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办公楼物业管理方案55112
办公楼物业管理方案55112
XX办公楼
物业管理方案
第一部分物业管理服务整体模式及配套措施
一、项目调研
办公楼位于中心地段,分为南楼和北楼,,南楼1260。,初步现场观察调研,认识的基本状况以下:
1、该项目属集办公、会务、餐饮比较集中的办公物业,配套之设施、
设施齐备,系统齐全,技术含量较高,对物业企业的技术保障、运行管理
均有较高的要求。
2、该项目为综合性办公场所,需要物业企业在管理和服务过程中,掌握好全面性、综合性的特点,有针对性地展动工作,保证物业工作人员拥有较高的素质,供应一流的服务,建立优异的公众形象。
3、对于各项花费的支出和计算,
有着难以估计的影响。这对于物业管理来说,有着必定的潜伏风险。需要物业企业在管理过程
中不停的创新、拓展多种经营门类,来对风险进行闪避,对可能因风险产生的损失进行填充.
二、项目定位
从所处的地理地址来看,该项目位于市中心地段,拥有先进的配套设施,以人性化、智能化为建设目标的多层建筑。物业企业供应的服务也要彰显该项目的“旌旗"性作用。
作为遇到社会各界关注的焦点,物业企业要将该项目打造成一个物管的典范和品牌。
三、该项目的管理模式
1、管理模式:
⑴密切环绕“社会效益”这一运作核心
⑵供应“质优价廉”的服务产品
⑶倡议“以客户为中心"的流程管理思想
⑷成立以流程为基石的客户需求价值链
⑸推行“全心全意,千锤百炼”的服务文化
2、实践该模式的思路:
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⑴重申“侧重社会效益"的意识,将成立优异的社会效益放在首要地址。
⑵重申流程团队的有效运作和服务流程的连续改进
⑶重申公众服务的规范化与特约服务的个性化
⑷致力于共用设施、设施的连续改进和功能提高
⑸致力于培育职工的专业素质以及社区全员的参加意识
⑹致力于办公功能的提高,塑造吻合现代文明的办公环境
六、运作系统
在对该项目的管理运作过程中,将严格依照相关的规章制度和拟定的管理模式。倡议流程化管理,创办有效的服务价值链.
1、整体运作流程图
拟定方案组建机构交接查收平常运作
先期介入岗位培训正式入住
2、以“客户为中心”的服务流程
隆海物业管理有限企业
述职
受权
核查
核查
业主
服务需求建议
客户服务中心
信息
地税局项目管理处
客户
(24小时)
建议、投诉
指令
信息
指挥
反响、回访
反响
反响
协调
指令
各部门主管及作业层
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3、服务价值链
服务价值链
服务价值供应基本因素
内部满意度系统
互动服务链
平常管理
职工档案
与地税局
职工培训
有效激励
与政府相关部门
满意度检查
自我谈论
与行业主管部门
企业文化导入
业余活动
与广大业主
社区文化建设
合理化建议
与对口管理部门
4、目标
(1)管理指标承诺及实行措施
序指标
招标
主要措施
国标
测算依照
号名称
指标
1、保洁员岗位明确,责任质量要求认真
公共
安排、实行保洁
严格;
场所
2、每日保洁、休息日、休息时间为保洁
1设施
的公共场所设、
重点区间
98%
保洁
施/公共场所、
3、管理人员随时引导使用人注意珍爱环
设施总计x100
率
境卫生,逐渐培育优异情操,形成办公大
楼的重要特点之一
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洁净
一工作计算记,1、保洁员责任区明确,工作质量要求具
录及监察抽查体、严格,有核查、有奖励
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保洁99%100%合格率及纠正2、保洁员上门采集垃圾,以主动服务提
率
合格记录为依
示热爱环境卫生
据
3、
1、绿化制度、工作计划卓有见效且有执
绿化
完满绿地/总绿
行力度
完满95%98%化面积x100%2、巡逻保安人员负责环境平常保护
率3、主管人员及时发现绿化问题
4、绿化看守系统健全
1、多种门路宣传消防安全
2、培训一批有较好素质和经验的巡逻人火灾1‰0。5‰发生火灾数/大员,及时发现火灾隐患
发生(年(年)楼总户数x100%3、管理到位,合理使用设施、设施等率)
4、分区分责任常常性检查消防安全,提
示注意防火
管理
实行24小时保安巡逻制,度分迅速中、速
地域
以辖区公安部
及慢速及巡逻,设24立小时报警中心,
内治1‰0
门纪录为依照
5
落实保安各岗位职责明,确责任地域并,
安案
(除业户内部
在重点部位调,整闭路监控系统及红外线
件发
原由造成外)
报警装置,
生率
管理
1、管理人员企业制度和岗位职责培训
人员
培训合格人员/
2、人员培训自学与培训相结合,制度、
专业岗位90%100%培训员总计计划落实
合格
x100%
3、培训核查制度与奖罚相结合,增强培
训结果。
率
照明
完满照明灯疏
灯及
1、每日记录检查状况及时更换检修
分散95%99%散灯数目/照明2、每个月全面检查检修一次灯、分散灯总数
灯完
3、保洁员保持照明设施洁净
好率
量x100%
停车
完满的设施设1、依规划使用停车场所
场、95%99%施/停车场设施2、停车场审察设施正常运行,技术人员
单车设施总计x100%检修、保证安全有效
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棚完3、停车场劝导有序,无占用消防通道,
好率无阻拦交通
消防完满的消防设
设施施设施/管理处专人保护保养实,行巡逻制度建,立文档
设施100%100%负责的消防设纪录,并由相关部门负责人监察执以行,
完满施设施总数保证消防设施设施完满无,正损常使用
率x100%
1、成立严格的设施管理及平常运行操作
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大型
及重
要机
10电设
备完
好率
维修
工程
11质量
合格
率
业主
有效
投诉
12率
办理
率
规程
完满的大型及
重要机电设施/2、重要设施责任到人
99%大型及重要机3、认真进行日运行记录和检查
4、每个月进行一次二保
电设施总计5、每半年进行一次大保
x100%
6、增强技术人员专业技术培训,减少安全隐患
维修合格工程1、成立合理有效的工作质量监察系统和100%100%项次/维修工程回访制度
