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为认真贯彻落实州委、州政府“把临夏市建成全州区域经济中心”及“东建新区,西建园区”的重大决策,全力加快东城区建设步伐,进一步改善人居环境,扩大城市规模,提升城市品位,市委、市政府决定实施前河沿东路建设(城中村改造)工程。根据《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法规,结合临夏市实际,特制定本方案。
一、 指导思想
前河沿东路建设(城中村改造)(以下简称前河沿东路建设)以科学发展观为统揽,以全面提升城市综合功能和提高土地使用效益为核心,以改善群众居住环境、推进东城区建设为目的,按照“政府主导、市场运作、妥善安置、和谐发展”的原则,坚持统一规划,合理布局,因地制宜,稳步推进,使东城区建设与城中村改造相互融合,相互协调,相互促进,实现城市的可持续发展。
二、 总体目标
按照东城区开发的总体要求,力争用2年时间全面完成前河沿东路延伸段改造工作任务,使东城区与老城区连为一体,城市面貌发生显著改变,群众生活质量进一步提高。2010年主要任务是拓通前河沿东路至城东四路的道路,对道路沿线的南园村、毛园村、李孟村进行城中村改造。
三、 基本原则
1、 坚持政府主导、统一征迁、市场运作的原则,兼顾经济效益和社会效益,有效提高土地利用率。
2、 坚持规划先行、有序开发的原则,严格遵循城市建设总体规划和建设性详细规划,科学、有序推进。
3、 坚持和谐发展、群众利益第一的原则,依法保障村民财产不受损失,合理解决失地农民社会保障问题,使改造后的城中村群众生活水平有较大提高。
四、 改造内容
1、无形改造。即实现“四个转变”:一是农民身份转变。通过整村转化方式,将城中村村民的农业户口全部转化为非农业户口。在新的社区未组建之前,仍落户在原村委会组建的临时代管机构,待新的社区成立后整体接收管理。二是管理方式转变。将改造的城中村村委会转变为社区居委会。撤村建居采取逐步过渡的方式,村委会撤消后以原村为单位直接组建新的社区居委会,承担原村委会的的工作职能,原村委会干部担任社区居委会干部;在完成“有形改造”、农业人口全部转为城市居民后,按照居民委员会组织法组建新的社区居委会;新的社区居委会一般按管辖居民1000户左右的标准设立,或按原村委会为单位设立。三是土地性质转变。依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第五款规定,将原村管辖范围内的集体土地申报省政府审批,一次性转为国有土地。需要收回使用权的,根据原土地用途对原土地使用人给予补偿;村民宅基地采取实物和货币相结合的方式进行补偿;收回的土地由市政府统一储备,土地出让收益全部用于村民安置和基础设施建设;村民安置楼用地以招拍挂方式供应。四是经济性质转变。在全面清产核资的基础上,一次性处置、分配村级集体资产,原村集体经济转变为城市混合经济。
2、 有形改造。按照现代化城市住宅小区的标准,对城中村进行拆迁改造,建设成现代化文明社区,将农村改造成城市。
3、 对前河沿东路建设带动试点的村,涉及到村民宅基地和耕地的,按照本方案和试点村改造实施方案进行,未涉及的暂不进行改造,待取得经验后全面进行整村改造。
五、 改造区域
,改造宽度一期按160米控制,其中道路40米,两侧开发带各为60米。道路按城市二级路标准建设;涉及城郊镇南园村、毛园村和折桥镇李孟村3个村。
六、 资金来源及改造模式
按照“用地产换房产、用土地换保障”的原则,土地收益是前河沿东路建设及城中村改造资金最主要的来源。
1、建设涉及的道路、医院、学校等公益性项目,由政府主导、政府投资、政府拆迁、政府安置。政府通过招、拍、挂方式出让储备土地,所得资金置换为前期投入。
2、具备商业开发价值的,由政府主导拆迁安置,招拍挂出让
给开发商开发,出让所得资金用于城中村改造和基础设施建设。
七、改造安置和补偿
(一)土地补偿
1、 征用范围内的耕地,在东城区项目征地价格基础上适当上浮后,。
