城市土地资源。风格不一、造型各异、各自为政的局面给城市管理带来了无法弥补的缺陷。城市建设发展的不规范和赃、乱、差这对孪生兄弟成了新时代城市经营的绊脚石。在这种情况下,这些居民对自已居住的环境越来越不满意。据我们市场调查,有70%年收入在10万元以上的中上阶层,都打算重新选择自己的住宅,这就开成了二次购房的市场空间。
客户市场充分——据调查:机关公务员、企业主及白领管理层对目前居住的环境也面临重新更换居住环境的问题。这部份人群现在居住的房子80%是计划经济时代通过房改购买的福利房、集资房,这些房子房型差、环境差,无物业配套设施,更谈不上物业管理。安全隐患多,而且建造使用时间长,陈旧不堪。随着国家对工资的大幅度上调,收入得到了很大提高。据调查,这部份人群的年收入80年代在1000元以下,。在现在银行推行的按揭消费情况下,这部份人群完全有能力进行二次购房。
辐射效应明显——城市人口扩容,部份富裕农民将迁入市区成为新的市民,这种情况,醴陵相对其它县级城市更为突出。本市的传统产业和特殊性决定了大部份产业布局在乡村,瓷器生产的原材料来源和对环境影响,以及花炮生产的安全性决定了生产区域必须选择在乡镇村落。而这部份企业主及先致富的农民将成为城市扩容的人口听主要来源。醴陵城市发展计划在未来的5年时间内,城市人口将增加5至8万人。这些扩容人口带来的房产需求将形成房产市场的一支大军。据调查,现在本市开发好的几个小区如世纪花园,有55%的商品房是非城市户口业主,醴泉花园已完毕的部份有48%是非城市人口,如此显示,这支因城市扩容带来的房产消费将是本市房产消费中的主力军。例如财富广场则有60%的业主来自乡镇农村。
(四)本市房产从真正意义上看,起步于2002年,以醴陵的世纪花园建设为标志,开创了醴陵房产新局面。
——在这之前大都是些基建商小规模开发,如:建安小区及陶瓷烟花市场,其开发规模小、价格低、无配套设施。自2002年世纪花园项目启动后,醴泉花园、建设西路、盛世华庭、玫瑰园、文化综合楼、商业步行街、滨江花园、渌水家园五环都会等一批规模较大、影响力强的小区相继产生,从而形成了醴陵房产市场今天百花齐放的局面。
——从调查表列可以看到,按开发功能来分,目前所开发的项目可分为纯住宅开发和综合性开发。世纪花园、盛世华庭、滨江花园、玫瑰园等项目属纯住宅开发,这些项目都分布在城市边沿或城郊区域,而建设西路、湘东医院食品城、泉湖建材市场、财富广场、文化综合楼、商业步行街、湘东贸易中心以商业为主的综合性开发项目,主要分布在城市中心的主要街道。
——从目前开发业绩看,纯住宅开发有这些特点:土地成本低,开发周期长,风险相对要大一些。世纪花园从筹备到现在快六年,从其市场策划及建设过程来看,楼盘形象相当好,但估计还要两年才能全部收尾。而综合性的开发就具备了“短平快”的特点,虽然土地成本高,但由于地处黄金位,单位面积售价特别高。如:浦建开发的建设西路商业街,两年全部开发完毕。食品城及农机市场门面只1年就收盘。
——从图册及调查资料显示,目前本市可供房产开发的土地资源主要集中在城市老街(主要是拆旧建新)及南部的阳三区及仙山区。这里腹部空间大,土地平整,开发潜力大,而北部受320国道和铁路浙赣线的隔断,土地资源甚少,且山多不平。再加上政府机构南迁,无形中给南部地区加了很大的投资价值。
★醴陵整体市场总结
——总结分析:
◆醴陵城市固定资产投资力度不断加大、市政设施不断完善有力的推动了醴陵市房地产行业的发展,2009年房地产投资整体上保持了比较稳定的发展态势;
◆醴陵作为瓷城,其城镇居民近几年可支配收入不断的迅速增加,经济实力也不断增强,同时带动了区域居民消费力的不断提高,从而使醴陵市房地产行业持续发展的支撑力和源动力。
◆近两年醴陵城市施工面积和新开工面积大幅上升,未来1-2年内醴陵市房地产的市场将开始步入竞争,市场竞争将有所加剧;
◆仙山和阳三2个新区房地产开发速度大,由于南城也拥有较为优越的环境设施和市政设施,相信未来几年将成为新的开发热点区域;
◆老区房地产开发速度较慢,主要来源于城区内土地资源的饱和,成熟商业与生活配套,快捷交通体系是老区最大特色。新城区的不断建设,将成为醴陵城市开发的新热度;
★醴陵市楼盘情况调查