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2020年4月19日
购物中心商业规划方案
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量贩式购物中心商业规划方案
PlanningSchemeOfSuperShoppingCenter
山西侯马
SHANXIHOUMA
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规划公司基本介绍
BACKGROUND
上海主张置业营销策划有限公司
规划公司基本介绍
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●公司背景介绍:
上海主张置业营销策划有限公司,是专业从事商业房地产开发、规划、设计、招商、管理、销售、咨询等方面的专业公司,注册资金人民币100万元。
公司主要管理人员均是具备多年外资零售店经验的资深主管,涉足百货、超市、市场、专卖店等一系列的零售业态,同时也有多家外资房地产服务机构从事多年商铺销售、招商、管理、咨询等工作的人员。
●重点案例说明:
○上海来福士广场
由新加坡凯德置地集团投资,商业建筑面积50000平方米,由我司主要人员与上海第一太平戴维斯物业顾问公司(英资)合作进行规划和招商工作,以量贩型品牌店为核心楼层,一楼辅以品牌名店进行结合,集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心,是上海唯一开业的大型商业项目,全案以租赁店为主的经营模式。
○郑州丹尼斯百货
由台湾东裕集团投资的,建筑面积60000平方米,是当年中原地区最大的也是唯一的外资综合性百货公司,其中包括丹尼斯百货和丹尼斯量贩店,年销售业绩12亿元人民币,位居全国单店零售店排行第12
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位,河南省销售第一。现辖安阳丹尼斯、洛阳丹尼斯、许昌丹尼斯、
新乡丹尼斯等连锁店,由我司主要人员与台湾管理人员合作规划、招
商和经营管理,全案为扣率店、租赁店相结合的经营模式。
○兰州世纪春天百货量贩(现更名为百安购物广场)
由甘肃大成置业公司投资,建筑面积65000平方米,是西北地区最大的购物中心项目,由我司主要人员规划、招商和经营管理,历时4个月的筹备,开创短期内成功运做如此大面积的商业设施的先河。项目中包括45000平方米的百货公司和0平方米的量贩店。
○南京翠屏国际城
为147万平方米的超大居住区,其中包含30000平方米的社区商业设施,由我司全程规划、招商和经营管理,由我司注册了中国唯一有的专门为超大社区商业设施提供商业配套服务的品牌——生活管家,是商业地产的另一表现模式,本案正在操作中。
○芜湖新时代商业街
为1475米长的标准商业步行街,商业面积70000平方米,是皖南地区最大的商业街,是标准的城市辅商圈商业设施。本案由我司全程负责该步行街的商业规划,将全步行街分成5大主题商业区,并成功的将原定
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3000元/平方米的商铺均价炒做到平均5000元/平方米的价格。
○天津金汇广场
建筑面积80000平方米,是天津最大的SHOPPINGMALL,是全业态
全客层的商业设施,由大卖场、商铺、电影院、餐饮、娱乐以及专业主题店组成。本案由我司主要人员负责规划、招商和经营管理。
○南京大洋百货
由原上海太平洋百货基本人员组成的团队,由万达集团投资的,面积60000平方米,是标准的百货店模式,也是南京最大的时尚百货店,开业第一日创造了中国单日业绩最高值——2200万元。
○中国商业不动产网
由我司注册并实施的中国当前唯一一家商业地产门户网站,是由我司集合了商业和地产的优秀人才,以资源和信息整合为基础,专为国内商业地产项目提供信息资源、商业服务和地产服务的网站,当前网站正在酝酿升级,以打造成为中国最优秀最专业的门户网站。
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本案的规划核心
THEKERNELOFLAYOUT
打造晋南地区独一无二的商业旗舰
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本案的规划核心
●五大基本规划核心:
核心一
量贩不是大卖场,而是在百货公司的基础上衍生出来的
更适宜于三级城市经营的零售业态。
核心二
量贩店可视为蓝领店的概念,是相对于
白领店(质贩店)孕育而生的。
核心三
以高销售价格对应高租金商铺为规划的基础。
核心四
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本案是一个标准的商业地产项目。
核心五
在发展商获取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为
本案商业运营的基本费用,从而降低纯商业模式的风险。
●核心概念阐述:
○核心一说明
以字面的含义及粗浅的理解,量贩店有与大卖场的含义类似,其实不然,
量贩店不代表大卖场。以量贩的经营形态而言,是从百货公司的经营形态中逐渐衍生出来的,是以商品的价格为核心,而非以商品的销售数量为绝正确界线,以量贩独有的经营形态来更符合消费者的需求。
○核心二说明
量贩即可视为蓝领店的概念。相对百货店而言,一般百货公司所面正确是所谓白领阶层,在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的服务和环境,商品的价格带是百货店基本定位和锁定目标消费者的基础,而商品的价格带又是经过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上述的基础,但作为商品价格带是商场定位的根本,其所贩卖的商品将更趋于低廉和平价,以”佐丹奴””真维斯”等品牌为例,其就是标准的适合量贩店经营的品牌,因为其价格带基本锁定在200元以下的范围,商品的陈列以品种多,数量大来表现,而如
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”ESPRIT”等品牌即为标准的质贩型品牌,是针对中高收入的消费群体销售的,无论从陈列、销售模式、商品价格等均与上述品牌有绝正确区分。
针对本案位于侯马地区,就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念,因此说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。
○核心三说明
侯马房地产市场泡沫严重,在沿街商铺能够销售至15000元单价,二级市场能够将沿街商铺炒做到0元单价的情况下,平均租金仅支持2-5元/平方米/天,租赁市场和投资市场比例严重失调,且商铺售价几乎高于普通住宅楼盘单价的10倍,可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上,在将商品和业种严格区分的前提下,以高销售单价对应高租赁单价,以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本,而不进行全馆平均分配的原则,从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的,以达到船小好调头的原则。
○核心四说明
本案是标准的商业地产项目,绝非单一商业项目和地产项目,有机的结合商业地产是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在,为有效控制本案的销售和招商工作,理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况,也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。
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