2、 征用耕地的地上附着物及青苗补偿,参照“临夏市征地青苗及地上附着物补偿标准”(附表一)执行。
(二)集体土地房屋拆迁安置
1、安置原则:政府统一征收、统一规划、统一设计、统一配套、统一安置。
2、 安置方式:根据城市规划,政府在安置区统一建设安置楼房,按照实物和货币相结合的方式进行安置。
3、 补偿标准:按照原有宅基地面积,在1:1・5的比例内就近安置楼房或货币补偿。
4、 安置楼房的户型可由被拆迁户按照楼房建设实际情况选择,楼层实行价差调节。
5、 被拆迁户选择的安置楼超出或者不足补偿面积的部分,按照安置楼市场价互补结算差价。
6、 被拆迁户原有的房屋建筑物,第二层按照“临夏市集体土地房屋分类定级标准及评估标准”(附表二)补偿,第三层按照“临夏市集体土地房屋分类定级标准及评估标准”的50%补偿。
7、 对项目区域内已取得土地核准划拨通知单,但尚未动工修建的宅基地,收回土地核准划拨通知单,;对以牟利为目的、违反土地管理法规,通过非法转让、倒卖土地使用权等方式取得的宅基地及土地不予补偿,并依法追究法律责任。
8、 征收范围内被拆迁户过渡期原则上不超过24个月,逾期按每月500元发放过渡费。
9、 被拆迁户在拆迁公告发布之日起15日内,持相关手续到市拆迁办办理拆迁登记,签订拆迁协议。
10、 未到期的临时建筑、违法违章建筑、抢修抢建建筑以及超过批准使用期限的临时建筑和废弃设施,在耕地上抢栽新栽的附着物一律不予补偿。
(三)村民安置
1、 城中村改造范围内的被征地农民全部转为非农业户口。
2、 转入城市户籍的农民在医疗保险、最低生活保障、劳动培训、就业、入伍等方面享受城市居民同等待遇。
3、 前河沿东路延伸段改造范围内年满16周岁以上、征收土地占现有承包地20%以上的失地农民,依据《甘肃省被征地农民养老保险暂行办法》规定,在征收土地时一次性缴纳养老金参加养老保险。养老保险费用由个人和政府按4:6的比例共同承担。其中政府承担部分列入土地征收总费用,从土地出让收益中支付;农民个人承担部分从征地补偿费中抵交,不足部分由农民补交。
4、耕地被征用后,完全失去土地和部分失去土地导致生活
困难的群众,符合低保申领条件的可按程序纳入城市低保。
八、实施步骤及建设任务
城中村改造采取先易后难、分类推进的方式进行。计划用5年时间完成城中村改造任务。有公益性项目和商业开发价值,而且能够快速融入城市经济圈的城中村先行改造开发,对不具备条件的暂不予改造开发。2010年,以前河沿东路延伸段拓通改造工程为试点,探索总结全市城中村改造工作经验。
1、2010年3月底之前,制定完成前河沿东路延伸段建设性详细规划,全面完成工程涉及范围内的调查摸底工作,对现有建筑、违章建筑、集体积累、企业现状等方面进行深入细致的调查,对涉及的户数、人口、住房面积、宅基地、耕地等基本情况进行详细统计。
2、 从4月份开始,全面启动前河沿东路延伸段的征地拆迁工作,6月底全面完成征地拆迁任务。
3、 从7月份开始,全面进入项目建设阶段,道路建设和周边开发同步进行。
4、 建设工程涉及的城市道路、供排水、环卫、供电、供暖、
供气等基础设施纳入城市市政和公用设施,由政府统一建设和管理。
5、建设工程完工后,新组建的社区居委会纳入相关街道办事处进行管理,社区干部由原村委会干部担任。
九、风险分析
1、 政策风险。实施前河沿东路延伸段拓通改造项目符合中央关于加快城镇化建设、推进城乡一体化建设进程的大政方针,符合科学发展观关于统筹城乡协调发展的要求,符合州委、州政府“把临夏市建成全州区域经济中心”的总体目标和“西建园区、东建新区”的战略部署,符合临夏市经济社会发展的水平和现实需要。在项目中行使征地和拆迁职能的市拆迁办具有法定的拆迁主体资格,项目实施方案确定的征地、拆迁补偿和安置办法符合国家《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规。项目不存在不符合政策和违规的风险。
2、 收益风险。对政府而言,通过合法征用和出让土地,解决了部分城市建设资金和社会保障资金,达到了推进城市建设的目
