文档介绍：济南市槐荫区八里桥项目初步可行性分析
一、项目概况
项目位置示意图
本项目地处济南市槐荫区纬十二路和堤口路的交汇处,属于济南市西部区域,离堤口路上的天桥区政府约3公里,离济南市市政府、火车站3公里左右,离大明湖6公里左右;
长期以来,在人们固有的思维里,济南市西部一直是滞后和脏乱的印象。近几年,随着城市总体发展战略“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的实施,济南西部开始觉醒,越来越受到人们的关注,特别是经十路沿线等。纬十二路是西部南北向的交通主干道,堤口路由于是天桥区政府所在也很繁华,该区域的地段优势和房地产开发的潜力也逐渐凸现出来。
交通方面,本项目紧邻纬十二路和堤口路,纬十二路是济南市西部的南北向交通主干道,周边交通网络非常发达,特别是经十路、经一路延长线和纬六路高架桥的修建通车,使得该区域的交通优势明显体现出来。项目主干道和周边的小路形成贯穿整个区域的交通网络
,并在附近有一个停靠公交车站,有2、26、67、 76、 77、83、120、K59、 K90、K96 、K100、K108等12路公交车路过该地块,可以到达济南市城区各个区域,交通出行非常便利,将对本项目的住宅销售构成一个有利的支撑。
八里桥区域位于济南市城区的西部,位于槐荫区和天桥区的交界处,该区域原为济南市重要的国有物资仓储基地,如钢材、煤炭、木材等等;
地块原为济南市木材厂、床单厂、燃料公司等用地,现状为部分空地和一煤炭公司储煤用地;地块内部有两段废弃的工厂自用铁轨(已办理废除手续),地块西面紧邻一排水沟。
地块地势平坦,形状相对较规则,对将来的规划设计和景观设计没有太大的不利;但是南部的八里桥村布局比较乱,西部的济南市仓储基地对项目将会产生不利影响。
区域各种市政管线(电信、雨污水、供热、煤气等)齐全,配套设施完备;
周边商业较为发达,附近有蔬菜批发市场、果品批发市场、茶叶批发市场、大润发超市、万隆购物中心、嘉华购物广场、国美电器等等,购物方便;
中行、建行、农行、商行、招行等金融机构网点很多;
附近二十九中、十二中、十一中、幼儿师范、济南广播电视大学、山东交通学院、山东科技大学等学校众多,教育体系完善;
、指标及物业类型
,东临南北主干道纬十二路,北面是堤口蔬菜批发市场,西面是钢材市场仓库,南临八里桥村,再往南200米即是胶济铁路线。
规划指标如下:
规划总用地
188500 m²(283亩)
净用地
180000 m²(270亩)
规划道路用地
8500 m²
容积率(总)
地上容积率
规划建筑面积(总)
389000 m²
地上建筑面积
324500 m²
住宅建筑面积
309500 m²
公建建筑面积
15000 m²
地下建筑面积
64500m²
建筑密度
小于20%
绿地率
大于35%
停车率
大于65%
地块规划有12班小学和6班幼儿园各一处。
从志成公司提供的项目规划图来看,地上物业类型比例如下:
物业类型
建筑面积
所占比例
多层住宅
52300 m²
16%
小高层住宅
204600 m²
63%
高层住宅
52600 m²
16%
商业
10100 m²
3%
公建
4900 m²
2%
,从规划物业形态来看,小高层、高层建筑所占比例高达79%,将大大提高产品的建筑成本,尤其是高层建筑,其市场抗性较大,对我们的销售不利。
八里桥地块2004年8月30日由济南市政府批复给山东志成投资建设股份有限公司(济政土字[2004]509号文),已经签订土地协议出让手续,,协议价格约28万/亩;但是土地出让金没有交齐全;
2004年底,志成投资公司与顺驰签订合作协议,开发该项目。
经过努力,志成公司于2005年11月14日取得该项目建设用地规划许可证,,;()。
如果我们与其合作,需要面临以下几方面的问题:
土地出让金的补缴;,必然需要补交土地出让金;据了解,要补交土地出让金,就需要济南市国土资源局对该地块价格重新进行评估,按照评估价的40%缴纳土地出让金;
,规划指标需要另行确定,而国土资源局则要求整个地块指标确定后,评估补缴土地出让金,然后统一办理国有土地使用权证,对项目办理土地证的时间