文档介绍：保利天府新区项目定位方案
世联行事业一部
住宅地块
商业地块
丨经济指标丨
丨方案前言丨
本次方案主要是针对住宅部分进行定位建议;结合市场产品的竞争格局,指导项目产品设计。并锁定项目的目标客群,营销部分会在后续进行专项提报。
宏观视角看趋势
中观视角看机会
微观视角看项目
独特视角看特点
地块
用地性质
占地(亩)
容积率
最大建面
建筑密度
基底面积
限高
商业占比
商业面积
1
商业兼容住宅
122
≤3
㎡
总建筑密度≤40%
住宅建筑密度≤20%
32388㎡
168米
51%
㎡
合计
/
122
≤3
㎡
㎡
㎡
犀浦城市
副中心
大丰-新都
城市副中心
温江-光华
城市副中心
龙潭寺
城市副中心
双流城市
副中心
大源城市
副中心
大面城市副中心
成灌快速通道
北新干线
新成华大道
驿都
大道
天府大道
双楠大道
光华大道
三环
三环内
饱和
丨宏观视角丨
城市发展
城市发展已过渡到以近郊城市副中心为发展为主。
丨宏观视角丨
政策导向
首套房认定放松
二套房首付下调
二手房契税减免
变化
导向
获利客群转向改善
政策不仅宽松,而且向改善转向。
限购令全面取消
政府态度转向刺激
丨宏观视角丨
利率变化
降准、降息、降基,利率门槛进一步解除
2014年11月
2015年2月
2015年3月
政策梳理
%
%
%
政策影响
购房需求者—购房成本降低
房地产市场—资金流入增加
房企开发商—推盘节奏加快
丨宏观视角丨
设计规范
第二次产品革命开启:单一的产品竞争过渡到综合的居住竞争(品牌、环境、配套、附加值等)
《住宅设计规范》新规
背景
解读
强制标准大量增加至65条
套型面积底限下降至30平米
节能、安全、环保等特性得到强化
阳台、阁楼面积将纳入套型总建筑面积
标准增加
面积降低
功能强化
赠送减少
需求趋势—理性化:
面积与套型匹配,综合品牌、环境考虑。
竞争趋势—综合化:
重产品轻居住的粗放竞争将被改变。
产品趋势—规范化:
大赠送,偷面积时代将一去不复返。
宏观视角小结
趋势
【城市发展】主城饱和,近郊已成为楼市主战场。
【政策导向】改善松绑,获利客群面进一步扩大。
【利率变化】顺势放闸,资金逐步引导回归市场。
【设计规范】产品革命,单一过渡到综合性竞争。
副中心唱主角,购房窗口全开,综合竞争的时代
丨中观视角丨
四至拱卫
华府成熟
居住区
大源高端
居住区
软件
产业区
本案
后大源、上华府之核心地段:
靠产业,依商业,接居住,临锦江,百业聚,人流汇;
丨中观视角丨
市场表现
绕城
天府大道
锦城南府
嘉悦汇
一品CG
合能璞丽
时代晶座
仁美大源印象
天香
悦蓉府
嘉祥瑞庭南城
光明城市
中德英伦联邦
中铁城锦南汇
本案
新鸿基悦城
河畔新世界
天府美岸
宏达世纪锦城
大源板块
大源边缘板块
华府板块
11935
7153
3410
说明:数据来源锐理数椐,2012-2014年备案数据;大源边缘板块包括南延线高新段板块和南延线华阳段板块;
2014年该区域成交量占城南三大板块市场总量的50%,成为接收大源外溢,华府改善的楼市新磁场。
千里锦江,最美一湾,唯此一处
锦江黄金居住带:锦江已随城市中轴发展一并发展为的城市高端居住区;
江景资源稀缺:发展至今江景资源已基本开发完毕,项目成为城南唯一临江地块;
丨中观视角丨
自然资源