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事例
商业业态定位建议及坪效计算事例
一、项目整体定位
□□定位原则:关系性、差异性、震惊性。一个商业地产的定位一定依照“关
联性、差异性和震惊性”三大定位原则。
所谓“关系性”是指项目定位一定与项目所处的区位、商业环境、商业业态
之间的和睦一致,共生共荣。
所谓“差异性”指项目定位一定差异于当前所处商圈的商业业态,形成自
己的特点,即“差异定位、错位经营”。
所谓“震惊性”是指定位要在市场上形成强盛的冲击力,让市场、花费者认
同这类定位,并愿意到此花费。
□□商业物业有3种可利用的资源:视觉资源、环境资源和人流资源。
充分打造、发掘、展现、利用好这3种资源,将极大提高商业物业的价值。
视觉资源:即项目的整体外面形象能否拥有聚焦力、冲击力、吸引力,能否
给人以优秀的感觉。视觉资源是决定物业价值的因素之一。
环境资源:包含购物环境、花费环境、休闲环境、空间尺度等,此刻的商业
的主流趋势已经变成“体验经济”,只有能给与花费者优秀花费体验的场所
才是有生命力、有价值的商业地产。
人流资源:有人气,才有商气、财运。怎样充分利用现有人流,怎样吸引更
多人流到此花费?在商业业态的规划设计上要充分考虑知足现有商圈人流
需乞降吸引其余商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
□□商业地产的特别性在于开发商、投资者、经营者、花费者“四位一体”,
在于多赢,成功的商业地产必定是一个连环“利益让渡”过程。即:
开发利益投资利益经营利益
花费利益开发产品/经营模式
营销、推行
、项目(商业经营)定位:
体验式主题特点街区
定位依照:
、项目商业部分的微观交通受限制,不增强综合功能的作用没法吸引到足够人流。而年青人的花费最全面:购物、餐饮、休闲娱乐等各项支出基本平衡,在纯真卖场竞争力不强的前提下,综合商业是独一的出路。
、年青人与中年人在购物、休闲娱乐、餐饮花费行为上的差异,决定了年青人是项目综合功能最简单齐集的人群。安阳市里有多个购物中心及商城在年青集体花费市场已经有呼吁力和品牌的同时,决定了项目一定对针对交通条件不甚敏感的年青花费集体,创造新奇的刺激观点。
C、项目商业部分所打造的“体验式主题特点街区”,环绕年青人的消操心理、
花费****惯,知足并提高安阳年青人的休闲购物行为,以休闲娱乐促购物,以购物
促使休闲娱乐。在重申商品和服务表现其时髦和前卫的前提下,表现年青人的个
性和参加特点,以追求自我,崇尚个性,参加性,奇特刺激和阳光健康为主线,
经过业态组适合归并能够刺激年青人在这里集中花费的商品销售、休闲娱乐设
施,使项目成为安阳年青一族领会时髦、追求自我、爱玩、爱逛的乐园。
、品位定位:
中(高)档面向大众,高质量的购物环境,普通化的花费。
二、项目业态定位、业态组合与散布
□定位依照:关系性、差异性、震惊性。
□整体原则:以充分借成百之势,并与之形成增补,错位经营,填充业态空白。
依据现有物业的形态,对目标商圈的“坪效”进行定位,依照不一样种类商家
的开店意向做出“坪效”估计及“配坪”策略,据此制定本案的业态业种配比,
供给更合理的业态业种组合。
一、坪效定位
测算目标商圈的营业坪效,有助于本案在销售、租借、经营过程中切合商圈
容量的要求,并设置出合理的业态。
坪效基准数据
依据周边商业状况剖析,我们假定,均匀每分钟进店人数为40人,入店率
20%(占过往人数的比率),依据商品品类均价以80元计算,每分钟营业额40
×80元=3200元,每日营业额(依照12小时营业时间计算)3200×60×
12=2304000元,依照10%的入店购置率折算,日营业额为230400元。则
依照项目的营业坪效为230400/8900=/㎡
依据商业经营规律,营业坪效在20-30元/㎡之间能够实现盈亏保本点,其
盈亏保本点为2500×20=50000元。
大概能够测算,本案所处商圈的营业坪效应保持在22元/㎡.日的定位。
依照本案建面8900㎡、营面约7750㎡的商店计算,日营业额为7750×
22=170500元,依照单品均价80元计,需要实质花费人数为170500÷
80=2131人,依照入店率倒推,本案每日需要人流估计为2131÷10%=21310
人。
配坪策略
商业业态组成聚协力,假如太少则业态完好性不够,影响花费者的
购物情绪。
保存必定的竞争性,各业态设置2-8家的竞争店。
二、详细业态散布建议
B区
B
现有
区
C
CC2C2
1)、A区业态剖析:
业态定位:
名店风情街
经过检查发现:
·安钢地区缺少对年青一族的休闲品牌衣饰,如佐丹奴、美特斯邦威、班尼路等;
·安钢地区稀缺体育用品及体育衣饰的专卖;
·安钢地区缺少上品位、质量较好的针对女性的服饰及饰品。
前提:
区1层共8间约35㎡,进深7米的铺位。该区是项目推盘策略中制定的最后
推出部分,销售价钱将高于其余两个地区。而在销售B与C区同时,我们以为,
能够考虑对A区招商先行,让其作为先期项目工程进度写照区,重塑意向客户
投资信心。
1、该段商店位于项目商业主题形象区,是安钢商圈的必定延长,与地区商圈契
合;
2、该段商业业态需要和后期B区步行街及C区商业街的商业业态达到一致、协
调,为后期步行街的开发创造优秀的商业气氛;
3、商店自己的硬件、开间、进深的尺度较适合这类业态的经营。
4、该段商店的单价较高,只有经营衣饰、饰品类高收益行业能够知足中小投资
者的回报。
2)、B区业态剖析:
业态定位:
食尚休闲街
1
、从商圈业态的错位经营和填充空白来看,对面的卫东购物中心,固然经营档
次较低,可是作为一个成熟的生活地区内,也拥有较强盛的呼吁力,必定吸
引部分花费集体,我们以为,假如项目
B区成为一个购物后的餐饮休闲区,,
必定形成大批的花费人流,将成为该商圈的有效增补和必需业态;
2
、该段商店进深较深,基本都是
12米,适合作为餐饮、休闲类商家经营。
3
、此中钢二路进口处一商店约
500平米,适合引入一家西餐快餐,如德克士、
肯德基,这些西餐快餐的开店选址常常在大型百货、零售商业周边,该项目
的条件适合。而钢三路进口处能够引入较大型的中式餐厅或自助餐,如小肥
羊、海底捞等。以这两主力店吸引人流,齐集人气。
4
、B区其余进深12米的商店,规划为小型特点餐饮店、特点水吧、书吧、影
像吧等,为该商圈的人流供给歇息的场所。
3)C区业态剖析:
业态定位:
邻居亲情街
该段商业相对商业价值较小,主要为周边社区服务,依据长久的市场研究结果,
联合项目产品规划实质状况,列出以下业态的需求:
业种名称
规划散布地点
其余说明
健身
C1
详细的业态,将经过周边花费人群的
音像店
C1
市场检查后确立。
花店
C1
照相彩扩
C1
洗衣烫熨
C2
水果店
C2
蛋糕店、面包房
C2
美容美发
C3
宅配店
C2
特别办理方法
生活商场
C3
药店、药品商场
C1
茶馆
C3
大众餐馆
C3
重申卫生状况,供给早饭服务
娱乐
C3
防止有噪音污染的娱乐,如KTV。
2008年7月9日礼拜三