的。对群众而言,项目的宅基地补偿标准、耕地补偿标准和社会保障标准,可以让群众在征迁后能够有能力获得更好的住房和社会保障。对开发商而言,当前的房地产市场价格、建筑市场成本和政府现行地价可以让开发商保持一定的利润水平。项目收益上可以实现政府、群众和开发商的三赢。
3、社会风险。从长远看,项目的实施可以带动涉及区域的经济社会快速发展,给群众普遍带来较高的经济收入、社会服务、社会保障、就业机会等方面的实惠。从当前看,1:,群众所得补偿金可以在该区域购买一套以上的住房,另有一定的剩余资金;对失地农民实行医疗和社会养老保险制度,解决了农民失地后的社会保障和后顾之忧。从操作层面看,项目对住宅楼的面积、高层和小高层进行了合理规划,对符合条件的失地农民纳入城市低保,考虑了低收入家庭和困难群众的利益。项目兼顾了群众的现实利益和长远利益,兼顾了社会弱势群体的利益,可赢得大多数群众的理解和支持,引发大规模群体上访、影响社会稳定的风险比较小。
十、职责分工
1、市上成立临夏市前河沿东路建设(城中村改造)工作领导小组,由市长担任组长,分管城建、农村工作的副书记、副市长、市人大、市政协分管领导、拆迁办主任担任副组长,市建设、国土、公安、法院、民政、发改、财政、农业、社保、房产、民营、宣传、广电、城管、法制等部门负责人和城郊镇、折桥镇镇长、东关街道办事处主任为成员。领导小组主要职责是:负责总体规划、制定政策、协调指导和督促检查;安排部署前河沿东路建设(城中村改造)工作,研究决定工作中的重大问题;审查总体规划纲要,审查批准工作年度计划和总体规划,审批每个村的改造方案,研究决定其他重大事项。工作人员从市建设、国土、公安、法院、民政、发改、财政、农业、社保、房产、民营、宣传、城管、法制等部门和城郊镇、折桥镇、东关街道抽调。
2、 领导小组办公室主要负责组织编制年度计划及总体规划,报领导小组批准;开展各项调查研究工作,并向领导小组提交有关专题报告;定期向领导小组报告工作进展情况;指导各镇改造工作;负责对外宣传;承担领导小组交办的其他工作。
3、 城郊镇、折桥镇和东关街道全面负责本辖区城中村改造工作,是实施者和责任主体。各村主要负责做好拆迁和安置工作,不具体负责工程建设和管理。
4、 市建设局主要编制和报批总体规划;制定和报批专项规划及各专项规划的技术规范;制定改造建设管理办法,抓好建设管理工作;查处违章建筑,制止乱建行为;抓好道路、供排水及电、暖、气、通讯等市政基础设施建设;依法办理改造项目所涉及的行政许可事项。
5、 市国土局主要负责土地使用权性质转换和征地补偿工作;对集体土地依法确权,办理土地手续,依法办理建设项目所涉及的土地行政许可事项,负责建设改造中的土地储备工作。
6、 市民政局主要负责建设改造中的撤村建居工作;制定撤村建居实施意见;审核各镇的撤村建居方案;对撤村建居工作进行具体指导,负责居民及群众的低保工作。
7、 市公安局主要负责建设改造中的户籍转换工作;制定户籍管理办法;做好村民的户籍性质转变、户口簿换发、《常住人口登记表》更换、人口信息数据变更维护;做好突发事件处理和维护治安工作。
8、 市房产局主要负责建设改造中的房产管理工作;制定房产管理办法;做好房屋产权登记工作。
9、 市社保局主要负责转换身份后居民的社会保障工作,落实好《甘肃省被征地农民养老保险暂行办法》;抓好转换身份后居民的职业培训和职业介绍;指导各镇尽快建立被征地农民养老、医疗等社会保障体系。
10、 市发改局负责建设改造项目的备案和必要的行政许可。
11、 市财政局主要负责为建设改造提供必要的资金支持。
12、 市农业局主要负责建设改造过程中村集体经济改制工作;制定集体经济改制实施意见;对集体经济改制工作进行指导和监督。
13、 市民营局主要配合市农业局对村集体企业的改制工作进行指导和监督。
14、 市城市管理局主要配合各镇抓好城中村环卫管理工作,及时将被改造地段纳入城市管理。
15、 市法制办主要负责提供法律法规方面的咨询和服务。
16、 市委宣传部、市广电局主要负责宣传工作,创造良好的舆
论环境。
17、市法院主要负责建设改造中出现的诉法、诉讼等工作。