项次x100%2、拥有一批有较高技术水平的维修队伍
2‰1‰以有效投诉/投诉1、做好各项管理工,作创办优美、完美的
下
(年)(年)总计x100%社区
2、提高职工素质,增强服务意识
办理的有效投3、发生问题,及时办理,为住户排难解忧95%100%诉/有效投诉4、做好解说工作,与回访制度落实
x100%
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维修
维修回访次数/1、成立健全回访制度
服务
13回访95%98%维修服务次数2、做好维修、回访纪录
x100%3、增强维修队伍服务意识
率
(对管理满意1、科学的住所管理手段与温馨服务相结
业主
业主数+基本满合,编制无漏洞管理网络
14对业物满95%98%意业主数)/参2、增强重点业主的走访,重点问题的解加业主评论数决
意度
x100%3、不停改进工作,博得业主支持
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第二部分物业管理项目花费测算
二、物业先期花费测算
1、人员花费测算
项目
人数
月标准
社会保险费食宿补助
月花费
年花费
管理处经理
1
1200
311
1511
18132
会议室服务员
1
720
311
1031
12372
保安员
3
900x3
311x3
3633
43596
保洁员、餐厅
2
720x2
311x2
2062
24744
合计
7
8237
98844
2、办公花费测算
项目
人数
月花费
年花费
备注
3
1500
500元/人·年(保安员)
3
900
300元/人·年(基层操作人员)
合计
200
2400
3、保洁花费测算
年1000元
4、物业管理总花费测算
物
业
项目
月花费
年花费
费
备注
(元/㎡·月)
人工花费
8237
98844
办公花费
200
2400
保洁花费
1000
合计
8520。33
102244
物业企业利润
852。03
成本的10%
应交税金
%
物业综合服务费
说明:初步测算的物业服务花费为:
118822元。
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我企业报价为:09年今后每年115000元,
08年12月31日前为:每个月减2422元
第三部分物业管理机构成立方案、
运作流程及人员装备
1、项目管理处机构及岗位设置
项目处经理
保保维
安洁修
2、运作流程图
项目管理处实行直线型管理,处经理负责制的领导结构,下设保洁组、消防安保组,经理兼管
线、设施设施的保护维修,保洁组兼餐厅卫生,
导职能于一身,全面掌握平常工作及人员状况,,均
由管理处经理直接安排。
隆海物业管理有限企业项目管理处各服务班组地税局办公室
管理处经理
(指挥、组织、
控制、协调)
反响渠道
3、部门职责
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(1)工程维修(经理兼)
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负责整个项目的设施维修保养服务,房屋等公共设施设施的维修保养服务。
包含给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统、
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⑶消防安保
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消防安保中心负责管辖地域内治安、交通与消防管理工作,包含门岗服务、巡视管理服务、车辆
管理服务、监控管理服务、治安管理服务、报刊收发和发散。
⑷保洁组
负责会务服务、餐厅卫生、绿化保养、共用部位设施的洁净.
其余人事、培训等事务将由物业企业总部负责.
第四部分服务人员装备方案
一、服务人员的装备
1、人员选配原则
在管理处人员的装备和选拨上,坚持以下原则:
⑴德才兼备德为先
⑵淡漠智商,看中毅力,努力和气魄
⑶抛弃庸才,不容惰性、傲性和奴性
⑷侧重职工的可塑性和可连续发展性
2、管理人员的装备
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序号
岗位设置岗位要求配置人数
大学专科以上学,历从事物业管理多年,拥有丰富
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管理处经理的理论知识和实践经验,对物业管理有独到的见1人解,
工程维修中大专以上学历具,有工程师职称从,事本专业多年,
2
心主管认识物业管理知识(。经理兼任)
3会务服务表面形象气质佳,拥有必定的行政管理,并经具验1人
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有较强的沟通协调办理能力。熟IS09001:2000悉
质量管理系统。
5
从事过物业或相关的工对作专,业知识和专业技术
2人
保洁绿化
特别熟****拥有较强的沟通协调办理能力
6
消防安保退伍军人,拥有较为丰富的物业管理
3人
3、岗位职责和工作范围
⑴管理处经理
·在企业的领导下,全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设施设施运行与保护保养、保安服务、保洁服务、职工食堂服务、应急事件办理及特约服务等工作.
·组织拟制、审察和贯彻总企业管理服务的工作计划和作业文件.
·负责大楼管理服务的质量控制和花费控制。
·负责协调与、对口管理部门、物业行政主管部门以及地方相关管理
部门之间的关系.
·负责审批大楼管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。
·负责组织大楼公益性活动。
·完成企业交办的其余任务。
(2)保安
·严实监察大堂内的各种状况,发现可疑或不安全迹象,及时办理或报告。
·亲近注意进入大堂的人员,严格履行来访登记制度,对身份不明、踪迹可疑、衣冠不整齐者,应禁止其进入.
·掌握在大堂活动的客人动向,保护大堂次序,·熟****大楼内各业主及大楼内办公人员的状况。
·对于进入大楼进行作业的各种人员,一定依照相关规定认真进行考据登记后方可放行。
·对迁居或搬出其余物件,一定按企业规定出具《物件放行单》经核对无误后方可放行。
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